{"id":2818,"date":"2014-09-03T18:38:56","date_gmt":"2014-09-03T16:38:56","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=2818"},"modified":"2026-09-20T14:02:26","modified_gmt":"2026-09-20T12:02:26","slug":"investir-dans-un-bien-occupe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2014\/09\/investir-dans-un-bien-occupe\/","title":{"rendered":"Investir dans un bien occup\u00e9 : comment \u00e7a marche ?"},"content":{"rendered":"\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><figure><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_presentation.png\" alt=\"Investir dans un bien occup\u00e9\" width=\"100%\" height=\"\"\/><\/figure><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"lead wp-block-paragraph\">Acheter un appartement d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9 permet de percevoir des loyers d\u00e8s la signature de l\u2019acte de vente. Pas de locataire \u00e0 chercher ni de logement vide pendant plusieurs semaines. Le prix affiche aussi parfois une d\u00e9cote int\u00e9ressante. Mais pour investir dans un bien occup\u00e9 sans mauvaise surprise, il faut regarder au-del\u00e0 du rendement annonc\u00e9. Le bail, le loyer et le profil du locataire font partie de l\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les bienInvestir dans un bien occup\u00e9, qu\u2019est-ce que cela implique ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bien occup\u00e9 est vendu avec un locataire et un bail en cours. La vente ne met pas fin au contrat : l\u2019acheteur devient le nouveau bailleur et reprend la location dans les m\u00eames conditions.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous ne choisissez donc ni le locataire ni le loyer. Vous devez respecter la dur\u00e9e du bail, sa date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance, la clause de r\u00e9vision et les engagements pris par l\u2019ancien propri\u00e9taire. Inutile, en revanche, de signer un nouveau contrat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apr\u00e8s la vente, vous informez le locataire de votre identit\u00e9, de vos coordonn\u00e9es et des nouvelles modalit\u00e9s de paiement. Pour lui, la location se poursuit comme avant.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi investir dans un bien occup\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Percevoir des loyers imm\u00e9diatement<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le logement g\u00e9n\u00e8re d\u00e9j\u00e0 des revenus. Vous \u00e9vitez la recherche d\u2019un locataire apr\u00e8s l\u2019achat, les visites et la premi\u00e8re p\u00e9riode de vacance locative. Vous connaissez aussi le montant r\u00e9ellement encaiss\u00e9, au lieu d\u2019estimer le futur loyer \u00e0 partir d\u2019annonces parfois un peu optimistes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019historique des versements apporte une autre information pr\u00e9cieuse. Un locataire qui paie \u00e0 date fixe depuis plusieurs ann\u00e9es rassure davantage qu\u2019un dossier encore tout neuf.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Profiter d\u2019une \u00e9ventuelle d\u00e9cote<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un logement occup\u00e9 peut co\u00fbter moins cher que le m\u00eame bien vendu libre. Cette d\u00e9cote compense l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019occuper, de r\u00e9nover ou de relouer imm\u00e9diatement le logement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son montant d\u00e9pend de la dur\u00e9e restante du bail, du niveau du loyer, du type de location et de la situation du locataire. Un studio bien plac\u00e9 et lou\u00e9 au prix du march\u00e9 perdra peu de valeur. \u00c0 l\u2019inverse, un logement avec un loyer tr\u00e8s bas et plusieurs ann\u00e9es de bail devant lui devra afficher une r\u00e9duction plus marqu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\">\n<h3 class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir<\/h3>\n<p>Une d\u00e9cote ne garantit pas une bonne affaire. Comparez l\u2019\u00e9conomie r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 l\u2019achat avec le manque \u00e0 gagner caus\u00e9 par un loyer sous-\u00e9valu\u00e9 et les travaux que vous devrez reporter.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que v\u00e9rifier avant d\u2019investir dans un bien occup\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une vente occup\u00e9e, le dossier locatif compte autant que l\u2019\u00e9tat du logement. Avant de signer, demandez au vendeur les documents qui permettent de retracer la location.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le bail et ses annexes<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">V\u00e9rifiez la date d\u2019effet et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail, le montant du loyer, les provisions sur charges et la pr\u00e9sence d\u2019une clause de r\u00e9vision selon l\u2019IRL. Consultez \u00e9galement :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e ;<\/li>\n\n\n\n<li>le dossier de diagnostics techniques ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019acte de cautionnement ou la garantie Visale ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019inventaire du mobilier en location meubl\u00e9e ;<\/li>\n\n\n\n<li>les avenants et les accords conclus avec le locataire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Contr\u00f4lez aussi le d\u00e9p\u00f4t de garantie. \u00c0 la fin du bail, vous devrez le restituer au locataire, m\u00eame si le vendeur ne vous a pas transmis la somme. Le notaire doit donc r\u00e9gler ce point dans le d\u00e9compte de la vente, conform\u00e9ment \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000006475255\/\">l\u2019article 22 de la loi du 6 juillet 1989<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les paiements du locataire<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne vous contentez pas du dossier remis lors de l\u2019entr\u00e9e dans les lieux. Demandez les quittances et le relev\u00e9 du compte locataire sur plusieurs mois. Vous rep\u00e9rerez ainsi les retards, les impay\u00e9s ou les \u00e9ch\u00e9anciers en cours.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consultez aussi les \u00e9changes importants. Une contestation de charges ou une demande de travaux rest\u00e9e sans r\u00e9ponse ne dispara\u00eet pas le jour de la vente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le vendeur a souscrit une garantie loyers impay\u00e9s, v\u00e9rifiez ses conditions. Le contrat ne vous suit pas automatiquement. Un nouvel assureur demandera souvent un historique de paiements sans incident avant de couvrir un locataire d\u00e9j\u00e0 en place.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le niveau du loyer<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comparez le loyer hors charges avec celui de logements similaires dans le m\u00eame quartier. S\u2019il est faible, ne partez pas du principe que vous pourrez le relever apr\u00e8s l\u2019achat. Le changement de propri\u00e9taire n\u2019autorise aucune hausse.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous pouvez appliquer l\u2019IRL si le bail pr\u00e9voit une clause de r\u00e9vision et si le logement remplit les conditions requises. Une r\u00e9\u00e9valuation d\u2019un loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 suit, elle, une proc\u00e9dure stricte au renouvellement du bail. En 2026, l\u2019encadrement de l\u2019\u00e9volution des loyers reste aussi en vigueur dans les zones tendues. Certaines villes, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, appliquent en plus un loyer de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le DPE et les travaux<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique peut changer toute l\u2019\u00e9quation. Depuis 2025, un logement class\u00e9 G ne peut plus \u00eatre lou\u00e9 lors d\u2019un nouveau bail, d\u2019un renouvellement ou d\u2019une reconduction tacite. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont \u00e9galement gel\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Estimez le co\u00fbt de la r\u00e9novation et v\u00e9rifiez si les travaux sont r\u00e9alisables en pr\u00e9sence du locataire. En copropri\u00e9t\u00e9, consultez aussi les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, les travaux vot\u00e9s et le plan pluriannuel de travaux lorsqu\u2019il existe.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment calculer la rentabilit\u00e9 d\u2019un bien occup\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019un des avantages d\u2019un logement d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9, c\u2019est que vous connaissez le loyer r\u00e9ellement encaiss\u00e9. Vous pouvez donc calculer sa rentabilit\u00e9 sans vous appuyer sur une estimation flatteuse\u2026 qui ne r\u00e9sistera pas toujours au march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour obtenir le rendement brut, utilisez la formule suivante :<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Rendement brut = (loyer annuel hors charges \u00f7 co\u00fbt total de l\u2019achat) \u00d7 100<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le co\u00fbt total comprend le prix du logement, les frais d\u2019acquisition et les \u00e9ventuels travaux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un appartement achet\u00e9 160 000 \u20ac, auquel s\u2019ajoutent 13 000 \u20ac de frais. Avec un loyer de 720 \u20ac hors charges par mois, il rapporte 8 640 \u20ac par an. Son rendement brut atteint donc environ <strong>5 %<\/strong> :<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>8 640 \u20ac \u00f7 173 000 \u20ac \u00d7 100 = 4,99 %<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais ne vous arr\u00eatez pas \u00e0 ce premier r\u00e9sultat. Pour conna\u00eetre la rentabilit\u00e9 nette, retirez les d\u00e9penses qui restent \u00e0 votre charge : taxe fonci\u00e8re, charges non r\u00e9cup\u00e9rables, assurance, frais de gestion, entretien et fiscalit\u00e9. C\u2019est ce second calcul qui vous dira si l\u2019investissement tient vraiment ses promesses.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Peut-on r\u00e9cup\u00e9rer un logement achet\u00e9 occup\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous ne pouvez pas demander au locataire de partir apr\u00e8s la vente. Le bailleur peut donner cong\u00e9 uniquement \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du contrat pour vendre le logement libre, le reprendre pour y habiter ou loger un proche autoris\u00e9, ou invoquer un motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une location vide, le cong\u00e9 doit parvenir au locataire au moins six mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance. <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000047900030\">L\u2019article 15 de la loi du 6 juillet 1989<\/a> impose aussi des d\u00e9lais apr\u00e8s l\u2019achat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>si le bail se termine moins de trois ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, le cong\u00e9 pour vendre prendra effet \u00e0 la fin de la premi\u00e8re reconduction ou du premier renouvellement ;<\/li>\n\n\n\n<li>si le bail se termine moins de deux ans apr\u00e8s l\u2019acquisition, le cong\u00e9 pour reprise prendra effet deux ans apr\u00e8s la date d\u2019achat.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En location meubl\u00e9e, le bailleur doit pr\u00e9venir le locataire au moins trois mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance et justifier son cong\u00e9. Certains locataires \u00e2g\u00e9s aux ressources modestes b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d\u2019une protection renforc\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous envisagez de r\u00e9cup\u00e9rer rapidement le logement ? Faites valider la date de reprise possible par le notaire. Un calendrier mal lu peut repousser votre projet de plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les risques d\u2019investir dans un bien occup\u00e9 ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le principal risque consiste \u00e0 reprendre une situation que vous n\u2019avez pas choisie : loyer trop bas, retards de paiement, litige, travaux urgents ou bail difficile \u00e0 faire \u00e9voluer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un DPE d\u00e9favorable peut aussi bloquer toute hausse de loyer et imposer une r\u00e9novation rapide. Quant \u00e0 la d\u00e9cote, elle perd son int\u00e9r\u00eat si les charges et les travaux absorbent l\u2019\u00e9conomie r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 l\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour investir dans un bien occup\u00e9, partez donc des chiffres actuels. Un futur loyer plus \u00e9lev\u00e9, une reprise rapide ou le d\u00e9part spontan\u00e9 du locataire ne doivent jamais servir de base \u00e0 votre plan de financement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQs<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Faut-il signer un nouveau bail apr\u00e8s l\u2019achat ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. Le bail en cours se poursuit aux m\u00eames conditions. Le nouveau propri\u00e9taire informe simplement le locataire du changement de bailleur et lui transmet ses coordonn\u00e9es ainsi que les nouvelles modalit\u00e9s de paiement.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on augmenter le loyer apr\u00e8s avoir achet\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non, la vente ne permet pas de fixer un nouveau loyer. Vous pouvez appliquer la r\u00e9vision selon l\u2019IRL si le bail le pr\u00e9voit. Une r\u00e9\u00e9valuation d\u2019un loyer manifestement sous-\u00e9valu\u00e9 reste possible au renouvellement, mais elle suit une proc\u00e9dure encadr\u00e9e. Le DPE et les r\u00e8gles locales peuvent aussi bloquer ou limiter la hausse.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que devient le d\u00e9p\u00f4t de garantie apr\u00e8s la vente ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le nouveau propri\u00e9taire devra restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie au d\u00e9part du locataire, m\u00eame si le vendeur ne lui a pas transf\u00e9r\u00e9 la somme. V\u00e9rifiez donc que son montant appara\u00eet dans l\u2019acte de vente et qu\u2019il est bien int\u00e9gr\u00e9 au d\u00e9compte \u00e9tabli par le notaire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La garantie loyers impay\u00e9s continue-t-elle apr\u00e8s l\u2019achat ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pas automatiquement. Le contrat souscrit par le vendeur peut prendre fin lors de la vente. Avant d\u2019acheter, demandez si l\u2019assurance peut \u00eatre transf\u00e9r\u00e9e ou si vous devrez souscrire votre propre garantie. Dans ce cas, l\u2019assureur v\u00e9rifiera notamment l\u2019historique des paiements du locataire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Investir dans un bien occup\u00e9 : l&rsquo;essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les loyers tombent d\u00e8s l\u2019achat<\/strong>, sans recherche de locataire ni premi\u00e8re vacance locative. V\u00e9rifiez tout de m\u00eame l\u2019historique des paiements.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le bail continue aux m\u00eames conditions<\/strong> : loyer, charges, date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance et clause de r\u00e9vision restent inchang\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La d\u00e9cote n\u2019est int\u00e9ressante que si elle compense les contraintes<\/strong> : loyer trop bas, travaux report\u00e9s ou logement impossible \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer rapidement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le dossier locatif m\u00e9rite un examen complet<\/strong> : bail, \u00e9tat des lieux, charges, d\u00e9p\u00f4t de garantie, GLI et \u00e9ventuels litiges.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le DPE et les d\u00e9penses r\u00e9elles font la rentabilit\u00e9<\/strong> : int\u00e9grez les charges, la fiscalit\u00e9 et les travaux, surtout pour un logement class\u00e9 F ou G.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La reprise du logement ne s\u2019improvise pas<\/strong> : motif l\u00e9gal, \u00e9ch\u00e9ance du bail et d\u00e9lais sp\u00e9cifiques apr\u00e8s l\u2019achat doivent \u00eatre anticip\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Acheter un appartement d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9 permet de percevoir des loyers d\u00e8s la signature de l\u2019acte de vente. 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