{"id":21563,"date":"2026-11-02T20:32:40","date_gmt":"2026-11-02T18:32:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=21563"},"modified":"2026-11-02T20:32:40","modified_gmt":"2026-11-02T18:32:40","slug":"indivision-succession-divorce-comment-gerer-un-bien-loue-quand-la-propriete-change","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2026\/11\/indivision-succession-divorce-comment-gerer-un-bien-loue-quand-la-propriete-change\/","title":{"rendered":"Indivision, succession, divorce : comment g\u00e9rer un bien lou\u00e9 quand la propri\u00e9t\u00e9 change ?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_problems.png\" alt=\"Travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique\" width=\"100%\" height=\"\" \/><\/div>\n<p class=\"lead\">Vous h\u00e9ritez d&rsquo;un appartement avec vos fr\u00e8res et s\u0153urs ? Vous vous s\u00e9parez alors que vous poss\u00e9dez un investissement locatif commun ? Dans ces situations, le logement continue de g\u00e9n\u00e9rer des loyers, mais sa gestion peut vite devenir un casse-t\u00eate. Entre les d\u00e9cisions \u00e0 prendre, les charges \u00e0 r\u00e9partir et les obligations envers le locataire, mieux vaut conna\u00eetre les r\u00e8gles du jeu. Voici comment g\u00e9rer un bien lou\u00e9 en indivision, simplifier les d\u00e9marches et pr\u00e9venir les conflits entre propri\u00e9taires.<\/p>\n<!--more-->\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Indivision, succession, s\u00e9paration : qui devient propri\u00e9taire du logement ?<\/h2>\n<p>On parle d&rsquo;indivision lorsqu&rsquo;un m\u00eame bien immobilier appartient \u00e0 plusieurs personnes. Chaque propri\u00e9taire, appel\u00e9 indivisaire, d\u00e9tient une part du logement. Celle-ci d\u00e9termine la r\u00e9partition des revenus locatifs et les droits de chacun dans les d\u00e9cisions de gestion.<\/p>\n\n<p>Cette situation peut se pr\u00e9senter dans plusieurs cas :<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Lors d&rsquo;une succession<\/strong> : lorsque plusieurs h\u00e9ritiers re\u00e7oivent un logement, ils peuvent en devenir propri\u00e9taires ensemble. La pr\u00e9sence d&rsquo;un conjoint survivant b\u00e9n\u00e9ficiant de l&rsquo;usufruit peut toutefois modifier la r\u00e9partition des loyers.<\/li>\n<li><strong>Lors d&rsquo;un achat \u00e0 plusieurs<\/strong> : les parts de chaque propri\u00e9taire sont pr\u00e9cis\u00e9es dans l&rsquo;acte d&rsquo;acquisition. Deux investisseurs peuvent ainsi d\u00e9tenir chacun 50 % du logement ou choisir une r\u00e9partition diff\u00e9rente.<\/li>\n<li><strong>Apr\u00e8s une s\u00e9paration <\/strong>: lorsqu&rsquo;un couple poss\u00e8de un bien locatif et qu&rsquo;aucun des anciens partenaires ne rach\u00e8te la part de l&rsquo;autre, le logement peut rester en indivision. Les droits de chacun d\u00e9pendent alors de leur statut et, pour les couples mari\u00e9s, du r\u00e9gime matrimonial.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Changement de propri\u00e9taire : que devient le bail du locataire ?<\/h2>\n<p>Bonne nouvelle pour le locataire : une succession, une s\u00e9paration ou une vente ne met pas fin \u00e0 son contrat de location. Le nouveau propri\u00e9taire reprend le bail en cours, sans pouvoir en modifier librement les conditions.<\/p>\n\n<p>Concr\u00e8tement, plusieurs r\u00e8gles continuent de s&rsquo;appliquer :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le bail reste inchang\u00e9<\/strong>, avec la m\u00eame dur\u00e9e et le m\u00eame loyer. Celui-ci peut toujours \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 dans les conditions pr\u00e9vues au contrat et par la loi. Le locataire n&rsquo;a donc pas \u00e0 signer un nouveau bail.<\/li>\n<li><strong>Les obligations du bailleur restent les m\u00eames<\/strong>. Le nouveau propri\u00e9taire doit continuer \u00e0 entretenir le logement, prendre en charge les r\u00e9parations qui lui incombent et respecter les conditions pr\u00e9vues au bail.<\/li>\n<li><strong>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie et la caution restent valables<\/strong>. Le locataire n&rsquo;a pas \u00e0 verser un nouveau d\u00e9p\u00f4t de garantie. C&rsquo;est au nouveau propri\u00e9taire de le lui restituer \u00e0 la fin du bail, m\u00eame s&rsquo;il n&rsquo;a pas r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 la somme aupr\u00e8s de l&rsquo;ancien bailleur. De son c\u00f4t\u00e9, le garant reste engag\u00e9 en cas de loyers impay\u00e9s, sauf si l&rsquo;acte de cautionnement pr\u00e9voit le contraire.<\/li>\n<li><strong>Le changement de propri\u00e9taire ne permet pas de mettre fin au bail avant son \u00e9ch\u00e9ance.<\/strong> Si le nouveau bailleur souhaite r\u00e9cup\u00e9rer le logement pour y habiter ou le vendre libre, il doit respecter les conditions et les d\u00e9lais de pr\u00e9avis pr\u00e9vus par la loi. En cas d&rsquo;achat d&rsquo;un logement d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9, des d\u00e9lais suppl\u00e9mentaires peuvent s&rsquo;appliquer en location nue.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Reste \u00e0 informer le locataire des nouvelles modalit\u00e9s de gestion. Un courrier permet de lui communiquer les coordonn\u00e9es du nouveau propri\u00e9taire ou de son repr\u00e9sentant, ainsi qu&rsquo;un nouveau RIB si le compte bancaire change. Lorsque le logement appartient \u00e0 plusieurs personnes, mieux vaut d\u00e9signer un interlocuteur unique pour faciliter les \u00e9changes.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Succession ou divorce : comment continuer \u00e0 g\u00e9rer le logement ?<\/h2>\n<p>Qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;une succession ou d&rsquo;une s\u00e9paration, la gestion locative doit se poursuivre, m\u00eame si le partage du bien n&rsquo;est pas encore r\u00e9gl\u00e9. Reste \u00e0 savoir qui peut percevoir les loyers et prendre les d\u00e9cisions n\u00e9cessaires.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Succession : qui per\u00e7oit les loyers apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du propri\u00e9taire ?<\/h3>\n<p>Lorsqu&rsquo;un propri\u00e9taire d\u00e9c\u00e8de, les h\u00e9ritiers doivent assurer la gestion du logement lou\u00e9 pendant le r\u00e8glement de la succession. Mais qui peut encaisser les loyers ?<\/p>\n\n<p>Tout d\u00e9pend de la situation :<\/p>\n\n<ul>\n<li>Si plusieurs h\u00e9ritiers deviennent propri\u00e9taires du logement, les loyers leur reviennent selon leurs parts respectives. Ils peuvent les verser sur un compte destin\u00e9 \u00e0 l&rsquo;indivision pour payer les charges et les d\u00e9penses du bien, avant de se r\u00e9partir les sommes restantes.<\/li>\n<li>Si le conjoint survivant b\u00e9n\u00e9ficie de l&rsquo;usufruit du logement, c&rsquo;est lui qui per\u00e7oit les loyers et les d\u00e9clare aux imp\u00f4ts. Il prend g\u00e9n\u00e9ralement en charge l&rsquo;entretien courant et la taxe fonci\u00e8re, tandis que les grosses r\u00e9parations sont normalement support\u00e9es par les h\u00e9ritiers qui d\u00e9tiennent la nue-propri\u00e9t\u00e9, selon les r\u00e8gles l\u00e9gales.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Pour faciliter la gestion locative, les h\u00e9ritiers peuvent d\u00e9signer l&rsquo;un d&rsquo;eux pour suivre les loyers, r\u00e9gler les factures et \u00e9changer avec le locataire. Ils peuvent aussi \u00e9tablir une convention d&rsquo;indivision pour fixer les r\u00e8gles de gestion du logement, nommer un g\u00e9rant et pr\u00e9ciser ses pouvoirs. Pour un bien immobilier, cette convention doit \u00eatre \u00e9tablie par \u00e9crit et faire l&rsquo;objet des formalit\u00e9s n\u00e9cessaires aupr\u00e8s d&rsquo;un notaire.<\/p>\n\n<p>Si les loyers \u00e9taient jusqu&rsquo;alors vers\u00e9s sur le compte du d\u00e9funt, le notaire pourra les aider \u00e0 organiser leur nouvel encaissement.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Divorce ou s\u00e9paration : quelles cons\u00e9quences pour le logement lou\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Lorsqu&rsquo;un couple se s\u00e9pare, le sort du logement locatif d\u00e9pend du statut des partenaires et des conditions dans lesquelles le bien a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9.<\/p>\n\n<p>Les r\u00e8gles diff\u00e8rent selon la situation :<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Mariage sous le r\u00e9gime de la communaut\u00e9<\/strong> : un logement achet\u00e9 avec des fonds communs pendant le mariage entre dans les biens \u00e0 partager. En revanche, un bien acquis avant le mariage ou re\u00e7u en h\u00e9ritage reste g\u00e9n\u00e9ralement la propri\u00e9t\u00e9 de l&rsquo;\u00e9poux concern\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Mariage sous le r\u00e9gime de la s\u00e9paration de bien<\/strong>s : chacun conserve ses biens personnels. Si le logement a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 \u00e0 deux, leurs parts sont pr\u00e9cis\u00e9es dans l&rsquo;acte d&rsquo;acquisition.<\/li>\n<li><strong>PACS ou concubinage<\/strong> : un logement achet\u00e9 ensemble appartient aux deux partenaires selon leurs parts respectives. Pour les couples pacs\u00e9s ayant choisi le r\u00e9gime de l&rsquo;indivision, les biens concern\u00e9s acquis pendant le PACS sont g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9tenus \u00e0 parts \u00e9gales.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Pendant cette p\u00e9riode, les loyers continuent d&rsquo;\u00eatre encaiss\u00e9s et les d\u00e9penses doivent \u00eatre r\u00e9gl\u00e9es. Si l&rsquo;un des anciens partenaires a per\u00e7u seul les loyers ou financ\u00e9 des travaux apr\u00e8s la s\u00e9paration, il faudra en tenir compte lors du partage du bien. Les justificatifs permettront de d\u00e9terminer les sommes \u00e9ventuellement dues \u00e0 chacun.<\/p>\n\n<p><strong>Bon \u00e0 savoir :<\/strong> si les deux anciens partenaires ont souscrit un pr\u00eat solidaire, leur s\u00e9paration ne met pas fin \u00e0 leurs engagements envers la banque. M\u00eame lorsque l&rsquo;un rach\u00e8te les parts de l&rsquo;autre, ils restent tous deux engag\u00e9s tant que la banque n&rsquo;a pas accept\u00e9 une d\u00e9solidarisation ou que le cr\u00e9dit n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 rembours\u00e9.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Gestion d&rsquo;un bien en indivision : qui peut prendre les d\u00e9cisions ?<\/h2>\n<p>Lorsqu&rsquo;un logement appartient \u00e0 plusieurs personnes, faut-il obtenir l&rsquo;accord de tous pour signer un bail, r\u00e9aliser des travaux ou vendre ? Pas n\u00e9cessairement. Le Code civil fixe des r\u00e8gles diff\u00e9rentes selon la d\u00e9cision \u00e0 prendre :<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Signer ou renouveler un bail d&rsquo;habitation <\/strong>: les propri\u00e9taires d\u00e9tenant au moins deux tiers des parts peuvent prendre cette d\u00e9cision, que le logement soit lou\u00e9 vide ou meubl\u00e9. Cette majorit\u00e9 permet aussi de confier la gestion locative \u00e0 un professionnel.<\/li>\n<li><strong>R\u00e9aliser des travaux<\/strong> : chaque propri\u00e9taire peut d\u00e9cider seul d&rsquo;une r\u00e9paration n\u00e9cessaire pour pr\u00e9server le logement, comme la remise en \u00e9tat d&rsquo;une toiture qui pr\u00e9sente des infiltrations. Les travaux relevant de l&rsquo;entretien courant peuvent \u00eatre d\u00e9cid\u00e9s \u00e0 la majorit\u00e9 des deux tiers. En revanche, une transformation d\u00e9passant la gestion habituelle du bien n\u00e9cessite l&rsquo;accord de tous.<\/li>\n<li><strong>Vendre le logement entier<\/strong> : l&rsquo;unanimit\u00e9 est la r\u00e8gle. Un propri\u00e9taire ne peut pas imposer la vente, m\u00eame s&rsquo;il d\u00e9tient plus des deux tiers des parts. Il existe n\u00e9anmoins des recours judiciaires lorsque la situation est bloqu\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Attention au calcul de la majorit\u00e9 : les deux tiers concernent les parts de propri\u00e9t\u00e9, pas le nombre de propri\u00e9taires. Si trois h\u00e9ritiers d\u00e9tiennent chacun un tiers du logement, deux peuvent donc d\u00e9cider ensemble de renouveler le bail. Les propri\u00e9taires qui n&rsquo;ont pas particip\u00e9 \u00e0 une d\u00e9cision prise \u00e0 cette majorit\u00e9 doivent en \u00eatre inform\u00e9s. Sans cela, la d\u00e9cision ne peut pas leur \u00eatre oppos\u00e9e.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Loyers et charges : comment faire les comptes entre indivisaires ?<\/h2>\n<p>Lorsqu&rsquo;un logement appartient \u00e0 plusieurs personnes, les loyers reviennent \u00e0 l&rsquo;indivision, m\u00eame si un seul propri\u00e9taire se charge de les encaisser. Ils permettent de r\u00e9gler les d\u00e9penses communes, comme la taxe fonci\u00e8re, l&rsquo;assurance, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 et les travaux. Chaque indivisaire a ensuite droit \u00e0 une part des revenus, proportionnelle \u00e0 ses droits dans le logement.<\/p>\n\n<p>Les propri\u00e9taires peuvent aussi convenir de conserver une partie des loyers pour financer de futurs travaux ou faire face aux d\u00e9penses impr\u00e9vues. Cette organisation permet d&rsquo;\u00e9viter de r\u00e9clamer une participation \u00e0 chacun d\u00e8s qu&rsquo;une facture arrive.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Et si un propri\u00e9taire finance seul des travaux ?<\/h2>\n<p>Si un indivisaire finance personnellement des travaux n\u00e9cessaires pour pr\u00e9server le logement, cette d\u00e9pense doit \u00eatre prise en compte lors du r\u00e8glement des comptes.<\/p>\n\n<p>Pour des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration, comme une r\u00e9novation qui augmente la valeur du bien, l&rsquo;indemnisation tient compte de la plus-value apport\u00e9e au logement. Dans les deux cas, le montant r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 n&rsquo;est pas n\u00e9cessairement \u00e9gal \u00e0 la somme d\u00e9pens\u00e9e, conform\u00e9ment \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000020616235\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l&rsquo;article 815-13 du Code civil.<\/a><\/p>\n\n<p>D&rsquo;o\u00f9 l&rsquo;importance de conserver les factures, les devis et les preuves de paiement. Ces documents permettront de calculer les \u00e9ventuelles sommes dues \u00e0 chacun lors du partage.<\/p>\n\n<p>Un suivi pr\u00e9cis des loyers et des d\u00e9penses est d&rsquo;ailleurs obligatoire pour celui qui g\u00e8re les finances de l&rsquo;indivision. <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006432414\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L&rsquo;article 815-8 du Code civil<\/a> lui impose de tenir des comptes accessibles aux autres propri\u00e9taires.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fiscalit\u00e9 : qui doit d\u00e9clarer les loyers lorsque la propri\u00e9t\u00e9 change ?<\/h2>\n<p>Lorsqu&rsquo;un logement est d\u00e9tenu en indivision, chaque propri\u00e9taire doit d\u00e9clarer la part des revenus locatifs qui lui revient.<\/p>\n\n<p>Le r\u00e9gime fiscal d\u00e9pend ensuite du type de location :<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>En location nue<\/strong>, les loyers sont impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers. Chaque indivisaire d\u00e9clare sa part des recettes et, au r\u00e9gime r\u00e9el, des d\u00e9penses fiscalement d\u00e9ductibles. Le micro-foncier peut s&rsquo;appliquer lorsque les conditions sont r\u00e9unies, notamment si les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne d\u00e9passent pas 15 000 \u20ac par an. Il permet de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;un abattement forfaitaire de 30 %. Au r\u00e9gime r\u00e9el, les propri\u00e9taires d\u00e9duisent les charges admises par l&rsquo;administration fiscale, parmi lesquelles peuvent figurer les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt.<\/li>\n<li><strong>En location meubl\u00e9e<\/strong>, les loyers rel\u00e8vent des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC). Lorsqu&rsquo;un logement est d\u00e9tenu en indivision, le r\u00e9gime r\u00e9el s&rsquo;applique : les propri\u00e9taires ne peuvent pas b\u00e9n\u00e9ficier du micro-BIC. Cela implique une comptabilit\u00e9 adapt\u00e9e, la d\u00e9claration de l&rsquo;activit\u00e9 et l&rsquo;obtention d&rsquo;un num\u00e9ro SIRET.<\/li>\n<\/ul>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9saccords entre indivisaires : comment d\u00e9bloquer la situation ?<\/h2>\n<p>Un h\u00e9ritier refuse de payer des travaux, un autre conteste les comptes et le troisi\u00e8me souhaite vendre. Lorsque les propri\u00e9taires ne parviennent plus \u00e0 se mettre d&rsquo;accord, plusieurs solutions permettent d&rsquo;\u00e9viter que la gestion du logement reste paralys\u00e9e.<\/p>\n\n<p>Il faut d&rsquo;abord v\u00e9rifier si la d\u00e9cision contest\u00e9e n\u00e9cessite r\u00e9ellement l&rsquo;unanimit\u00e9. Un propri\u00e9taire minoritaire ne peut pas bloquer un acte que la loi autorise \u00e0 la majorit\u00e9 des deux tiers. Si l&rsquo;accord de tous est n\u00e9cessaire, une discussion ou une m\u00e9diation peut permettre de trouver un compromis.<\/p>\n\n<p>En cas de blocage persistant, <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000006433219\/2020-10-09\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l&rsquo;article 815-5 du Code civil<\/a> permet \u00e0 un indivisaire de demander au juge l&rsquo;autorisation d&rsquo;effectuer seul une op\u00e9ration lorsque le refus d&rsquo;un autre met en danger l&rsquo;int\u00e9r\u00eat commun.<\/p>\n\n<p>Mais lorsque les d\u00e9saccords se multiplient, la meilleure solution peut \u00eatre de mettre fin \u00e0 l&rsquo;indivision.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rachat des parts, partage ou vente : quelles solutions ?<\/h2>\n<p>Le Code civil pr\u00e9voit que personne ne peut \u00eatre contraint de rester ind\u00e9finiment dans une indivision, sauf exceptions. Plusieurs possibilit\u00e9s s&rsquo;offrent donc aux propri\u00e9taires :<\/p>\n\n<ul>\n<li><strong>Le rachat des parts<\/strong> : l&rsquo;un des indivisaires conserve le logement et rach\u00e8te les droits des autres, avec le versement d&rsquo;une somme appel\u00e9e soulte si n\u00e9cessaire.<\/li>\n<li><strong>La vente du logement <\/strong>: les propri\u00e9taires vendent le bien et se partagent le prix \u00e0 hauteur de leur quote-part, apr\u00e8s remboursement du cr\u00e9dit \u00e9ventuel et prise en compte des d\u00e9penses avanc\u00e9es par chacun.<\/li>\n<li><strong>La vente d&rsquo;une quote-part<\/strong> : un indivisaire c\u00e8de uniquement ses droits dans le logement. Si l&rsquo;acheteur est ext\u00e9rieur \u00e0 l&rsquo;indivision, les autres propri\u00e9taires disposent d&rsquo;un droit de pr\u00e9emption.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Et si l&rsquo;un des propri\u00e9taires refuse de vendre ? Lorsque les indivisaires favorables \u00e0 la vente d\u00e9tiennent au moins deux tiers des droits, ils peuvent, dans certaines situations, engager une proc\u00e9dure judiciaire. Pr\u00e9vue par l&rsquo;article 815-5-1 du Code civil, elle n\u00e9cessite notamment l&rsquo;intervention d&rsquo;un notaire. Le juge v\u00e9rifie ensuite si la vente peut \u00eatre autoris\u00e9e sans porter une atteinte excessive aux droits des opposants. Cette proc\u00e9dure ne s&rsquo;applique pas \u00e0 toutes les indivisions, notamment lorsque la propri\u00e9t\u00e9 du bien est partag\u00e9e entre usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Peut-on vendre le logement avec son locataire ?<\/h2>\n<p>Oui, un logement peut \u00eatre vendu occup\u00e9, sans attendre la fin du bail. L&rsquo;acqu\u00e9reur reprend alors le contrat de location et le locataire conserve ses droits. Dans cette situation, il ne b\u00e9n\u00e9ficie pas d&rsquo;un droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n<p>Pour vendre le logement libre, les r\u00e8gles sont diff\u00e9rentes. En location nue, le cong\u00e9 pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail et lui ouvre g\u00e9n\u00e9ralement un droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n<p>Vendre occup\u00e9 peut donc \u00eatre une solution int\u00e9ressante pour sortir de l&rsquo;indivision sans attendre le d\u00e9part du locataire.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment organiser efficacement la gestion d&rsquo;un logement en indivision ?<\/h2>\n<p>Plusieurs propri\u00e9taires, un seul logement et parfois des avis diff\u00e9rents : sans organisation claire, la gestion peut rapidement devenir compliqu\u00e9e.<\/p>\n\n<p>Pour \u00e9viter les difficult\u00e9s, mieux vaut d\u00e9signer un interlocuteur unique et pr\u00e9ciser ses missions dans un mandat \u00e9crit. Celui-ci peut d\u00e9finir les d\u00e9penses qu&rsquo;il est autoris\u00e9 \u00e0 engager, les documents \u00e0 transmettre aux autres propri\u00e9taires et les d\u00e9cisions qui n\u00e9cessitent leur accord.<\/p>\n\n<p>Un suivi rigoureux est tout aussi important. Loyers encaiss\u00e9s, charges, travaux, avances personnelles : chaque op\u00e9ration doit pouvoir \u00eatre justifi\u00e9e. Avec un logiciel de gestion locative comme Rentila, vous pouvez centraliser les documents du bail, suivre les paiements et enregistrer les d\u00e9penses. De quoi faciliter les comptes entre indivisaires et \u00e9viter les oublis au moment du partage.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Exemple pratique : trois enfants h\u00e9ritent d&rsquo;un appartement d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9<\/h2>\n<p>Trois fr\u00e8res et s\u0153urs h\u00e9ritent \u00e0 parts \u00e9gales d&rsquo;un appartement lou\u00e9 vide 900 \u20ac par mois. Chacun poss\u00e8de donc un tiers du logement. Pour simplifier la gestion, ils d\u00e9signent l&rsquo;un d&rsquo;eux comme interlocuteur du locataire et lui confient le suivi des loyers et des d\u00e9penses.<\/p>\n\n<p>En cours d&rsquo;ann\u00e9e, une fuite d&rsquo;eau n\u00e9cessite une r\u00e9paration pour \u00e9viter des d\u00e9g\u00e2ts dans l&rsquo;appartement. L&rsquo;un des h\u00e9ritiers peut faire intervenir un plombier sans attendre l&rsquo;accord des autres, puisqu&rsquo;il s&rsquo;agit de pr\u00e9server le logement.<\/p>\n\n<p>Sur l&rsquo;ann\u00e9e, les loyers et les d\u00e9penses se r\u00e9partissent ainsi :<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Bilan annuel<\/strong><\/td><td><strong>Logement entier<\/strong><\/td><td><strong>Par h\u00e9ritier (1\/3)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Loyers encaiss\u00e9s<\/td><td>10 800 \u20ac<\/td><td>3 600 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9penses d\u00e9ductibles des imp\u00f4t<\/td><td>\u2212 1 800 \u20ac<\/td><td>\u2212 600 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Solde apr\u00e8s d\u00e9penses<\/td><td>9 000 \u20ac<\/td><td>3 000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>R\u00e9serve conserv\u00e9e pour les futurs d\u00e9penses ou travaux<\/td><td>\u2212 1 800 \u20ac<\/td><td>\u2212 600 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Montant r\u00e9ellement vers\u00e9e<\/td><td>7 200 \u20ac<\/td><td>2 400 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Revenu foncier net imposable<\/td><td>9 000 \u20ac<\/td><td>3 000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p>Chaque h\u00e9ritier re\u00e7oit donc 2 400 \u20ac, tandis que 600 \u20ac restent sur le compte commun pour les futurs travaux. En revanche, chacun doit d\u00e9clarer 3 000 \u20ac de revenu foncier net aux imp\u00f4ts : la r\u00e9serve mise de c\u00f4t\u00e9 ne constitue pas une charge d\u00e9ductible.<\/p>\n\n<p>Avec un logiciel de gestion locative comme Rentila, les h\u00e9ritiers peuvent suivre les loyers, enregistrer les charges et conserver les justificatifs. Chacun dispose ainsi des informations n\u00e9cessaires pour v\u00e9rifier les comptes et pr\u00e9parer sa d\u00e9claration.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQs<\/h2>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Un h\u00e9ritier peut-il refuser de payer les charges du logement ?<\/h3>\n<p>Non, un h\u00e9ritier propri\u00e9taire indivis ne peut pas se soustraire aux d\u00e9penses qui lui incombent. Chacun doit contribuer aux charges communes selon ses droits dans le bien. Si l&rsquo;un refuse de participer aux d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 sa conservation, les autres peuvent demander sa contribution en justice, conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;article 815-2 du Code civil.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on louer un appartement en indivision sans l&rsquo;accord de tous les propri\u00e9taires ?<\/h3>\n<p>Oui. Pour signer ou renouveler un bail d&rsquo;habitation, l&rsquo;accord des indivisaires repr\u00e9sentant au moins deux tiers des droits suffit. Les autres propri\u00e9taires doivent cependant \u00eatre inform\u00e9s de la d\u00e9cision. Cette r\u00e8gle est pr\u00e9vue par l&rsquo;article 815-3 du Code civil.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que faire si un indivisaire encaisse les loyers sans les reverser aux autres ?<\/h3>\n<p>Les loyers per\u00e7us pour le logement doivent \u00eatre pris en compte dans les comptes de l&rsquo;indivision. Les autres propri\u00e9taires peuvent demander un \u00e9tat des sommes encaiss\u00e9es et des d\u00e9penses r\u00e9gl\u00e9es, conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;article 815-8 du Code civil. En cas de d\u00e9saccord persistant, ils peuvent demander une r\u00e9gularisation des comptes, si n\u00e9cessaire devant le juge.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on sortir d&rsquo;une indivision sans vendre le logement ?<\/h3>\n<p>Oui. Un propri\u00e9taire peut notamment proposer aux autres de racheter ses parts ou c\u00e9der sa quote-part \u00e0 un tiers, sous r\u00e9serve du droit de pr\u00e9emption des autres indivisaires. Si l&rsquo;un des propri\u00e9taires souhaite conserver le logement, un partage avec versement d&rsquo;une soulte peut aussi \u00eatre envisag\u00e9.<\/p>\n<h2 class=\"wp-block-heading\">G\u00e9rer un bien en indivision : l&rsquo;essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Le changement de propri\u00e9taire ne met pas fin au bail.<\/strong> Le locataire conserve son contrat et ses droits, que le logement soit transmis par succession, partag\u00e9 apr\u00e8s un divorce ou vendu.<\/li>\n<li><strong>En indivision, les d\u00e9cisions d\u00e9pendent des parts d\u00e9tenues.<\/strong> La gestion courante peut \u00eatre d\u00e9cid\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 des deux tiers, tandis que la vente du logement entier n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement l&rsquo;accord de tous.<\/li>\n<li><strong>Les loyers et les d\u00e9penses se r\u00e9partissent selon les droits de chacun.<\/strong> Un suivi pr\u00e9cis des encaissements, des charges et des avances personnelles permet d&rsquo;\u00e9viter les d\u00e9saccords.<\/li>\n<li><strong>Chaque propri\u00e9taire doit d\u00e9clarer sa part des revenus locatifs.<\/strong> Les r\u00e8gles fiscales diff\u00e8rent selon que le logement est lou\u00e9 vide ou meubl\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Une bonne organisation facilite la gestion.<\/strong> D\u00e9signer un interlocuteur, formaliser ses pouvoirs et centraliser les documents via un logiciel de gestion locative comme Rentila \u00e9vite bien des complications.<\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vous h\u00e9ritez d&rsquo;un appartement avec vos fr\u00e8res et s\u0153urs ? 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