{"id":3244,"date":"2015-05-21T16:08:22","date_gmt":"2015-05-21T14:08:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=3244"},"modified":"2026-01-09T16:43:16","modified_gmt":"2026-01-09T14:43:16","slug":"lessentiel-de-la-protection-du-locataire-age-en-cas-de-conge-dun-bail-dhabitation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2015\/05\/lessentiel-de-la-protection-du-locataire-age-en-cas-de-conge-dun-bail-dhabitation\/","title":{"rendered":"L\u2019essentiel de la protection du locataire \u00e2g\u00e9 en cas de cong\u00e9 d\u2019un bail d\u2019habitation"},"content":{"rendered":"
\"L\u2019essentiel<\/div>\n

La signature d\u2019un bail d\u2019habitation est ouverte tant \u00e0 des personnes physiques qu\u2019\u00e0 des personnes morales (soci\u00e9t\u00e9s, associations\u2026). Face \u00e0 cette grande diversit\u00e9, certains locataires disposent de droits plus ou moins \u00e9tendus. C\u2019est notamment le cas des locataires \u00e2g\u00e9s et \u00e0 faibles ressources auxquels le renouvellement du bail ne peut \u00eatre refus\u00e9 que sous certaines conditions. Retour sur cette r\u00e8gle \u00e0 travers un expos\u00e9 du contenu le protection du locataire \u00e2g\u00e9 en cas de cong\u00e9, les obligations qu\u2019elle engendre pour le bailleur et les exceptions dont b\u00e9n\u00e9ficie ce dernier.<\/p>\n

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Une protection en extension du locataire \u00e2g\u00e9 en cas de cong\u00e9<\/h2>\n

Lorsqu\u2019un bail d\u2019habitation arrive \u00e0 son terme, le bailleur ne peut s\u2019opposer au renouvellement du contrat pour certains locataires prot\u00e9g\u00e9s, \u00e2g\u00e9s de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles inf\u00e9rieures \u00e0 une fois et demie le SMIC.<\/p>\n

Cette protection a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendue par la loi ALUR du 24 mars 2014 : la limite d\u2019\u00e2ge est \u00e0 pr\u00e9sent fix\u00e9e \u00e0 65 ans et les ressources annuelles ne sont plus mesur\u00e9es par rapport au SMIC mais par rapport au plafond de ressources exig\u00e9 pour l’attribution des logements locatifs conventionn\u00e9s (ce plafond \u00e9tant fix\u00e9 par arr\u00eat\u00e9 du ministre en charge du logement).<\/p>\n

L\u2019\u00e2ge du locataire est estim\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance du contrat ; le montant de ses ressources \u00e0 la date de notification du cong\u00e9. Les ressources du locataire prises en compte sont celles d\u00e9clar\u00e9es \u00e0 l\u2019administration fiscale, hors plus-value de cessions.<\/p>\n

Des obligations importantes pour le bailleur<\/h2>\n

Proposer une offre de relogement adapt\u00e9e<\/h3>\n

Le bailleur peut donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire \u00e2g\u00e9 de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources s\u2019il lui propose une offre de relogement. Les caract\u00e9ristiques de celle-ci sont strictement d\u00e9limit\u00e9es. En effet, elle doit tout d\u2019abord correspondre aux besoins et aux possibilit\u00e9s du locataire. De plus, le nouveau logement propos\u00e9 doit \u00eatre d\u00e9cent et sans risques quant \u00e0 la sant\u00e9 ou \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 physique du locataire.<\/p>\n

Enfin, il doit \u00eatre situ\u00e9 dans une zone g\u00e9ographique clairement d\u00e9finie \u00e0 l\u2019article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 :
\n– Si la commune est divis\u00e9e en arrondissements, le nouveau logement doit \u00eatre situ\u00e9 dans le m\u00eame arrondissement, dans un arrondissement limitrophe inclus dans la commune ou dans une commune limitrophe de l\u2019arrondissement o\u00f9 se situe le logement initial ;
\n– Si la commune est divis\u00e9e en cantons, le nouveau logement doit \u00eatre situ\u00e9 dans le m\u00eame canton, dans un canton limitrophe inclus dans la commune ou dans une commune limitrophe du canton o\u00f9 se situe le logement initial ;
\n– A d\u00e9faut, dans la m\u00eame commune ou dans une commune limitrophe \u00e0 moins de 5km du logement initial.<\/p>\n

Proposer une offre de relogement dans un d\u00e9lai bien d\u00e9fini<\/h3>\n

La pr\u00e9sentation de l\u2019offre de relogement par le bailleur ne peut pas intervenir n\u2019importe quand.<\/p>\n

Elle ne peut \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 la notification du cong\u00e9, puisqu\u2019elle ne saurait avoir un lien avec un acte juridique inexistant. Elle ne peut pas non plus \u00eatre post\u00e9rieure \u00e0 la date d\u2019expiration du bail, sans quoi le cong\u00e9 donn\u00e9 au locataire ne respecterait plus la condition de relogement avant \u00e9ch\u00e9ance du bail. Dans ces deux cas, l\u2019offre de relogement est consid\u00e9r\u00e9e comme nulle et le bail est reconduit au profit du locataire.<\/p>\n

Le bailleur doit donc pr\u00e9senter une offre de relogement \u00e0 son locataire durant la p\u00e9riode du pr\u00e9avis, entre la notification du cong\u00e9 et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail. La question qui s\u2019est alors pos\u00e9e \u00e9tait de savoir si l\u2019offre devait \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e concomitamment \u00e0 la notification du cong\u00e9 ou si le bailleur disposait d\u2019un laps de temps entre la notification et l\u2019arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance du pr\u00e9avis et du bail pour proposer un nouveau logement \u00e0 son locataire.<\/p>\n

La Cour de cassation s\u2019est prononc\u00e9 en faveur la deuxi\u00e8me option dans plusieurs de ses d\u00e9cisions (voir par exemple la premi\u00e8re d\u00e9cision sur ce point, rendue par la 3\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation le 2 juin 2010, n\u00b009-66.698). La Cour pr\u00e9cise que \u00ab l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas le bailleur \u00e0 pr\u00e9senter au locataire prot\u00e9g\u00e9 une offre de relogement en m\u00eame temps qu’il lui d\u00e9livre le cong\u00e9 et qu\u2019il faut et suffit que l’offre de relogement soit faite pendant la p\u00e9riode de pr\u00e9avis \u00bb. Ce d\u00e9lai laiss\u00e9 au bailleur lui permet de s\u2019informer quant aux ressources et possibilit\u00e9s du locataire afin de lui proposer une ou des offres adapt\u00e9es.<\/p>\n

Notons \u00e9galement que le locataire dispose d\u2019un droit de r\u00e9flexion sur les offres qui lui sont propos\u00e9es. Ce temps de r\u00e9flexion n\u2019est pas encadr\u00e9 et il peut courir jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail.<\/p>\n

Exceptions en faveur du bailleur<\/h2>\n

L\u2019interdiction de refuser le renouvellement du bail d\u2019un locataire prot\u00e9g\u00e9 et l\u2019obligation de lui adresser une offre de relogement conforme ne s\u2019appliquent pas au bailleur personne physique \u00e2g\u00e9 de plus de soixante ans ou dont les ressources par an sont inf\u00e9rieures \u00e0 une fois et demie le SMIC. L\u2019\u00e2ge du bailleur est appr\u00e9ci\u00e9 \u00e0 la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail et les ressources sont \u00e9valu\u00e9es \u00e0 la date de notification du cong\u00e9.
\nSi les bailleurs sont deux \u00e9poux, le fait que l\u2019un d\u2019eux soit \u00e2g\u00e9 de plus de 60 ans \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail suffit pour que le cong\u00e9 soit notifi\u00e9 au locataire sans offre de relogement.<\/p>\n

Par ailleurs, en cas de d\u00e9c\u00e8s du locataire entre la notification du cong\u00e9 et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail, le bailleur n\u2019est pas tenu de proposer un relogement au co-titulaire du bail qui ne remplit pas les conditions l\u00e9gales d\u2019\u00e2ge et de ressources.<\/p>\n

FAQs<\/h2>\n

Qui est consid\u00e9r\u00e9 comme locataire \u00e2g\u00e9 prot\u00e9g\u00e9 ?<\/h3>\n

La loi prot\u00e8ge le locataire \u00e2g\u00e9 de 65 ans ou plus dont les ressources annuelles sont inf\u00e9rieures aux plafonds de ressources des logements conventionn\u00e9s. L\u2019\u00e2ge s\u2019appr\u00e9cie \u00e0 la date d\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail, et les ressources \u00e0 la date de notification du cong\u00e9, sur la base des revenus fiscaux d\u00e9clar\u00e9s.<\/p>\n

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?<\/h3>\n

En principe, non. Le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement du bail d\u2019un locataire prot\u00e9g\u00e9, sauf s\u2019il lui propose une offre de relogement conforme, adapt\u00e9e \u00e0 ses besoins et situ\u00e9e dans un p\u00e9rim\u00e8tre g\u00e9ographique strictement d\u00e9fini par la loi.<\/p>\n

Quand et comment le bailleur doit-il proposer le relogement ?<\/h3>\n

Le bailleur doit pr\u00e9senter l\u2019offre de relogement pendant la p\u00e9riode de pr\u00e9avis, entre la notification du cong\u00e9 et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail. Il n\u2019a pas l\u2019obligation de la joindre au cong\u00e9, mais il doit imp\u00e9rativement la formuler avant la fin du bail.<\/p>\n

Existe-t-il des exceptions en faveur du bailleur ?<\/h3>\n

Oui. Le bailleur personne physique \u00e2g\u00e9 de plus de 60 ans ou disposant de faibles ressources b\u00e9n\u00e9ficie lui-m\u00eame d\u2019une protection. Dans ce cas, il peut donner cong\u00e9 au locataire prot\u00e9g\u00e9 sans proposer de relogement, sous conditions l\u00e9gales strictes.<\/p>\n

Locataire \u00e2g\u00e9 en cas de cong\u00e9 d\u2019un bail d\u2019habitation : points essentiels \u00e0 retenir<\/h2>\n