{"id":1833,"date":"2012-08-01T10:53:35","date_gmt":"2012-08-01T08:53:35","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=1833"},"modified":"2025-11-24T21:05:24","modified_gmt":"2025-11-24T19:05:24","slug":"dans-quel-type-de-copropriete-investir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2012\/08\/dans-quel-type-de-copropriete-investir\/","title":{"rendered":"Dans quel type de copropri\u00e9t\u00e9 investir ?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_presentation.png\" alt=\"Dans quel type de copropri\u00e9t\u00e9 investir\" width=\"100%\" height=\"\"\/><\/div>\n<p class=\"lead\">Lorsque l\u2019on se lance dans l\u2019investissement locatif, l\u2019attention se porte naturellement sur le logement lui-m\u00eame : son prix, ses caract\u00e9ristiques, son potentiel locatif, ou encore les travaux \u00e0 pr\u00e9voir. Mais un point essentiel est souvent n\u00e9glig\u00e9 par les investisseurs novices : la nature et le fonctionnement de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p class=\"lead\">Or, la qualit\u00e9 de la copropri\u00e9t\u00e9 influe directement sur la rentabilit\u00e9, la facilit\u00e9 de gestion et m\u00eame sur la p\u00e9rennit\u00e9 de l\u2019investissement. Un immeuble mal g\u00e9r\u00e9, aux charges \u00e9lev\u00e9es ou au voisinage peu concern\u00e9, peut rapidement transformer un bon achat en cauchemar locatif.<\/p>\n<p class=\"lead\">Voici les principaux crit\u00e8res \u00e0 \u00e9tudier attentivement avant d\u2019acheter dans une copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2 id=\"1\">La proportion de propri\u00e9taires occupants<\/h2>\n<p>Investir dans un immeuble o\u00f9 vivent plusieurs propri\u00e9taires occupants est g\u00e9n\u00e9ralement un gage de stabilit\u00e9 et de bon entretien des parties communes. Les propri\u00e9taires r\u00e9sidents ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 pr\u00e9server leur cadre de vie : cage d\u2019escalier propre, ascenseur en bon \u00e9tat, jardin entretenu, etc.<\/p>\n<p>En revanche, une copropri\u00e9t\u00e9 majoritairement lou\u00e9e \u00e0 des locataires peut, avec le temps, souffrir de n\u00e9gligences si aucun m\u00e9canisme de contr\u00f4le ou de nettoyage n\u2019est en place. Une copropri\u00e9t\u00e9 avec au moins un tiers de propri\u00e9taires occupants constitue souvent un bon \u00e9quilibre.<\/p>\n<h2 id=\"2\">La gestion des ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/h2>\n<p>Ce point est trop souvent sous-estim\u00e9, et pourtant crucial. Une mauvaise gestion des poubelles entra\u00eene rapidement des nuisances visibles et olfactives, et donne une mauvaise image de l\u2019immeuble aux visiteurs\u2026 et aux futurs locataires.<\/p>\n<p>Voici les principaux cas de figure :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00e9sence de propri\u00e9taires r\u00e9sidents :<\/strong> souvent, ils s&rsquo;organisent pour assurer les sorties\/rentr\u00e9es de bacs \u00e0 tour de r\u00f4le.<\/li>\n<li><strong>Service externalis\u00e9 par le syndic :<\/strong> une soci\u00e9t\u00e9 s\u2019occupe des bacs, mais cela a un co\u00fbt, souvent non r\u00e9cup\u00e9rable.<\/li>\n<li><strong>Aucune organisation claire :<\/strong> dans ce cas, le risque est \u00e9lev\u00e9 que les poubelles s\u2019accumulent dans la cour ou l\u2019entr\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 v\u00e9rifier absolument avant achat : existe-t-il un planning de sortie des poubelles ? Qui le met en \u0153uvre ? Est-ce respect\u00e9 ? Observez \u00e9galement l\u2019\u00e9tat actuel des locaux \u00e0 ordures.<\/p>\n<h2 id=\"3\">Syndic b\u00e9n\u00e9vole ou professionnel ?<\/h2>\n<p>Le syndic g\u00e8re la vie administrative de l\u2019immeuble : travaux, sinistres, appels de charges, litiges\u2026<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Un syndic professionnel<\/strong> apporte une gestion structur\u00e9e mais repr\u00e9sente un co\u00fbt non n\u00e9gligeable, surtout dans les petites copropri\u00e9t\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Un syndic b\u00e9n\u00e9vole<\/strong> peut r\u00e9duire les charges, mais tout d\u00e9pend de la motivation et des comp\u00e9tences du ou des copropri\u00e9taires impliqu\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Notre conseil :<\/strong> dans les petites copropri\u00e9t\u00e9s (moins de 10 lots), un syndic b\u00e9n\u00e9vole motiv\u00e9 peut \u00eatre un bon compromis. Au-del\u00e0, un professionnel est souvent plus efficace.<\/p>\n<h2 id=\"4\">L\u2019implication r\u00e9elle du syndic<\/h2>\n<p>Au-del\u00e0 du statut, ce qui compte, c\u2019est l\u2019implication du syndic dans la gestion de l\u2019immeuble. Il est recommand\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li>De consulter les derniers proc\u00e8s-verbaux d\u2019assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales.<\/li>\n<li>D\u2019interroger des copropri\u00e9taires ou voisins sur la r\u00e9activit\u00e9 du syndic.<\/li>\n<li>De v\u00e9rifier que les travaux vot\u00e9s sont r\u00e9alis\u00e9s dans des d\u00e9lais raisonnables.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un syndic peu impliqu\u00e9 (retards, absence de suivi, flou administratif) peut vite compliquer la vie du bailleur.<\/p>\n<h2 id=\"5\">Le montant des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n<p>Certaines charges sont non r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire (honoraires de syndic, assurance immeuble, frais de gestion, etc.).<\/p>\n<p>Ainsi, mieux vaut \u00e9viter les immeubles :<\/p>\n<ul>\n<li>Avec gardien (sauf si l\u2019immeuble est grand, type r\u00e9sidence).<\/li>\n<li>Avec ascenseur (co\u00fbt d\u2019entretien \u00e9lev\u00e9).<\/li>\n<li>Avec chauffage collectif, souvent source d\u2019in\u00e9galit\u00e9s ou de surco\u00fbts.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Pr\u00e9f\u00e9rez des immeubles \u00e0 taille humaine sans \u00e9quipements superflus.<\/strong><\/p>\n<h2 id=\"6\">Les charges communes r\u00e9cup\u00e9rables (mais risqu\u00e9es)<\/h2>\n<p>M\u00eame les charges r\u00e9cup\u00e9rables peuvent poser probl\u00e8me. Exemple typique : <strong>le chauffage collectif ou l\u2019eau chaude collective.<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Ces charges peuvent exploser sans que vous puissiez agir.<\/li>\n<li>En cas de vacance locative, vous en restez responsable.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il est parfois possible de faire installer un syst\u00e8me individuel (chaudi\u00e8re gaz, compteur d\u2019eau), mais cela n\u00e9cessite des travaux et l\u2019accord de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h2 id=\"7\">En r\u00e9sum\u00e9<\/h2>\n<p>Avant d\u2019investir dans un bien en copropri\u00e9t\u00e9, posez-vous les bonnes questions :<\/p>\n<ul>\n<li>Y a-t-il une majorit\u00e9 de locataires ou de propri\u00e9taires ?<\/li>\n<li>Comment sont g\u00e9r\u00e9es les parties communes (nettoyage, poubelles) ?<\/li>\n<li>Qui est le syndic ? Quelle est sa r\u00e9putation ?<\/li>\n<li>Quelles sont les charges annuelles r\u00e9cup\u00e9rables et non r\u00e9cup\u00e9rables ?<\/li>\n<li>Des travaux sont-ils vot\u00e9s ou \u00e0 venir ?<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un bon appartement dans une copropri\u00e9t\u00e9 mal g\u00e9r\u00e9e peut ruiner votre rentabilit\u00e9. Mieux vaut parfois un bien plus modeste dans un immeuble bien tenu que le contraire.<\/p>\n<h2 id=\"8\">FAQs<\/h2>\n<h3>Pourquoi faut-il s\u2019int\u00e9resser \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 quand on investit ?<\/h3>\n<p>Parce que c\u2019est elle qui d\u00e9termine les charges, la qualit\u00e9 de l\u2019entretien, la stabilit\u00e9 du voisinage, et donc la rentabilit\u00e9 locative. Un bon appartement dans une mauvaise copropri\u00e9t\u00e9 peut devenir un mauvais investissement.<\/p>\n<h3>Faut-il privil\u00e9gier une petite ou une grande copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Les petites copropri\u00e9t\u00e9s ont souvent moins de charges fixes (pas d\u2019ascenseur, pas de gardien), ce qui am\u00e9liore la rentabilit\u00e9. Mais attention \u00e0 la gestion : tout repose sur peu de personnes.<\/p>\n<h3>Que v\u00e9rifier sur la gestion des poubelles ?<\/h3>\n<p>Assurez-vous qu\u2019un syst\u00e8me clair existe pour les sorties\/rentr\u00e9es des bacs : roulement entre habitants ou soci\u00e9t\u00e9 mandat\u00e9e. L\u2019absence d\u2019organisation entra\u00eene des nuisances et un risque de d\u00e9gradation de l\u2019immeuble.<\/p>\n<h3>Syndic professionnel ou b\u00e9n\u00e9vole : lequel choisir ?<\/h3>\n<p>Un syndic professionnel apporte rigueur mais co\u00fbte plus cher. Un b\u00e9n\u00e9vole est \u00e9conomique, mais d\u00e9pend de la motivation des copropri\u00e9taires. L\u2019important : v\u00e9rifier la bonne gestion concr\u00e8te, pas juste le statut.<\/p>\n<h2 id=\"9\">Dans quel type de copropri\u00e9t\u00e9 investir ? : points \u00e0 retenir<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00e9sence de propri\u00e9taires occupants :<\/strong> Un tiers minimum de r\u00e9sidents-propri\u00e9taires garantit g\u00e9n\u00e9ralement un immeuble bien entretenu et des parties communes propres.<\/li>\n<li><strong>Gestion organis\u00e9e des d\u00e9chets :<\/strong> Une organisation fiable pour les poubelles \u00e9vite les d\u00e9sagr\u00e9ments d\u2019un local mal g\u00e9r\u00e9, surtout si aucun r\u00e9sident ne vit sur place.<\/li>\n<li><strong>Type de syndic :<\/strong> Le syndic b\u00e9n\u00e9vole r\u00e9duit les co\u00fbts mais peut manquer de rigueur. Le syndic pro est fiable mais plus cher.<\/li>\n<li><strong>Niveau de charges :<\/strong> \u00c9vitez les copropri\u00e9t\u00e9s avec ascenseur ou gardien si vous souhaitez ma\u00eetriser les charges non r\u00e9cup\u00e9rables sur le locataire.<\/li>\n<li><strong>Chauffage collectif = vigilance :<\/strong> Le chauffage commun peut engendrer des frais \u00e9lev\u00e9s m\u00eame en p\u00e9riode de vacance locative. Pr\u00e9f\u00e9rez le chauffage individuel si possible.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lorsque l\u2019on se lance dans l\u2019investissement locatif, l\u2019attention se porte naturellement sur le logement lui-m\u00eame : son prix, ses caract\u00e9ristiques, son potentiel locatif, ou encore les travaux \u00e0 pr\u00e9voir. Mais un point essentiel est souvent n\u00e9glig\u00e9 par les investisseurs novices : la nature et le fonctionnement de la copropri\u00e9t\u00e9. 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