{"id":18375,"date":"2025-04-21T10:04:00","date_gmt":"2025-04-21T08:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=18375"},"modified":"2025-12-21T23:12:31","modified_gmt":"2025-12-21T21:12:31","slug":"comment-calculer-le-taux-dendettement-lors-dun-investissement-locatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2025\/04\/comment-calculer-le-taux-dendettement-lors-dun-investissement-locatif\/","title":{"rendered":"Comment calculer le taux d’endettement lors d’un investissement locatif ?"},"content":{"rendered":"
\"Comment<\/div>\n

Le taux d\u2019endettement est l\u2019un des indicateurs cl\u00e9s \u00e9tudi\u00e9s par les banques lors d\u2019une demande de cr\u00e9dit immobilier. Il permet de s\u2019assurer que l\u2019emprunteur peut faire face \u00e0 ses mensualit\u00e9s sans d\u00e9s\u00e9quilibrer son budget.<\/p>\n

Dans le cadre d\u2019un investissement locatif<\/a>, il conserve toute son importance, m\u00eame si l\u2019op\u00e9ration g\u00e9n\u00e8re des revenus compl\u00e9mentaires.<\/p>\n

Mais comment se calcule le taux d\u2019endettement ? Quels revenus et charges faut-il inclure ? Que faire si vous d\u00e9passez le seuil maximal ? On vous r\u00e9pond !<\/p>\n

<\/p>\n

Qu\u2019est-ce que le taux d\u2019endettement ?<\/h2>\n

Le taux d\u2019endettement est un ratio exprim\u00e9 en pourcentage, qui mesure la part de vos revenus mensuels d\u00e9di\u00e9e au remboursement de vos charges fixes. Il permet aux banques de s\u2019assurer que vous pouvez faire face \u00e0 vos engagements sans mettre en p\u00e9ril votre budget quotidien.<\/p>\n

Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilit\u00e9 Financi\u00e8re (HCSF) impose aux banques de ne pas d\u00e9passer 35 % de taux d\u2019endettement. Cette norme, inscrite dans le Code de la consommation, vise \u00e0 limiter les situations de surendettement. Autrement dit, les mensualit\u00e9s de vos charges et cr\u00e9dits en cours (assurances incluses) ne doivent pas exc\u00e9der 35% de vos revenus nets avant imp\u00f4t.<\/p>\n

En r\u00e9sum\u00e9, le taux d\u2019endettement conditionne en grande partie l\u2019acceptation de votre dossier pour un cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n

Comment se calcule le taux d\u2019endettement ?<\/h2>\n

Le calcul du taux d\u2019endettement est simple. Vous devez prendre le total de vos charges fixes et le diviser par vos revenus nets, et multiplier le tout par 100.<\/p>\n

Taux d\u2019endettement = (Total des charges fixes mensuelles \/ Total des revenus nets mensuels) x 100<\/i><\/p>\n

Pour autant, vous devez conna\u00eetre les \u00e9l\u00e9ments pris en compte par les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit !<\/p>\n

Les revenus \u00e0 retenir pour le calcul<\/h2>\n

Seuls les revenus consid\u00e9r\u00e9s comme stables et r\u00e9guliers peuvent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul du taux d\u2019endettement. On retrouve notamment :<\/p>\n

    \n
  • Le salaire net avant imp\u00f4t sur le revenu,<\/strong> auquel peuvent s\u2019ajouter les primes r\u00e9currentes (13e mois, primes conventionnelles), \u00e0 condition qu\u2019elles soient per\u00e7ues depuis au moins trois ans. Attention, les primes exceptionnelles ne sont pas prises en compte. En cas d\u2019anciennet\u00e9 inf\u00e9rieure \u00e0 un an, les banques se basent sur le salaire brut annuel, minor\u00e9 d\u2019un abattement (environ 22 % pour les non-cadres, 25 % pour les cadres) ;<\/li>\n
  • La moyenne des b\u00e9n\u00e9fices nets,<\/strong> \u00e9ventuellement compl\u00e9t\u00e9s par des dividendes, sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es pour les ind\u00e9pendants, professions lib\u00e9rales et g\u00e9rants d\u2019entreprise. \u00c0 noter que l\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit reste limit\u00e9 pour une activit\u00e9 de moins de trois ans ;<\/li>\n
  • Le montant net des pensions de retraite<\/strong> ;<\/li>\n
  • Les revenus locatifs,<\/strong> int\u00e9gr\u00e9s \u00e0 hauteur de 70 % de leur montant brut, afin de tenir compte des charges, de la fiscalit\u00e9, et des \u00e9ventuels risques locatifs comme la vacance ou les impay\u00e9s. Certaines banques, plus rarement, peuvent appliquer une pond\u00e9ration diff\u00e9rente, allant jusqu\u2019\u00e0 80 % ou m\u00eame 90 % dans certains cas particuliers, mais cela reste l\u2019exception et d\u00e9pend de la politique interne de l\u2019\u00e9tablissement et de la qualit\u00e9 du dossier.<\/li>\n<\/ul>\n
    \n

    Bon \u00e0 savoir<\/h3>\n

    Pour les revenus locatifs futurs, la banque demandera des estimations de loyers \u00e9manant de plusieurs agences immobili\u00e8res, et retiendra la plus basse.<\/p>\n<\/div>\n

    Les charges \u00e0 prendre en compte pour le calcul<\/h2>\n

    Les charges prises en compte sont exclusivement celles qui engagent une obligation de paiement \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance fixe comme :<\/p>\n

      \n
    • Les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dits immobiliers en cours,<\/li>\n
    • Les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dits \u00e0 la consommation, cr\u00e9dits auto, renouvelables\u2026<\/li>\n
    • Le loyer actuel, si vous \u00eates locataire,<\/li>\n
    • Les pensions alimentaires vers\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n

      En revanche, les d\u00e9penses de vie courante (courses, abonnements, factures \u00e9nergie, imp\u00f4ts\u2026) ne sont pas int\u00e9gr\u00e9es ici, mais elles sont analys\u00e9es dans le calcul du reste \u00e0 vivre.<\/p>\n

      Exemple de calcul du taux d\u2019endettement pour un investissement locatif<\/h2>\n

      Pour mieux visualiser comment se calcule un taux d\u2019endettement dans le cadre d\u2019un investissement locatif, prenons l\u2019exemple suivant :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
      \u00c9l\u00e9ments du profil<\/strong><\/td>\nMontant<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Revenus mensuels nets<\/td>\n5 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
      Revenus locatifs pr\u00e9visionnels<\/td>\n600 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
      Revenus locatifs retenus (70 %)<\/td>\n420 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
      Total des revenus pris en compte<\/strong><\/td>\n5 420 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Remboursement pr\u00eat r\u00e9sidence principale<\/td>\n1 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
      Nouveau pr\u00eat investissement locatif demand\u00e9<\/td>\n950 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
      Total des charges mensuelles<\/strong><\/td>\n1 950 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Taux d\u2019endettement<\/strong><\/td>\n(1 950 \/ 5 420) \u00d7 100 = 35,99 %<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      Dans notre exemple, l\u2019investisseur d\u00e9passe l\u00e9g\u00e8rement la limite de 35 %, ce qui peut poser probl\u00e8me selon les crit\u00e8res de la banque.<\/p>\n

      Calculateur de taux d\u2019endettement<\/h3>\n