{"id":2064,"date":"2013-02-06T09:50:12","date_gmt":"2013-02-06T07:50:12","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=2064"},"modified":"2026-09-14T05:11:23","modified_gmt":"2026-09-14T03:11:23","slug":"bien-declarer-ses-revenus-locatifs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2013\/02\/bien-declarer-ses-revenus-locatifs\/","title":{"rendered":"Comment bien d\u00e9clarer ses revenus locatifs ?"},"content":{"rendered":"<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_advice_1.png\" alt=\"Bien d\u00e9clarer ses revenus locatifs\" class=\"wp-image-516\" title=\"newspaper\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<div><\/div>\n\n\n\n<p class=\"lead wp-block-paragraph\">D\u00e9clarer ses revenus locatifs sans se tromper commence par une question simple : votre logement est-il lou\u00e9 vide ou meubl\u00e9 ? De la r\u00e9ponse d\u00e9pendent votre r\u00e9gime fiscal, les charges \u00e0 d\u00e9duire et les formulaires \u00e0 remplir. Faisons le tri.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9clarer ses revenus locatifs : commencez par identifier le type de location .<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de sortir la calculatrice, regardez votre bail :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>vous louez le logement vide : vous d\u00e9clarez des <strong>revenus fonciers<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>vous louez le logement meubl\u00e9 : vous d\u00e9clarez des <strong>BIC<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si vous poss\u00e9dez plusieurs logements, vous pouvez relever des deux cat\u00e9gories. Par exemple, les loyers de votre appartement vide seront d\u00e9clar\u00e9s en revenus fonciers, tandis que les recettes de votre studio meubl\u00e9 appara\u00eetront dans la rubrique des BIC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans chaque cat\u00e9gorie, vous devrez ensuite choisir entre un r\u00e9gime micro et un r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Type de location<\/th><th>R\u00e9gime micro<\/th><th>R\u00e9gime r\u00e9el<\/th><\/tr><tr><td>Location vide<\/td><td>Micro-foncier avec un abattement de 30 %<\/td><td>D\u00e9duction des charges r\u00e9elles<\/td><\/tr><tr><td>Location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e<\/td><td>Micro-BIC avec un abattement de 50 %<\/td><td>D\u00e9duction des charges et amortissement<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime micro est plus simple : vous d\u00e9clarez vos recettes et l\u2019administration applique un abattement. Avec le r\u00e9gime r\u00e9el, vous calculez votre r\u00e9sultat apr\u00e8s avoir d\u00e9duit les d\u00e9penses autoris\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment d\u00e9clarer ses revenus locatifs en location vide ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les loyers d\u2019un logement lou\u00e9 sans mobilier sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Deux r\u00e9gimes sont possibles : le micro-foncier ou le r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le micro-foncier si vos loyers ne d\u00e9passent pas 15 000 \u20ac<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le micro-foncier s\u2019applique automatiquement lorsque l\u2019ensemble des revenus fonciers bruts de votre foyer ne d\u00e9passe pas <strong>15 000 \u20ac par an<\/strong>, sauf pour certains logements exclus du dispositif.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au <strong>micro-foncier<\/strong>, vous devez indiquer le montant brut de vos loyers encaiss\u00e9s, <strong>hors charges<\/strong>, dans la <strong>case 4BE de la d\u00e9claration de revenus n\u00b0 2042<\/strong>. L\u2019administration fiscale applique ensuite automatiquement l\u2019abattement de 30 %. Vous ne remplissez donc pas de d\u00e9claration n\u00b0 2044.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par exemple, si vous avez encaiss\u00e9 10 000 \u20ac de loyers, vous serez donc impos\u00e9 sur 7 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet abattement est cens\u00e9 couvrir toutes vos d\u00e9penses. Vous ne pouvez pas d\u00e9duire s\u00e9par\u00e9ment vos travaux, vos int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, votre assurance ou vos frais de gestion.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le micro-foncier convient surtout lorsque vous avez peu de charges. Il vous \u00e9vite aussi de remplir une d\u00e9claration sp\u00e9cifique de revenus fonciers.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9duire vos d\u00e9penses<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime r\u00e9el s\u2019applique obligatoirement lorsque les revenus fonciers de votre foyer d\u00e9passent 15 000 \u20ac par an. Vous pouvez \u00e9galement le choisir sous ce plafond si vos charges sont sup\u00e9rieures \u00e0 l\u2019abattement de 30 % du micro-foncier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous d\u00e9clarez alors les loyers encaiss\u00e9s, puis vous retirez les d\u00e9penses r\u00e9ellement support\u00e9es. Les charges d\u00e9ductibles sont d\u00e9finies par<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000053544761\"> l\u2019article 31 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/a>. Elles comprennent notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les int\u00e9r\u00eats et frais d\u2019emprunt ;<\/li>\n\n\n\n<li>les honoraires de gestion locative ;<\/li>\n\n\n\n<li>les primes d\u2019assurance ;<\/li>\n\n\n\n<li>la taxe fonci\u00e8re, hors taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e aupr\u00e8s du locataire ;<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9penses d\u2019entretien et de r\u00e9paration ;<\/li>\n\n\n\n<li>certains travaux d\u2019am\u00e9lioration ;<\/li>\n\n\n\n<li>les provisions pour charges de copropri\u00e9t\u00e9, avec une r\u00e9gularisation l\u2019ann\u00e9e suivante.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour \u00eatre d\u00e9ductible, la d\u00e9pense doit concerner un logement lou\u00e9 dont les revenus sont impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Elle doit aussi avoir \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e au cours de l\u2019ann\u00e9e d\u00e9clar\u00e9e, rester \u00e0 votre charge et pouvoir \u00eatre justifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous \u00eates ensuite impos\u00e9 sur la diff\u00e9rence entre les loyers encaiss\u00e9s et les charges d\u00e9ductibles. Par exemple, si vous percevez 12 000 \u20ac de loyers et supportez 5 000 \u20ac de d\u00e9penses, votre revenu foncier imposable s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 7 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au micro-foncier, l\u2019abattement de 30 % aurait limit\u00e9 la d\u00e9duction \u00e0 3 600 \u20ac, soit un revenu imposable de 8 400 \u20ac. Le r\u00e9gime r\u00e9el est donc plus avantageux dans cet exemple.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\">\n<h3 class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir<\/h3>\n<p>Comparer vos charges \u00e0 30 % des loyers donne une premi\u00e8re indication. Faites n\u00e9anmoins le calcul sur plusieurs ann\u00e9es. Pour rappel, lorsque vous optez volontairement pour le r\u00e9gime r\u00e9el, ce choix vous engage pendant trois ans.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels formulaires remplir au r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au r\u00e9gime r\u00e9el, vous devez d\u00e9tailler vos loyers et vos charges sur la d\u00e9claration n\u00b0 2044. Le r\u00e9sultat obtenu est ensuite report\u00e9 sur votre d\u00e9claration de revenus n\u00b0 2042.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9claration n\u00b0 2044-SPE concerne certaines situations particuli\u00e8res, notamment lorsque le logement b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un dispositif fiscal sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que se passe-t-il si vos charges d\u00e9passent vos loyers ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque vos charges d\u00e9ductibles sont sup\u00e9rieures aux loyers encaiss\u00e9s, vous cr\u00e9ez un d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La part du d\u00e9ficit provenant des d\u00e9penses autres que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt peut \u00eatre d\u00e9duite de votre revenu global dans la limite de <strong>10 700 \u20ac par an<\/strong>. Le surplus et la part li\u00e9e aux int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet avantage est soumis \u00e0 une condition : vous devez en principe continuer \u00e0 louer le logement jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant celle o\u00f9 le d\u00e9ficit a \u00e9t\u00e9 imput\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Attention \u00e9galement \u00e0 la nature des travaux. Les d\u00e9penses de construction, de reconstruction ou d\u2019agrandissement ne sont pas d\u00e9ductibles des revenus fonciers.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment d\u00e9clarer ses revenus locatifs en location meubl\u00e9e ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avec une location meubl\u00e9e, vous ne d\u00e9clarez pas des revenus fonciers, mais des BIC. Cette r\u00e8gle s\u2019applique que vous soyez loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant votre premi\u00e8re d\u00e9claration, vous devez enregistrer votre activit\u00e9 sur le guichet unique des formalit\u00e9s des entreprises. Vous recevrez alors un num\u00e9ro SIRET permettant d\u2019identifier votre activit\u00e9 de location meubl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous choisirez ensuite entre le micro-BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le micro-BIC pour d\u00e9clarer simplement vos recettes<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour les recettes per\u00e7ues en 2026, le micro-BIC est accessible jusqu\u2019\u00e0 <strong>83 600 \u20ac<\/strong> pour une location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous devez d\u00e9clarer toutes les sommes encaiss\u00e9es, loyers et charges compris, sur la d\u00e9claration compl\u00e9mentaire n\u00b0 2042-C-PRO. L\u2019administration applique ensuite un <strong>abattement de 50 %<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Par exemple, avec 12 000 \u20ac de recettes, votre b\u00e9n\u00e9fice imposable s\u2019\u00e9l\u00e8ve donc \u00e0 6 000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous ne pouvez pas d\u00e9duire vos d\u00e9penses en plus de cet abattement. Peu importe que vous ayez pay\u00e9 une assurance, des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt ou remplac\u00e9 plusieurs \u00e9quipements : ces frais sont consid\u00e9r\u00e9s comme couverts par les 50 %.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00e9gime r\u00e9el pour d\u00e9duire vos charges et profiter de l&rsquo;amortissement<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime r\u00e9el s\u2019applique au-del\u00e0 du plafond du micro-BIC. Vous pouvez \u00e9galement le choisir volontairement si vos recettes restent inf\u00e9rieures \u00e0 ce montant.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il vous permet de d\u00e9duire les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 la location :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt ;<\/li>\n\n\n\n<li>les frais de gestion et de comptabilit\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>les assurances ;<\/li>\n\n\n\n<li>la taxe fonci\u00e8re ;<\/li>\n\n\n\n<li>les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>les frais d\u2019entretien et de r\u00e9paration ;<\/li>\n\n\n\n<li>les achats de mobilier et d\u2019\u00e9quipements.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 ces charges s\u2019ajoute l\u2019amortissement. Ce m\u00e9canisme comptable consiste \u00e0 r\u00e9partir la valeur du logement, hors terrain, du mobilier et des \u00e9quipements sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous ne d\u00e9duisez donc pas imm\u00e9diatement la valeur compl\u00e8te du bien. Une fraction est comptabilis\u00e9e chaque ann\u00e9e et vient r\u00e9duire votre r\u00e9sultat imposable. En LMNP, l\u2019amortissement ne peut toutefois pas cr\u00e9er ou augmenter un d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9el peut ainsi limiter fortement l\u2019imposition des loyers. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilit\u00e9 et d\u00e9poser une liasse fiscale. L\u2019intervention d\u2019un expert-comptable est souvent utile pour calculer correctement les amortissements et \u00e9tablir les d\u00e9clarations.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\">\n<h3 class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir<\/h3>\n<p>Depuis 2025, les amortissements d\u00e9duits en LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el sont, sauf exceptions, r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le r\u00e9gime reste int\u00e9ressant pendant la location, mais son impact doit d\u00e9sormais \u00eatre \u00e9valu\u00e9 sur toute la dur\u00e9e de votre investissement.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels formulaires remplir au r\u00e9gime r\u00e9el BIC ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au r\u00e9gime r\u00e9el, une simple case sur la d\u00e9claration de revenus ne suffit plus. Vous devez tenir une comptabilit\u00e9, calculer vos charges et vos amortissements, puis d\u00e9poser une d\u00e9claration de r\u00e9sultats n\u00b0 2031 avec les tableaux fiscaux correspondants, notamment les formulaires 2033-A \u00e0 2033-G au r\u00e9el simplifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9sultat obtenu est ensuite report\u00e9 sur la d\u00e9claration compl\u00e9mentaire n\u00b0 2042-C-PRO, dans la rubrique des BIC non professionnels en LMNP ou des BIC professionnels en LMP.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Face \u00e0 ces obligations, l\u2019expert-comptable peut vite devenir un alli\u00e9 pr\u00e9cieux. Il \u00e9tablit la liasse fiscale, s\u00e9curise le calcul des amortissements et vous indique le montant exact \u00e0 reporter. Son intervention reste facultative, mais elle \u00e9vite de naviguer seul entre les formulaires et les r\u00e8glesies comptables.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQs<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Dans quelle case d\u00e9clarer les loyers d\u2019une location vide ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au micro-foncier, indiquez le montant brut des loyers encaiss\u00e9s, hors provisions pour charges, dans la <strong>case 4BE de la d\u00e9claration n\u00b0 2042<\/strong>. L\u2019administration applique ensuite l\u2019abattement de 30 %. Au r\u00e9gime r\u00e9el, remplissez d\u2019abord la d\u00e9claration n\u00b0 2044, puis reportez le r\u00e9sultat sur la d\u00e9claration n\u00b0 2042.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Faut-il d\u00e9clarer un loyer impay\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. Vous d\u00e9clarez uniquement les loyers r\u00e9ellement encaiss\u00e9s pendant l\u2019ann\u00e9e. Si le locataire r\u00e8gle sa dette l\u2019ann\u00e9e suivante, vous d\u00e9clarerez cette somme avec les revenus de cette nouvelle ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les charges pay\u00e9es par le locataire doivent-elles \u00eatre d\u00e9clar\u00e9es ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En location vide au micro-foncier, les provisions pour charges r\u00e9cup\u00e9rables ne sont pas int\u00e9gr\u00e9es aux loyers d\u00e9clar\u00e9s. En location meubl\u00e9e au micro-BIC, vous d\u00e9clarez en revanche toutes les recettes encaiss\u00e9es, <strong>charges comprises<\/strong>. L\u2019abattement est calcul\u00e9 sur ce montant total.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on cumuler micro-foncier et micro-BIC ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui. Si vous louez un logement vide et un autre meubl\u00e9, vous pouvez relever du micro-foncier pour le premier et du micro-BIC pour le second. Ces revenus appartiennent \u00e0 deux cat\u00e9gories fiscales diff\u00e9rentes et doivent \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9clarer ses revenus locatifs: l&rsquo;essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Commencez par le type de location<\/strong> : une location vide g\u00e9n\u00e8re des revenus fonciers. Une location meubl\u00e9e rel\u00e8ve des BIC. Cette distinction d\u00e9termine le r\u00e9gime fiscal et les formulaires \u00e0 utiliser.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le r\u00e9gime micro mise sur la simplicit\u00e9<\/strong> : le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu\u2019\u00e0 15 000 \u20ac de revenus. Pour une location meubl\u00e9e de longue dur\u00e9e, le micro-BIC pr\u00e9voit un abattement de 50 % jusqu\u2019\u00e0 83 600 \u20ac de recettes per\u00e7ues en 2026.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le r\u00e9gime r\u00e9el tient compte de vos d\u00e9penses<\/strong> ; vous d\u00e9duisez les charges autoris\u00e9es : int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, assurances, frais de gestion ou travaux \u00e9ligibles. En location meubl\u00e9e, vous pouvez aussi amortir le logement et ses \u00e9quipements.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Chaque r\u00e9gime poss\u00e8de ses formulaires<\/strong>: utilisez la case 4BE de la d\u00e9claration n\u00b0 2042 au micro-foncier, la d\u00e9claration n\u00b0 2044 au r\u00e9el foncier et la n\u00b0 2042-C-PRO pour une location meubl\u00e9e. Au r\u00e9el BIC, une liasse fiscale doit \u00e9galement \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00e9parez votre d\u00e9claration toute l\u2019ann\u00e9e<\/strong> : enregistrez les loyers encaiss\u00e9s, classez les d\u00e9penses et conservez les justificatifs. Vous pourrez ainsi d\u00e9clarer vos revenus locatifs plus rapidement et d\u00e9fendre chaque d\u00e9duction en cas de contr\u00f4le.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9clarer ses revenus locatifs sans se tromper commence par une question simple : votre logement est-il lou\u00e9 vide ou meubl\u00e9 ? De la r\u00e9ponse d\u00e9pendent votre r\u00e9gime fiscal, les charges \u00e0 d\u00e9duire et les formulaires \u00e0 remplir. 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