{"id":2064,"date":"2013-02-06T09:50:12","date_gmt":"2013-02-06T07:50:12","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=2064"},"modified":"2025-11-18T17:10:37","modified_gmt":"2025-11-18T15:10:37","slug":"bien-declarer-ses-revenus-locatifs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2013\/02\/bien-declarer-ses-revenus-locatifs\/","title":{"rendered":"Comment bien d\u00e9clarer ses revenus locatifs ?"},"content":{"rendered":"
\"Bien<\/div>\n

D\u00e9clarer ses revenus locatifs correctement est l\u2019une des principales difficult\u00e9s rencontr\u00e9es par les nouveaux bailleurs.<\/p>\n

Entre les diff\u00e9rents r\u00e9gimes fiscaux (micro-foncier, r\u00e9el, micro-BIC, r\u00e9el BIC), les crit\u00e8res qui d\u00e9terminent la cat\u00e9gorie d\u2019imposition (revenus fonciers ou BIC), les formulaires \u00e0 remplir (2042, 2044, 2042-C PRO), et les r\u00e8gles particuli\u00e8res li\u00e9es \u00e0 la location vide ou meubl\u00e9e, la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re peut rapidement devenir un v\u00e9ritable casse-t\u00eate.<\/p>\n

Pourtant, une d\u00e9claration bien pr\u00e9par\u00e9e permet non seulement d\u2019\u00eatre en conformit\u00e9 avec l\u2019administration fiscale, mais aussi d\u2019optimiser la rentabilit\u00e9 de son investissement locatif.<\/p>\n

On vous explique tout pour bien d\u00e9clarer vos revenus locatifs.<\/p>\n

<\/p>\n

Comment est d\u00e9finie la fiscalit\u00e9 applicable \u00e0 mes revenus locatifs?<\/h2>\n

C\u2019est bien la nature de l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e<\/strong> qui est appr\u00e9ci\u00e9e par l\u2019administration pour d\u00e9terminer de quelle cat\u00e9gorie de revenus d\u00e9pend votre activit\u00e9<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n

Si vous exercez une activit\u00e9 de location meubl\u00e9e ou garnie<\/strong> vous \u00eates imposable dans la cat\u00e9gorie des BIC<\/strong>. Si cette location est consentie vide<\/strong>, vous d\u00e9pendez de la cat\u00e9gorie des revenus fonciers.<\/p>\n

Dans la majorit\u00e9 des cas, l\u2019administration se basera sur le bail r\u00e9dig\u00e9 pour \u00e9tablir la cat\u00e9gorie selon laquelle vous \u00eates imposable. Mais parfois cela ne suffit pas\u2026<\/p>\n

En ce qui concerne la location meubl\u00e9e notamment, il est indispensable de mettre \u00e0 disposition de l\u2019occupant tous les meubles n\u00e9cessaires \u00e0 la vie courante (liste des meubles<\/a>), en annexant l\u2019inventaire au bail conclu.<\/p>\n

Il est donc important de veiller \u00e0 la bonne mise en place de votre activit\u00e9 en ne n\u00e9gligent aucun d\u00e9tail<\/strong>.<\/p>\n

Une fois que la cat\u00e9gorie d\u2019imposition est d\u00e9termin\u00e9e, il va falloir opter pour un r\u00e9gime d\u2019imposition (micro ou r\u00e9el).<\/p>\n

Le r\u00e9gime Micro<\/strong> est le plus simple<\/strong> d\u2019un point de vue administratif. Seul le report des loyers dans une case est n\u00e9cessaire, mais, malgr\u00e9 cette simplicit\u00e9, ce r\u00e9gime n\u2019est pas toujours le plus avantageux fiscalement.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Type de location<\/td>\nLocation vide:<\/strong> Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux<\/td>\nLocation meubl\u00e9e: <\/strong>Logements meubl\u00e9s, locations saisonni\u00e8res, chambres d\u2019h\u00f4tes<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9gime<\/td>\nR\u00e9el<\/td>\nMicro Foncier<\/td>\nR\u00e9el<\/td>\nMicro-BIC<\/td>\n<\/tr>\n
Plafond<\/td>\n<\/td>\n15 000\u20ac<\/td>\n<\/td>\n77 700\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Abbatement<\/td>\nCharges r\u00e9elles<\/td>\n30%<\/td>\nCharges r\u00e9elles<\/td>\n50%<\/td>\n<\/tr>\n
Imprim\u00e9 fiscal<\/td>\n2044 ou 2044S<\/td>\n2042<\/td>\n2042-C-PRO + 2031 + 2033<\/td>\n2042-C-PRO<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Quels sont les r\u00e9gimes d\u2019imposition pour une location vide ?<\/h2>\n

Pour ce type de bail, les revenus issus des loyers constituent des revenus fonciers. S\u2019offrent \u00e0 vous alors deux possibilit\u00e9s :<\/p>\n

Le micro-foncier<\/h3>\n

Applicable par d\u00e9faut si le montant des revenus bruts (hors provisions pour charges) que vous percevez ne d\u00e9passe pas 15 000 \u20ac<\/strong>. Attention : cette limite est appr\u00e9ci\u00e9e sur l\u2019ensemble des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, y compris la quote-part de revenu brut annuel des soci\u00e9t\u00e9s dont l\u2019un des membres du foyer est associ\u00e9.<\/p>\n

Ce choix vous permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un abattement forfaitaire de 30%<\/strong> sur vos revenus locatifs (30% cens\u00e9s couvrir vos charges). Les 70% restants sont impos\u00e9s selon votre tranche marginale d\u2019imposition, auxquels s\u2019ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 17,2%<\/strong>. La d\u00e9claration se fait sur le formulaire 2042, sans autre contrainte particuli\u00e8re. Vous d\u00e9clarez les loyers hors charges.<\/p>\n

Attention : certains biens sont exclus de ce r\u00e9gime (Monuments historiques, anciens dispositifs Malraux, P\u00e9rissol, Besson, Robien, Borloo, etc.).<\/p>\n

L\u2019imposition au r\u00e9el<\/h3>\n

Applicable au-del\u00e0 de 15 000 \u20ac de revenus fonciers<\/strong>, ou sur option. Si le r\u00e9gime r\u00e9el est choisi sur option, celle-ci est valable pour une dur\u00e9e minimale de 3 ann\u00e9es<\/strong>, renouvel\u00e9e tacitement.<\/p>\n

Dans ce cas de figure, vous pouvez d\u00e9duire la quasi-totalit\u00e9 des charges r\u00e9ellement support\u00e9es<\/strong> : travaux d\u2019entretien et de r\u00e9paration, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, assurances habitation ou loyers impay\u00e9s, honoraires d\u2019interm\u00e9diaires, imp\u00f4ts fonciers (hors taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res), etc.
\nCe choix n\u2019est int\u00e9ressant que si vos charges d\u00e9passent l\u2019\u00e9quivalent de l\u2019abattement de 30% du micro-foncier.<\/p>\n

Le r\u00e9gime r\u00e9el n\u00e9cessite d\u2019\u00eatre tr\u00e8s vigilant quant \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 des charges<\/strong>. Les r\u00e8gles applicables aux revenus fonciers sont nombreuses et complexes<\/strong>, notamment concernant la nature des travaux. Le recours \u00e0 un professionnel peut donc \u00eatre pertinent.<\/p>\n

Le formulaire permettant de d\u00e9clarer ces revenus diff\u00e8re selon le type de biens (avec ou sans dispositif fiscal particulier) : vous utiliserez le formulaire 2044 ou 2044-SPE<\/strong>. Les r\u00e9sultats doivent ensuite \u00eatre report\u00e9s sur la d\u00e9claration 2042.<\/p>\n

En cas de d\u00e9ficit foncier<\/strong>, la partie du d\u00e9ficit r\u00e9sultant de d\u00e9penses (d\u00e9ductibles des revenus fonciers) autres que les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt peut s\u2019imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac par an<\/strong> (hors cas des Monuments historiques et du r\u00e9gime Malraux).<\/p>\n

La fraction du d\u00e9ficit exc\u00e9dant cette limite, ainsi que celle li\u00e9e aux int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, n\u2019est imputable que sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes<\/strong>.<\/p>\n

Lorsque votre revenu global est insuffisant pour absorber la totalit\u00e9 de l\u2019imputation autoris\u00e9e, l\u2019exc\u00e9dent reste imputable sur les revenus globaux des six ann\u00e9es suivantes<\/strong>.<\/p>\n

Attention : l\u2019imputation des d\u00e9ficits fonciers sur le revenu global n\u2019est d\u00e9finitivement acquise que si le contribuable maintient la location du bien jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e<\/strong> suivant celle de l\u2019imputation. \u00c0 d\u00e9faut, l\u2019administration recalculera les revenus des trois ann\u00e9es concern\u00e9es sans tenir compte des d\u00e9ficits imput\u00e9s.<\/p>\n

Pour les d\u00e9tenteurs de parts de SCI, cette obligation s\u2019accompagne \u00e9galement de la n\u00e9cessit\u00e9 de conserver les parts pendant le m\u00eame d\u00e9lai.<\/p>\n

D\u2019autres particularit\u00e9s existent. Il est donc important de consulter vos conseillers (expert-comptable, gestionnaire de patrimoine, avocat fiscaliste, etc.) pour vous assurer du respect des r\u00e8gles fiscales.<\/p>\n

Les types d\u2019imposition pour une location meubl\u00e9e<\/h2>\n

La location meubl\u00e9e consiste \u00e0 mettre en location un bien \u00e0 usage d\u2019habitation en le garnissant de meubles.<\/p>\n

Le statut de loueur en meubl\u00e9 (professionnel ou non professionnel) est de plus en plus choisi par les propri\u00e9taires, car il d\u00e9pend d\u2019une cat\u00e9gorie de revenus diff\u00e9rente et moins tax\u00e9e que les locations non meubl\u00e9es.<\/p>\n

Une location est regard\u00e9e comme une location meubl\u00e9e lorsqu\u2019il y a assez de meubles pour donner au logement un minimum d\u2019habitabilit\u00e9.<\/p>\n

La location meubl\u00e9e, \u00e0 titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activit\u00e9 commerciale sur le plan fiscal. Elle rel\u00e8ve, au regard de l’imp\u00f4t sur le revenu, de la cat\u00e9gorie des BIC (b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux)<\/strong> et non de celle des revenus fonciers.<\/p>\n

De la m\u00eame mani\u00e8re que pour les locations vides, deux r\u00e9gimes d\u2019imposition s\u2019offre \u00e0 vous.<\/p>\n

L\u2019imposition de type micro-BIC<\/h3>\n

Applicable par d\u00e9faut si le montant des recettes issues de la location meubl\u00e9e est inf\u00e9rieur \u00e0 77 700 \u20ac<\/strong>. Ce r\u00e9gime permet un abattement forfaitaire de 50%<\/strong> sur les loyers per\u00e7us.<\/p>\n

Pour les activit\u00e9s de location de meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s ou de chambres d\u2019h\u00f4tes<\/strong>, le seuil de recettes est port\u00e9 \u00e0 188 700 \u20ac<\/strong> et l\u2019abattement est de 71%<\/strong>.<\/p>\n

Ce r\u00e9gime est applicable uniquement lorsque l\u2019activit\u00e9 est exerc\u00e9e en nom propre (LMNP ou LMP). Les soci\u00e9t\u00e9s soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en sont exclues.<\/p>\n

Attention : depuis les impositions \u00e9tablies au titre de 2016, les g\u00eetes ruraux labellis\u00e9s \u00ab G\u00eetes de France \u00bb (ou autre marque) ne b\u00e9n\u00e9ficient du r\u00e9gime micro-BIC de 71% que s\u2019ils sont class\u00e9s \u201cmeubl\u00e9 de tourisme\u201d<\/strong>.<\/p>\n

Le formulaire \u00e0 utiliser est le 2042-C-PRO<\/strong>, sur lequel il suffit de d\u00e9clarer vos recettes brutes. Vous d\u00e9clarez les loyers charges comprises<\/strong>.<\/p>\n

\n

Bon \u00e0 savoir<\/span><\/p>\n

Il est possible de cumuler le r\u00e9gime Micro-foncier et le r\u00e9gime Micro-BIC.
\nCes deux r\u00e9gimes concernent des cat\u00e9gories de revenus diff\u00e9rentes et sont totalement ind\u00e9pendants.
\nVous pouvez donc d\u00e9clarer jusqu\u2019\u00e0 15 000 \u20ac<\/strong> de revenus issus de locations vides (micro-foncier)
\net jusqu\u2019\u00e0 77 700 \u20ac<\/strong> de recettes de locations meubl\u00e9es (micro-BIC),
\nou 188 700 \u20ac<\/strong> pour les meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s ou chambres d\u2019h\u00f4tes.<\/p>\n

Comment remplir votre d\u00e9claration pour les revenus en micro-BIC ?<\/h3>\n

Vous devez inscrire le montant total des recettes locatives per\u00e7ues sur la d\u00e9claration n\u00b02042-C PRO,
\ndans la rubrique \u00ab Revenus industriels et commerciaux non professionnels \u00bb.
\nL\u2019administration appliquera automatiquement l\u2019abattement de 50 %<\/strong>
\n(ou 71 %<\/strong> pour les meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s et chambres d\u2019h\u00f4tes)
\nsur le montant d\u00e9clar\u00e9.<\/p>\n<\/div>\n

R\u00e9gime BIC r\u00e9el<\/h3>\n

Applicable au-del\u00e0 de 77 700 \u20ac de recettes annuelles<\/strong>, ou sur option, le r\u00e9gime r\u00e9el permet de d\u00e9duire des loyers per\u00e7us l\u2019ensemble des charges support\u00e9es, mais \u00e9galement d\u2019amortir le bien immobilier et le mobilier. Ce r\u00e9gime peut \u00eatre plus avantageux que le Micro-BIC lorsque les charges et amortissements sont \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Il s\u2019agit d\u2019un r\u00e9gime qui vous place dans la m\u00eame situation qu\u2019une entreprise, c\u2019est-\u00e0-dire un commer\u00e7ant ou un artisan !<\/p>\n

Qu\u2019est ce que l\u2019amortissement ?<\/h2>\n

L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur subie par un bien du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence.<\/p><\/blockquote>\n

Les amortissements calcul\u00e9s et constat\u00e9s en comptabilit\u00e9 au titre d’un exercice viennent en d\u00e9duction du b\u00e9n\u00e9fice imposable. En location meubl\u00e9e (LMNP ou LMP), il est possible d\u2019amortir l\u2019immeuble ainsi que le mobilier et les \u00e9quipements.<\/p>\n

Attention : la partie terrain ne s\u2019amortit jamais, quelle que soit la localisation ou l\u2019\u00e9tage du bien. Le terrain repr\u00e9sente g\u00e9n\u00e9ralement entre 10 % et 40 % de la valeur totale du bien, selon le march\u00e9 local.<\/p>\n

La valeur amortissable correspond donc exclusivement aux constructions et aux \u00e9quipements, lesquels sont amortis selon un mod\u00e8le \u00e9conomique fond\u00e9 sur la m\u00e9thode des composants<\/strong>. Chaque \u00e9l\u00e9ment du bien (structure, toiture, fa\u00e7ade, installations techniques, mobilier, etc.) est amorti sur sa propre dur\u00e9e d\u2019utilisation.<\/p>\n

\n

Exemple<\/span><\/p>\n

Un bien \u00e9valu\u00e9 \u00e0 220 000\u20ac, lou\u00e9 10 000\u20ac par an, g\u00e9n\u00e8re diverses charges (taxes fonci\u00e8re, honoraires de gestion, assurances, etc\u2026) de l\u2019ordre de 3000\u20ac.<\/p>\n

Pour simplifier nous consid\u00e9rons qu\u2019il n\u2019y a pas d\u2019emprunt sur ce bien.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Type de location<\/td>\nLocation vide:<\/strong> Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux<\/td>\nLocation meubl\u00e9e:<\/strong> Logements meubl\u00e9s, locations saisonni\u00e8res, chambres d\u2019h\u00f4tes<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9gime<\/td>\nR\u00e9gime r\u00e9el<\/td>\nR\u00e9el BIC<\/td>\nMicro-BIC<\/td>\n<\/tr>\n
Loyers<\/td>\n10 000 \u20ac<\/td>\n10 000 \u20ac<\/td>\n10 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Abattement 50%<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n– 5 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Charges d\u00e9ductibles<\/td>\n– 3 000 \u20ac<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Amortissement<\/td>\n<\/td>\n– 7 412 \u20ac*<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Retraitement fiscal art 39C du CGI<\/td>\n<\/td>\n142<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Revenus \u00e0 d\u00e9clarer<\/td>\n7 000<\/td>\n5 000<\/td>\n5 000<\/td>\n<\/tr>\n
Montant de l’imposition<\/strong><\/td>\n3 955<\/td>\n2 825<\/td>\n2 825<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Montant d\u00e9termin\u00e9 selon l’application de la r\u00e8gle d’amortissement par composants et l’utilisation d’un mod\u00e8le \u00e9conomique reconnu.<\/small><\/p>\n

Le passage de votre parc immobilier en location meubl\u00e9e peut s\u2019envisager, mais de nombreux points sont \u00e0 v\u00e9rifier au pr\u00e9alable.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

Loueur en meubl\u00e9 professionnel ou non professionnel, o\u00f9 est la diff\u00e9rence ?<\/h2>\n

L\u2019activit\u00e9 de location meubl\u00e9e peut \u00eatre exerc\u00e9e sous 2 formes : la location meubl\u00e9e professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).<\/p>\n

La qualit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les deux conditions suivantes :<\/p>\n

    \n
  • les recettes annuelles tir\u00e9es de la location meubl\u00e9e par l’ensemble du foyer fiscal sont sup\u00e9rieures \u00e0 23 000 \u20ac TTC<\/strong> ;<\/li>\n
  • ces recettes exc\u00e8dent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu.<\/li>\n<\/ul>\n

    Le loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) est, par opposition, celui qui ne remplit pas l\u2019une de ces deux conditions.<\/p>\n

    Les 2 principales diff\u00e9rences entre ces 2 statuts sont :<\/p>\n

      \n
    • Le sort des d\u00e9ficits<\/strong>
      \n En tant que loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP), les d\u00e9ficits \u00e9ventuellement d\u00e9gag\u00e9s par l\u2019activit\u00e9 peuvent \u00eatre imput\u00e9s sur le revenu global, sans limite annuelle.
      \n En revanche, pour un loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP), les d\u00e9ficits ne peuvent \u00eatre imput\u00e9s que sur les revenus BIC non professionnels de m\u00eame nature, et uniquement pendant une dur\u00e9e de 10 ans.<\/li>\n
    • Le r\u00e9gime de plus-values en cas de cession<\/strong>
      \n En LMP, la vente du bien rel\u00e8ve du r\u00e9gime des plus-values professionnelles. Sous certaines conditions, la plus-value peut \u00eatre totalement exon\u00e9r\u00e9e en application de l\u2019article 151 septies du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts (exon\u00e9ration des petites entreprises).
      \n Attention : si les conditions ne sont pas remplies, l\u2019imposition peut \u00eatre significativement plus \u00e9lev\u00e9e. Il est donc essentiel de v\u00e9rifier ces aspects avec un professionnel avant toute op\u00e9ration.<\/li>\n<\/ul>\n

      Par ailleurs, le statut de loueur en meubl\u00e9 professionnel entra\u00eene une affiliation obligatoire \u00e0 la S\u00e9curit\u00e9 sociale des ind\u00e9pendants (SSI)<\/strong>, avec un impact direct sur le montant des cotisations sociales (contrairement au LMNP, soumis uniquement aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux).<\/p>\n

      Pourquoi faire appel \u00e0 un expert comptable ?<\/h2>\n

      L\u2019appartenance \u00e0 la cat\u00e9gorie des BIC, et l\u2019option pour le r\u00e9gime r\u00e9el imposent des obligations comptables et d\u00e9claratives importantes, notamment :<\/p>\n

        \n
      • le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une liasse fiscale compl\u00e8te (formulaire 2031 et tableaux 2033, ou 2033 A \u00e0 G selon le r\u00e9gime).<\/li>\n
      • la tenue d\u2019une comptabilit\u00e9 commerciale (bilan, compte de r\u00e9sultat, amortissements).<\/li>\n<\/ul>\n

        La d\u00e9claration de TVA n\u2019est requise que dans les cas sp\u00e9cifiques o\u00f9 l\u2019activit\u00e9 de location meubl\u00e9e est soumise \u00e0 TVA (principalement les activit\u00e9s para-h\u00f4teli\u00e8res).<\/p>\n

        Par ailleurs, l\u2019adh\u00e9sion \u00e0 un centre de gestion agr\u00e9\u00e9 n\u2019ouvre plus droit \u00e0 des avantages fiscaux depuis les derni\u00e8res r\u00e9formes.
        \nLes dispositifs suivants ont \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9s :<\/p>\n

          \n
        • La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 2\/3 des frais de comptabilit\u00e9<\/strong> (plafonn\u00e9e \u00e0 915 \u20ac) n\u2019est plus applicable.<\/li>\n
        • La majoration de 25 % du b\u00e9n\u00e9fice imposable<\/strong> en cas de non-adh\u00e9sion a \u00e9t\u00e9 d\u00e9finitivement supprim\u00e9e depuis le 1er janvier 2023.<\/li>\n<\/ul>\n
          \n

          Comment remplir votre d\u00e9claration pour les revenus en r\u00e9el-BIC ?<\/h3>\n

          Vous devez reporter le montant du r\u00e9sultat figurant sur votre d\u00e9claration 2031<\/strong> sur la d\u00e9claration n\u00b02042-C PRO,
          \ndans la rubrique \u00ab Revenus industriels et commerciaux non professionnels \u00bb (ou professionnels si vous \u00eates LMP).
          \nCes \u00e9l\u00e9ments vous sont g\u00e9n\u00e9ralement fournis par votre expert-comptable.\n<\/div>\n

          FAQs<\/h2>\n

          Comment choisir entre micro-foncier et r\u00e9gime r\u00e9el pour une location vide ?<\/h3>\n

          Le micro-foncier s\u2019applique si vos revenus fonciers ne d\u00e9passent pas 15 000 \u20ac. Vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un abattement de 30 %, mais vous ne d\u00e9duisez aucune charge r\u00e9elle. Le r\u00e9gime r\u00e9el devient plus avantageux d\u00e8s que vos charges (travaux, int\u00e9r\u00eats, assurances, gestion\u2026) d\u00e9passent ce seuil. Il n\u00e9cessite de remplir les formulaires 2044\/2044-SPE.<\/p>\n

          Comment d\u00e9clarer une location meubl\u00e9e : micro-BIC ou r\u00e9el BIC ?<\/h3>\n

          Le micro-BIC s\u2019applique automatiquement si vos recettes n\u2019exc\u00e8dent pas 77 700 \u20ac (ou 188 700 \u20ac en meubl\u00e9 de tourisme). Vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un abattement de 50 % ou 71 %. Le r\u00e9el BIC permet de d\u00e9duire vos charges et d\u2019amortir le bien, souvent plus rentable, mais implique une comptabilit\u00e9 compl\u00e8te.<\/p>\n

          Comment savoir si je suis LMNP ou LMP ?<\/h3>\n

          Vous \u00eates LMNP si vos recettes meubl\u00e9es sont inf\u00e9rieures ou \u00e9gales \u00e0 23 000 \u20ac ou inf\u00e9rieures \u00e0 vos autres revenus professionnels. Vous devenez LMP uniquement si vos recettes d\u00e9passent 23 000 \u20ac et exc\u00e8dent vos revenus professionnels. Le LMP entra\u00eene cotisations sociales et r\u00e9gime des plus-values professionnelles.<\/p>\n

          Peut-on cumuler micro-foncier et micro-BIC la m\u00eame ann\u00e9e ?<\/h3>\n

          Oui. Les deux r\u00e9gimes sont ind\u00e9pendants car ils concernent deux cat\u00e9gories fiscales distinctes : revenus fonciers (location vide) et BIC (location meubl\u00e9e). Vous pouvez donc d\u00e9clarer jusqu\u2019\u00e0 15 000 \u20ac de revenus fonciers en micro-foncier et jusqu\u2019\u00e0 77 700 \u20ac de recettes meubl\u00e9es en micro-BIC sans incompatibilit\u00e9.<\/p>\n

          D\u00e9clarer ses revenus locatifs: l’essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n
            \n
          • Location vide = revenus fonciers ; location meubl\u00e9e = BIC<\/strong>
            \nLe type de location d\u00e9termine la cat\u00e9gorie fiscale : revenus fonciers pour les locations nues, BIC (LMNP\/LMP) pour les locations meubl\u00e9es. Tout d\u00e9coule de cette distinction : formulaires, r\u00e9gimes et charges d\u00e9ductibles.<\/li>\n
          • Micro-foncier : simple mais limit\u00e9<\/strong>
            \nAccessible si vos revenus fonciers ne d\u00e9passent pas 15 000 \u20ac. Vous b\u00e9n\u00e9ficiez d\u2019un abattement de 30 %, mais aucune charge r\u00e9elle n\u2019est d\u00e9ductible. Le r\u00e9gime r\u00e9el devient plus int\u00e9ressant d\u00e8s que vos charges d\u00e9passent cet abattement.<\/li>\n
          • R\u00e9gime r\u00e9el foncier : tr\u00e8s efficace si vous avez des charges<\/strong>
            \nD\u00e9ductible : travaux, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, assurances, gestion, taxe fonci\u00e8re\u2026 Le d\u00e9ficit foncier peut s\u2019imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 \u20ac, sous conditions de location pendant 3 ans.<\/li>\n
          • Micro-BIC ou r\u00e9el BIC en location meubl\u00e9e<\/strong>
            \nMicro-BIC jusqu\u2019\u00e0 77 700 \u20ac de recettes (abattement 50 %). Le r\u00e9el permet de d\u00e9duire toutes les charges + amortir le bien, souvent beaucoup plus avantageux fiscalement, mais n\u00e9cessite une comptabilit\u00e9 compl\u00e8te.<\/li>\n
          • LMNP vs LMP : seuil cl\u00e9 \u00e0 23 000 \u20ac<\/strong>
            \nVous devenez LMP si vos recettes meubl\u00e9es d\u00e9passent 23 000 \u20ac ET exc\u00e8dent les autres revenus professionnels. Le LMP entra\u00eene cotisations sociales et r\u00e9gime des plus-values professionnelles. Sinon, vous restez LMNP.<\/li>\n
          • Amortissement : l\u2019avantage majeur en location meubl\u00e9e<\/strong>
            \nEn r\u00e9el BIC, l\u2019amortissement du bien et du mobilier r\u00e9duit fortement le r\u00e9sultat imposable, souvent jusqu\u2019\u00e0 le neutraliser plusieurs ann\u00e9es. C\u2019est l\u2019un des leviers fiscaux les plus puissants du statut LMNP.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            D\u00e9clarer ses revenus locatifs correctement est l\u2019une des principales difficult\u00e9s rencontr\u00e9es par les nouveaux bailleurs. Entre les diff\u00e9rents r\u00e9gimes fiscaux (micro-foncier, r\u00e9el, micro-BIC, r\u00e9el BIC), les crit\u00e8res qui d\u00e9terminent la cat\u00e9gorie d\u2019imposition (revenus fonciers ou BIC), les formulaires \u00e0 remplir (2042, 2044, 2042-C PRO), et les r\u00e8gles particuli\u00e8res li\u00e9es \u00e0 la location vide ou meubl\u00e9e, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[123,195],"tags":[187,171,159,122,160],"class_list":["post-2064","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils","category-fiscalite","tag-comptabilite","tag-declaration","tag-declarer","tag-impots","tag-revenus-locatifs"],"yoast_head":"\nComment bien d\u00e9clarer ses revenus locatifs ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"D\u00e9clarer ses revenus locatifs est bien souvent un v\u00e9ritable casse-t\u00eate pour les nouveaux bailleurs. 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