{"id":2923,"date":"2014-11-07T12:03:05","date_gmt":"2014-11-07T10:03:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=2923"},"modified":"2025-12-10T20:14:53","modified_gmt":"2025-12-10T18:14:53","slug":"comment-lutter-contre-les-loyers-impayes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2014\/11\/comment-lutter-contre-les-loyers-impayes\/","title":{"rendered":"Comment se prot\u00e9ger contre les loyers impay\u00e9s ?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"documents\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_insurance_1.png\" alt=\"Comment se prot\u00e9ger contre les loyers impay\u00e9s\" width=\"100%\" height=\"\"\/><\/div>\n<p class=\"lead\">En tant que bailleur, le risque de loyer impay\u00e9 reste l\u2019un des plus redout\u00e9s. Les derni\u00e8res estimations indiquent qu\u2019en France, environ 3 \u00e0 4 % des loyers connaissent un incident de paiement chaque ann\u00e9e, et qu\u2019un bailleur sur quatre sera confront\u00e9 \u00e0 un impay\u00e9 au cours de sa carri\u00e8re.<\/p>\n<p class=\"lead\">V\u00e9ritable cauchemar pour le propri\u00e9taire, comment anticiper et g\u00e9rer cette situation d\u00e9licate ? Quels sont les recours et protections r\u00e9ellement disponibles ?<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h3>Voici, en r\u00e9sum\u00e9, comment se prot\u00e9ger contre les loyers impay\u00e9s :<\/h3>\n<ul>\n<li>Bien choisir son locataire et prendre le candidat le plus \u00ab\u00a0s\u00e9rieux\u00a0\u00bb,<\/li>\n<li>V\u00e9rifier le dossier, la solvabilit\u00e9 du candidat locataire et ses garanties,<\/li>\n<li>Exiger une caution \u00e0 votre candidat locataire,<\/li>\n<li>Prendre (en option) une assurance loyers impay\u00e9s,<\/li>\n<li>Respectez vos locataires, proposer un logement agr\u00e9able.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Les loyers impay\u00e9s sont l\u2019un des plus grand risques de l\u2019investissement locatif, un risque qui peut impacter s\u00e9v\u00e8rement la rentabilit\u00e9 mais surtout peut mettre le bailleur en grande difficult\u00e9 financi\u00e8re, celui-ci devant g\u00e9n\u00e9ralement continuer \u00e0 payer les mensualit\u00e9s de son pr\u00eat immobilier, sans loyer per\u00e7u en contrepartie.<\/p><\/blockquote>\n<div id=\"1\" class=\"phase-content__flag phase-1 m-t-10 m-b-10\">Se prot\u00e9ger<\/div>\n<h2>Pr\u00e9voir et garantir un paiement des loyers<\/h2>\n<p>Se loger fait partie des pr\u00e9occupations majeures de toute personne active : c\u2019est souvent l\u2019un des premiers actes qui marque l\u2019entr\u00e9e dans une vie d\u2019adulte responsable. Que l\u2019on soit travailleur, \u00e9tudiant, voyageur ou touriste, le besoin d\u2019un logement reste constant.<\/p>\n<p>Pourtant, le risque de loyers impay\u00e9s demeure bien pr\u00e9sent \u2014 et continue m\u00eame de progresser.<br \/>\nEn tant que propri\u00e9taire, il est donc essentiel d\u2019anticiper et de s\u00e9curiser le paiement des loyers. Cela permet d\u2019\u00e9viter des situations humaines difficiles, parfois ing\u00e9rables, tout en limitant les discriminations li\u00e9es au parcours ou au profil du locataire.<\/p>\n<p>Ce contexte explique pourquoi certains h\u00e9sitent encore \u00e0 investir dans l\u2019immobilier par crainte des impay\u00e9s.<br \/>\nPourtant, il existe aujourd\u2019hui des solutions simples et pragmatiques pour r\u00e9duire consid\u00e9rablement ce risque.<\/p>\n<p>En tant que bailleur, adopter une d\u00e9marche proactive est indispensable pour prot\u00e9ger votre investissement et g\u00e9rer vos locations sereinement.<\/p>\n<h2>Choisir le bon locataire<\/h2>\n<p>La solution la plus \u00e9vidente serait d\u00e9j\u00e0 de faire preuve de clairvoyance dans le choix de ses locataires. Demander un minimum de garanties, tenter de v\u00e9rifier le s\u00e9rieux de la personne\u2026 Mais de fa\u00e7on r\u00e9aliste, une grande lucidit\u00e9 et des garanties b\u00e9ton ne seront jamais suffisantes. On peut tous se faire berner et un CDI ne donne aucune garantie sur la p\u00e9rennit\u00e9 de l\u2019emploi de la personne\u2026<\/p>\n<blockquote><p>Bien se renseigner sur le candidat locataire reste n\u00e9anmoins une \u00e9tape indispensable.<\/p><\/blockquote>\n<p>Il n\u2019existe aucune solution s\u00fbre \u00e0 100%, mais il y a tout de m\u00eame un certain nombre de crit\u00e8res \u00e0 prendre en compte dans le choix du bon locataire.<\/p>\n<p>Vous pouvez lire notre dossier complet: <a href=\"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/2014\/07\/comment-bien-choisir-son-locataire-et-verifier-son-dossier\/\">Comment bien choisir son locataire et v\u00e9rifier son dossier<\/a><\/p>\n<h2>La caution solidaire<\/h2>\n<h3>Fonctionnement de la caution solidaire<\/h3>\n<p>L\u2019une des premi\u00e8res solutions est de proposer une caution solidaire pour le logement en question.<\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, c\u2019est un document qui autorise \u00e0 une tierce personne \u2014 souvent un membre de la famille \u2014 de se porter garant pour une autre personne.<\/p>\n<p>Cette m\u00eame personne va, par cons\u00e9quent, s\u2019engager \u00e0 payer le loyer en cas de difficult\u00e9s de paiement de la part du locataire.<\/p>\n<p>Cette alternative de la caution solidaire rassure le propri\u00e9taire qui poss\u00e8de alors la garantie de percevoir le loyer m\u00eame en cas de d\u00e9faut du paiement du locataire.<\/p>\n<p>Pour se porter caution solidaire, la tierce personne r\u00e9dige un acte de cautionnement dans lequel elle stipule clairement son engagement.<br \/>\nLe document doit pr\u00e9ciser plusieurs mentions comme le montant du loyer, la dur\u00e9e de son engagement.<\/p>\n<p>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, une caution solidaire est de la m\u00eame dur\u00e9e que la dur\u00e9e du bail, soit 3 ans pour une location vide.<\/p>\n<p>NB : il est vivement recommand\u00e9 de pr\u00e9ciser la dur\u00e9e de l\u2019engagement ainsi que le montant du loyer que la cautionneur est pr\u00eat \u00e0 assumer.<\/p>\n<h3>Caution solidaire ou caution simple\u2009?<\/h3>\n<p>Il faut faire la distinction entre <strong>caution solidaire<\/strong> et <strong>caution simple (caution non solidaire)<\/strong>.<\/p>\n<p>Pour la caution simple, le propri\u00e9taire se tourne vers la caution uniquement en cas d\u2019insolvabilit\u00e9 du locataire.<\/p>\n<p>Avec la caution solidaire, que le locataire soit en mesure de payer son loyer ou pas, le garant solidaire sera amen\u00e9 \u00e0 payer le loyer dans les deux situations.<\/p>\n<p>C\u2019est pourquoi le gouvernement fran\u00e7ais a d\u00e9cid\u00e9 de renforcer la l\u00e9gislation autour de la caution solidaire afin de limiter la multiplication des situations d\u00e9licates pour les garants.<\/p>\n<h2>L&rsquo;assurance loyers impay\u00e9s<\/h2>\n<p>Pour vous prot\u00e9ger des impay\u00e9s de loyer, vous pouvez opter pour une assurance loyers impay\u00e9s. Vous pouvez la souscrire aupr\u00e8s de n&rsquo;importe quelle compagnie d&rsquo;assurance ou dans votre banque. Cette assurance prends en charge uniquement les locataires \u00ab\u00a0solvables\u00a0\u00bb et pr\u00e9sentant peu de risques.<\/p>\n<blockquote><p>Ce type d\u2019assurance a un co\u00fbt, les tarifs constat\u00e9s varient de 3 \u00e0 4 % du montant annuel des loyers charges comprises, toutefois d\u00e9ductible de ses recettes locatives en cas de d\u00e9claration au r\u00e9el.<\/p><\/blockquote>\n<p>Mais surtout, ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire r\u00e9pond aux crit\u00e8res d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9. Typiquement un locataire en CDI ayant des revenus trois fois sup\u00e9rieurs au montant du loyer (ou bien avoir un cautionnaire qui r\u00e9pond aux conditions). Et puis, \u00e7a implique \u00e9videmment un certain nombre de d\u00e9marches administratives suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n<h2>Autres conseils pour lutter contre les loyers impay\u00e9s<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Accepter un locataire digne de fois :<\/strong> en tant que propri\u00e9taire, prenez toutes vos dispositions pour savoir \u00e0 quel type de locataire vous avez \u00e0 faire. Demander une GLI au locataire est une excellente solution.<\/li>\n<li><strong>Se renseigner sur le locataire :<\/strong> en amont, avant la signature du bail de location, demandez des documents \u00e0 caract\u00e8re administratifs \u00e0 votre locataire comme une pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 valide, ses derni\u00e8res fiches de paie, une attestation de travail, une justification fiscale afin de vous faire une id\u00e9e de ses revenus et sa capacit\u00e9 financi\u00e8re.<\/li>\n<li><strong>Demander une assurance loyers impay\u00e9s :<\/strong> les assurances couvrent \u00e9galement les loyers impay\u00e9s et constituent pour le propri\u00e9taire une source de garantie s\u00fbre.<\/li>\n<li><strong>Privil\u00e9gier une bonne relation avec le locataire :<\/strong> ce conseil repose sur vos soft skills, c\u2019est-\u00e0-dire sur la qualit\u00e9 de vos relations humaines. Elles se basent sur la confiance, le respect de la parole donn\u00e9e, le respect des engagements et de la loi.<\/li>\n<li><strong>Contacter le ou les garants; par email, par t\u00e9l\u00e9phone ou directement :<\/strong> le locataire ne payant pas ses loyers se trouve dans une position d\u00e9favorable et inconfortable, surtout vis-\u00e0-vis de son garant et il se sentira dans l\u2019obligation de r\u00e9agir.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En tant que propri\u00e9taire, il existe donc aujourd\u2019hui une panoplie de solutions et d\u2019alternatives qui permettent de se pr\u00e9munir d\u2019un des probl\u00e8mes majeurs dans une location, \u00e0 savoir le loyer impay\u00e9. Ce sont des outils et des solutions pratiques qui \u00e9vitent bien souvent de situations d\u00e9sagr\u00e9ables autant pour le propri\u00e9taire bailleur comme le locataire.<\/p>\n<div id=\"2\" class=\"phase-content__flag phase-1 m-t-20 m-b-10\">Agir en cas de probl\u00e8me<\/div>\n<h2>Privil\u00e9gier la discussion avec le locataire<\/h2>\n<p>C\u2019est en particulier le cas lorsque le non-paiement de loyer intervient apr\u00e8s plusieurs mois ou plusieurs ann\u00e9es sans soucis. La premi\u00e8re chose \u00e0 faire est de prendre contact avec le locataire afin de comprendre l\u2019origine de l\u2019absence de paiement. Peut-\u00eatre s\u2019agit-il tout simplement d\u2019un oubli. Ce qui peut arriver notamment si le locataire est r\u00e9cent, s\u2019il vient d\u2019arriver dans la ville par exemple, s\u2019il n\u2019a pas encore pris toutes ses marques\u2026L\u2019oubli de bonne foi peut arriver \u00e0 n\u2019importe qui, c\u2019est pourquoi il faut d\u2019abord commencer par une discussion.<\/p>\n<p>Dans le cas de difficult\u00e9s financi\u00e8res r\u00e9elles, il est toujours pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019essayer de trouver un arrangement, notamment si ces probl\u00e8mes ne sont que passagers. Un \u00e9talement de la dette peut \u00eatre une option, il faut alors r\u00e9diger par \u00e9crit l\u2019accord trouv\u00e9, un document qui sera sign\u00e9 par le locataire ainsi que par le bailleur.<\/p>\n<h2>R\u00e9agir rapidement contre les loyers impay\u00e9s<\/h2>\n<p>Dans le cas de retards r\u00e9currents, de plusieurs \u00e9v\u00e9nements qui tendent \u00e0 prouver le manque de fiabilit\u00e9 du locataire, il convient d\u2019agir plus fermement, rapidement : commencez tout d\u2019abord par une mise en demeure de payer son loyer par lettre recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Vous pouvez avoir recours \u00e0 un second courrier encore plus formel, le commandement de payer par voie d\u2019huissier, si rien n\u2019\u00e9volue suite \u00e0 votre premier recommand\u00e9.<\/p>\n<h2>Plusieurs actions \u00e0 mener en parall\u00e8le<\/h2>\n<h3>Informer l&rsquo;assureur<\/h3>\n<p>Parall\u00e8lement, il convient d\u2019informer votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impay\u00e9s, en faisant attention de suivre la proc\u00e9dure pr\u00e9vue au contrat.<\/p>\n<h3>Informer la caution<\/h3>\n<p>D\u2019autre part, si une personne s\u2019\u00e9tait port\u00e9 caution pour votre locataire d\u00e9faillant, il faut \u00e9videmment la pr\u00e9venir sans attendre. Dans un premier temps \u00e0 l\u2019amiable, cette personne pouvant \u00e9ventuellement aider \u00e0 d\u00e9bloquer la situation, puis par un commandement \u00e0 payer de la m\u00eame mani\u00e8re que pour le locataire lui-m\u00eame.<\/p>\n<h3>Contacter un huissier<\/h3>\n<p>Enfin, si ces commandements \u00e0 payer restent sans r\u00e9ponse, vous pouvez mandater un huissier afin qu\u2019il proc\u00e8de \u00e0 une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire, avant que celui-ci ne se d\u00e9clare insolvable.<\/p>\n<h2>Expulser son locataire mauvais payeur<\/h2>\n<blockquote><p>Une proc\u00e9dure d\u2019expulsion est un cheminement \u00e0 la fois long et couteux : comptez 2 ans et plusieurs milliers d\u2019euros (frais d\u2019huissier, d\u2019avocat\u2026), sans oublier \u00e9videmment le manque \u00e0 gagner des loyers non r\u00e9gl\u00e9s durant cette p\u00e9riode.<\/p><\/blockquote>\n<p>Une fois le <b>commandement \u00e0 payer<\/b> re\u00e7u par le locataire (ou le cautionnaire), il dispose de 2 mois pour r\u00e9gler ses dettes.<\/p>\n<p>Une fois ce d\u00e9lai d\u00e9pass\u00e9, vous pouvez <b>lancer une proc\u00e9dure d\u2019expulsion<\/b> en assignant par huissier votre locataire devant le tribunal d\u2019instance de la ville o\u00f9 est situ\u00e9 le logement.<\/p>\n<p>Cette action permet \u00e0 la fois au bailleur de <b>d\u00e9clarer officiellement la r\u00e9siliation du bail<\/b>, selon la clause de loyer non pay\u00e9, et d\u2019initier une proc\u00e9dure d\u2019expulsion. Il est pr\u00e9f\u00e9rable \u00e0 ce stade de faire appel \u00e0 un avocat, une solution qui a un co\u00fbt, mais qui simplifie le suivi de cette proc\u00e9dure complexe.<\/p>\n<p>Une <b>enqu\u00eate men\u00e9e par les services sociaux<\/b> \u00e9value alors l\u2019environnement financier et social du locataire.<\/p>\n<p>De cette \u00e9tude d\u00e9pendra les <b>d\u00e9cisions qui seront prises par le juge<\/b> : soit un d\u00e9lai de paiement s\u2019il est estim\u00e9 que le locataire doit \u00eatre en mesure de payer ses arri\u00e9r\u00e9s de loyer. Dans ce cas, la proc\u00e9dure d\u2019expulsion est stopp\u00e9e. Soit une confirmation de la fin du bail et le d\u00e9part obligatoire du locataire. Il est alors d\u00e9fini une date d\u2019expulsion, qui peut \u00e9ventuellement survenir \u00e0 l\u2019issue de la tr\u00eave hivernale (du 1er novembre au 31 mars).<\/p>\n<p>Dans ce deuxi\u00e8me cas de figure, le locataire doit partir sous les 2 mois qui font suite \u00e0 la date d\u2019expulsion. Si ce n\u2019est pas la cas, il faudra alors \u00e0 nouveau faire appel \u00e0 un huissier de mani\u00e8re \u00e0 ce qu\u2019il lance une action aupr\u00e8s du pr\u00e9fet pour une intervention de la force publique.<\/p>\n<p>Si rien n\u2019est fait, il vous restera un dernier recours : attaquer l\u2019Etat pour pr\u00e9judice financier en raison du manque d\u2019action de sa part, et demander une indemnisation.<\/p>\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\"><span class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir!<\/span><\/p>\n<p>La Cour de Cassation a confirm\u00e9 qu&rsquo;un locataire ne b\u00e9n\u00e9ficiait pas de protection du droit de la consommation. En cas de loyers impay\u00e9s, un propri\u00e9taire dispose donc de 3 ans et non de 2, pour saisir la justice.<\/p>\n<\/div>\n<p>Vous pouvez retrouver encore plus d&rsquo;informations sur le site <a href=\"http:\/\/vosdroits.service-public.fr\/particuliers\/F31272.xhtml\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Service-publique.fr<\/a><\/p>\n<h2>FAQs<\/h2>\n<h3>Quel est le risque r\u00e9el de loyers impay\u00e9s pour un bailleur ?<\/h3>\n<p>En France, 3 \u00e0 4 % des loyers connaissent un incident de paiement chaque ann\u00e9e. On estime qu\u2019un bailleur sur quatre sera confront\u00e9 \u00e0 un impay\u00e9 au cours de sa carri\u00e8re. Un incident peut rapidement impacter la rentabilit\u00e9 d\u2019un investissement et mettre en difficult\u00e9 un propri\u00e9taire qui doit continuer \u00e0 payer son cr\u00e9dit.<\/p>\n<h3>Comment r\u00e9duire le risque de loyer impay\u00e9 ?<\/h3>\n<p>La pr\u00e9vention passe par : un choix rigoureux du locataire, la v\u00e9rification des pi\u00e8ces et de la solvabilit\u00e9, la caution solidaire, une assurance loyers impay\u00e9s (GLI), et une relation saine avec le locataire. Aucune solution n\u2019est parfaite, mais combin\u00e9es, elles r\u00e9duisent fortement le risque.<\/p>\n<h3>La caution solidaire prot\u00e8ge-t-elle vraiment le propri\u00e9taire ?<\/h3>\n<p>Oui. Avec une caution solidaire, le garant peut \u00eatre sollicit\u00e9 imm\u00e9diatement d\u00e8s le premier impay\u00e9, sans attendre que le locataire soit officiellement d\u00e9clar\u00e9 insolvable. C\u2019est plus protecteur qu\u2019une caution simple. Le garant doit toutefois signer un acte de cautionnement clair, pr\u00e9cisant dur\u00e9e et montant.<\/p>\n<h3>Que faire en cas de loyer impay\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Agir vite : prendre contact, puis envoyer une mise en demeure, suivie d\u2019un commandement de payer par huissier. Pr\u00e9venir la caution et, si applicable, l\u2019assureur GLI. En dernier recours, une proc\u00e9dure d\u2019expulsion peut \u00eatre engag\u00e9e devant le tribunal, mais elle est longue et co\u00fbteuse.<\/p>\n<h2>Comment se prot\u00e9ger contre les loyers impay\u00e9s ? : l&rsquo;essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>S\u00e9lectionner soigneusement son locataire :<\/strong> Analysez le dossier avec rigueur : revenus suffisants (g\u00e9n\u00e9ralement 3\u00d7 le loyer), contrat de travail stable, historique locatif, justificatifs complets. Une v\u00e9rification coh\u00e9rente du profil reste la premi\u00e8re barri\u00e8re contre les impay\u00e9s et limite les risques d\u00e8s la signature.<\/li>\n<li><strong>Exiger des garanties solides :<\/strong> Optez pour une <strong>caution solidaire<\/strong> ou une <strong>assurance loyers impay\u00e9s (GLI)<\/strong> selon la situation. La caution renforce la s\u00e9curit\u00e9 imm\u00e9diate, tandis que la GLI couvre plus largement les retards prolong\u00e9s, la proc\u00e9dure d\u2019expulsion et parfois les d\u00e9gradations.<\/li>\n<li><strong>R\u00e9diger un bail clair et conforme :<\/strong> Un contrat de location pr\u00e9cis (mentions l\u00e9gales, montant du loyer, modalit\u00e9s de paiement, obligations du locataire, engagement \u00e9crit du garant\u2026) \u00e9vite les contestations. Un bail bien construit est un outil juridique indispensable en cas de litige ou d\u2019impay\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Entretenir une relation saine avec le locataire :<\/strong> Un climat de confiance facilite la communication, r\u00e9duit les tensions et encourage le locataire \u00e0 signaler rapidement un probl\u00e8me. Respect, transparence et r\u00e9activit\u00e9 \u00e9vitent souvent que de petites difficult\u00e9s se transforment en impay\u00e9s durables.<\/li>\n<li><strong>R\u00e9agir rapidement au premier signe d\u2019impay\u00e9 :<\/strong> Ne laissez jamais tra\u00eener : relance amiable, mise en demeure recommand\u00e9e, contact du garant, d\u00e9claration \u00e0 l\u2019assureur GLI, puis huissier si n\u00e9cessaire. Une intervention rapide limite la dette, acc\u00e9l\u00e8re la r\u00e9solution et prot\u00e8ge la rentabilit\u00e9 du bien.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En tant que bailleur, le risque de loyer impay\u00e9 reste l\u2019un des plus redout\u00e9s. Les derni\u00e8res estimations indiquent qu\u2019en France, environ 3 \u00e0 4 % des loyers connaissent un incident de paiement chaque ann\u00e9e, et qu\u2019un bailleur sur quatre sera confront\u00e9 \u00e0 un impay\u00e9 au cours de sa carri\u00e8re. 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