{"id":3398,"date":"2015-06-30T22:07:14","date_gmt":"2015-06-30T20:07:14","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=3398"},"modified":"2021-09-23T17:16:05","modified_gmt":"2021-09-23T15:16:05","slug":"donner-conge-a-son-locataire-que-risque-t-on-en-cas-de-conge-frauduleux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2015\/06\/donner-conge-a-son-locataire-que-risque-t-on-en-cas-de-conge-frauduleux\/","title":{"rendered":"Donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire. Que risque-t-on en cas de cong\u00e9 frauduleux?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"conseil\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_problems_1.png\" alt=\"Donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire. Que risque-t-on en cas de cong\u00e9 frauduleux?\" width=\"100%\" height=\"\"\/><\/div>\n<p class=\"lead\">La r\u00e9siliation d\u2019un contrat de bail est un acte d\u00e9licat. Elle peut \u00eatre source de litige entre le bailleur et son locataire. Pour \u00e9viter les conflits juridiques, le respect de la l\u00e9gislation est de mise. Avant de r\u00e9silier un bail de location, que faut-il savoir ? Que risque-t-on en cas de cong\u00e9 frauduleux?<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2>Donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire : les r\u00e8gles imp\u00e9ratives \u00e0 appliquer<\/h2>\n<p>Selon la l\u00e9gislation en vigueur, donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire est soumis \u00e0 des r\u00e8gles strictes. Elles s\u2019appliquent aussi bien pour la location vide que la location meubl\u00e9e. Les principes sont bas\u00e9s sur la forme, la justification et surtout de d\u00e9lai de pr\u00e9avis. Il y a lieu de mentionner que ces r\u00e8gles touchent le cas d\u2019une r\u00e9sidence principale. A cet effet, le locataire doit occuper le logement au moins 8 mois dans l\u2019ann\u00e9e. Par ailleurs, il doit d\u00e9clarer ses revenus \u00e0 l\u2019adresse mentionn\u00e9e. Pour la r\u00e9sidence secondaire, les formalit\u00e9s sont plus all\u00e9g\u00e9es. Dans les deux cas, le pr\u00e9avis doit \u00eatre exp\u00e9di\u00e9 par voie recommand\u00e9e sous accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/p>\n<h3>En cas de r\u00e9sidence secondaire<\/h3>\n<p>A cause de ses occupations, le locataire ne peut pas \u00e9lire le logement comme sa r\u00e9sidence principale : c\u2019est donc sa r\u00e9sidence secondaire. Dans la pratique, le bailleur a le droit de donner cong\u00e9 \u00e0 l\u2019expiration du bail. Toutefois, certains contrats contiennent des clauses sp\u00e9cifiques. Dans ce cas, il doit se r\u00e9f\u00e9rer aux dispositions qui y sont stipul\u00e9es. Lors de la r\u00e9daction du bail, le bailleur a \u00e9tabli des r\u00e8gles de convenance. En donnant cong\u00e9 \u00e0 son locataire, il n\u2019est pas oblig\u00e9 d\u2019apporter des justifications. Par ailleurs, le d\u00e9lai de pr\u00e9avis peut \u00eatre \u00e9galement raccourci. Il est remarqu\u00e9 que si le locataire occupe les lieux comme r\u00e9sidence secondaire, il peut demander la r\u00e9siliation de son bail \u00e0 tout moment.<\/p>\n<h3>En cas de r\u00e9sidence principale<\/h3>\n<p>Le bailleur souhaite donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire dans le but de r\u00e9silier le bail. Quels sont les r\u00e8gles imp\u00e9ratives qui r\u00e9gissent une r\u00e9sidence principale? Le seul moment autoris\u00e9 par la l\u00e9gislation est l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail de location. M\u00eame si le bailleur perd son emploi et veut occuper sa maison, il n\u2019a pas le droit de donner cong\u00e9 en cours du contrat.<\/p>\n<h3>Quelles sont les motivations valables \u00e9dict\u00e9es par la loi?<\/h3>\n<p>Le propri\u00e9taire peut donner cong\u00e9 s\u2019il veut reprendre personnellement son bien immobilier (pour y habiter ou y loger une autre personne) ou s\u2019il souhaite le vendre. Les motifs consid\u00e9r\u00e9s comme l\u00e9gitimes et s\u00e9rieux sont aussi reconnus par la loi. Il peut s\u2019agir de la perte d\u2019un conjoint ou de la s\u00e9paration d\u2019un couple, d&rsquo;impay\u00e9s de loyer ou troubles du voisinage par exemple.<\/p>\n<h3>D\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/h3>\n<p>Le bailleur d\u00e9sire r\u00e9silier le contrat de bail de son locataire. Quel est le d\u00e9lai de pr\u00e9avis pour donner cong\u00e9? Les clauses du contrat stipulent une date bien d\u00e9finie. Le propri\u00e9taire est tenu de respecter ce d\u00e9lai pour annoncer au locataire son souhait de donner cong\u00e9. En absence d\u2019avertissement, aucune r\u00e8gle ou formalit\u00e9 sp\u00e9cifique n\u2019est exig\u00e9e : le bail sera renouvel\u00e9 par tacite reconduction.<\/p>\n<ul>\n<li><b>Pour une location meubl\u00e9e<\/b> le bailleur doit donner cong\u00e9 au moins 3 mois avant la date d&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du contrat de location.<\/li>\n<li> <b>Pour une location vide<\/b> le cong\u00e9 doit \u00eatre adress\u00e9 au locataire dans les 6 mois pr\u00e9c\u00e9dant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du bail.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>A qui doit-il l\u2019adresser?<\/h3>\n<p>Le bail a \u00e9t\u00e9 co-sign\u00e9 par les \u00e9poux, les concubins ou les colocataires. Chaque signataire du bail doit recevoir individuellement le pr\u00e9avis. Bien entendu, la lettre pour donner cong\u00e9 leur sera exp\u00e9di\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment par voie recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, le propri\u00e9taire peut la remettre en main propre ou par voie d\u2019huissier.<\/p>\n<h3>Notification du cong\u00e9<\/h3>\n<p>Pour avoir une valeur juridique le cong\u00e9 peut \u00eatre adress\u00e9 par :<\/p>\n<ul>\n<li> Une lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception.<\/li>\n<li> Une remise en main propre contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9.<\/li>\n<li> Un acte d&rsquo;huissier.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les autres formes d\u2019envoi comme les courriers \u00e9lectroniques, les courriers simples ou les t\u00e9l\u00e9copies ne sont pas valables. En effet, elles n\u2019ont pas de valeur juridique.<br \/>\nLe contenu de la lettre de cong\u00e9 est libre, mais elle doit contenir au minimum le motif qui conduit le bailleur \u00e0 ne pas renouveler le bail.<br \/>\nS&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un cong\u00e9 pour reprise, le courrier doit en outre indiquer le nom du b\u00e9n\u00e9ficiaire, son adresse et la nature du lien existant entre le b\u00e9n\u00e9ficiaire et le bailleur.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter les mauvaises surprises avant de donner cong\u00e9, les remarques suivantes s\u2019imposent. Il arrive qu\u2019un seul nom figure dans le contrat de bail des \u00e9poux ou des partenaires pacs\u00e9s. Toutefois, le cong\u00e9 sera adress\u00e9 aux deux personnes. Par ailleurs, m\u00eame si le locataire occupe encore le logement, le bailleur peut lancer sa vente. Dans ce cas pr\u00e9cis, le nouveau propri\u00e9taire va garder les m\u00eame conditions jusqu\u2019\u00e0 l\u2019expiration du bail. Sachez qu\u2019en application de la loi Alur depuis le 27 mars 2014, le bail pour la location vide est reconduit automatiquement en absence de pr\u00e9avis pour donner cong\u00e9.<\/p>\n<h2>Cong\u00e9 frauduleux : les risques encourus par le propri\u00e9taire<\/h2>\n<p>Pour des raisons de convenance personnelle, le bailleur d\u00e9cide de donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire. S\u2019il ne se r\u00e9f\u00e8re pas \u00e0 la l\u00e9gislation en vigueur, il encourt des sanctions, notamment \u00e0 l\u2019indemnisation de son locataire. Pour les locations vides, les conditions sont strictes et non n\u00e9gociables. Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis est de 6 mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail. Comment d\u00e9finit-on alors un cong\u00e9 frauduleux? Le propri\u00e9taire souhaite r\u00e9silier un contrat pour des raisons familiales ou pour la vente. Le locataire n\u2019a pas pu honorer ses loyers. Ces justifications sont conformes \u00e0 la loi en vigueur. Lorsque les motifs sont autres que ceux \u00e9nonc\u00e9s notamment pour des convenances personnelles, on parle de cong\u00e9 frauduleux. Les fraudes sont cat\u00e9goris\u00e9es en deux volets : les fraudes lors d\u2019un cong\u00e9 pour reprise, les fraudes lors d\u2019un cong\u00e9 pour vente.<\/p>\n<h3>Que risque le bailleur en cas de cong\u00e9 frauduleux?<\/h3>\n<blockquote><p>R\u00e9silier un contrat de bail en faisant des fraudes est r\u00e9pressible par la loi. L\u2019acte est passible d\u2019une amende dont le montant est variable. Le plafond fluctue entre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une entit\u00e9 morale.<\/p><\/blockquote>\n<p>Il appartient au juge de fixer l\u2019amende en fonction de la gravit\u00e9 de la faute. En cas de fraude, le propri\u00e9taire risque \u00e9galement des dommages-int\u00e9r\u00eats. En effet, le locataire peut recevoir une indemnisation en contrepartie des frais de d\u00e9m\u00e9nagement. D\u2019autre part, recevoir un cong\u00e9 pour r\u00e9siliation de bail peut \u00eatre source d\u2019angoisse. En effet, trouver un nouveau logement n\u2019est pas toujours facile. Par ailleurs, il est oblig\u00e9 de quitter les lieux apr\u00e8s un d\u00e9lai l\u00e9gal. Le locataire peut se faire indemnis\u00e9 pour le pr\u00e9judice moral qu\u2019il a subi.<\/p>\n<h3>Comment d\u00e9finit-on un cong\u00e9 frauduleux pour reprise?<\/h3>\n<p>Le bailleur d\u00e9clare reprendre son logement pour y habiter. Cependant, il proc\u00e8de a sa mise en vente apr\u00e8s l\u2019\u00e9vacuation du locataire. Ce cas constitue un flagrant d\u00e9lit de fraude qui est punissable par la loi. Il arrive que l\u2019occupation du logement ne soit pas effective apr\u00e8s le d\u00e9part du locataire. Le propri\u00e9taire doit respecter un d\u00e9lai raisonnable pour laisser le logement vide. Cependant, aucune loi ne le sp\u00e9cifie clairement. C\u2019est le juge qui donne son appr\u00e9ciation en fonction de la sp\u00e9cificit\u00e9 du dossier. En voici quelques exemples. Pour la Cour d\u2019Appel de Paris, il va de plusieurs semaines \u00e0 quelques mois. En date du 15 janvier 2008, la Cour d\u2019Appel de N\u00eemes consid\u00e8re comme frauduleuse l\u2019occupation de 2 ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019\u00e9vacuation du locataire. En application de la d\u00e9cision du 23 juin 1998, la Cour d\u2019Appel de Toulouse limite la dur\u00e9e l\u00e9gale \u00e0 5 mois.<\/p>\n<h3>Qu\u2019en est-il du cong\u00e9 frauduleux pour vente?<\/h3>\n<p>Le bailleur souhaite r\u00e9cup\u00e9rer son logement dans le but de le vendre. A cet effet, il donne cong\u00e9 \u00e0 son locataire dans les d\u00e9lais impartis. Selon la l\u00e9gislation en vigueur, il a le droit de fixer le prix de vente du logement. Cependant, il doit respecter une certaine marge, m\u00eame si son objectif est de faire un profit. Au-del\u00e0 de ces limites, on parle de vente de fraude car le prix est jug\u00e9 excessif. Comme le cong\u00e9 frauduleux pour reprise, la l\u00e9gislation ne sp\u00e9cifie pas cette marge. Chaque cas a ses propres sp\u00e9cificit\u00e9s et il appartient au juge de trancher. Selon la Cours d\u2019Appel de Paris en date du 15 Avril 2008, tout prix de vente major\u00e9 de 20% est consid\u00e9r\u00e9 comme une fraude. Une ann\u00e9e plus t\u00f4t, la majoration acceptable a \u00e9t\u00e9 de 12% par rapport \u00e0 la valeur v\u00e9nale du bien immobilier. Le 20 novembre 1997 soit 10 ann\u00e9es plus t\u00f4t, est consid\u00e9r\u00e9e comme frauduleuse la vente dont le prix exc\u00e8de 40%. Il arrive que le locataire expuls\u00e9 a le droit de reprendre la location du logement. Pour ce faire, il doit d\u00e9montrer que le propri\u00e9taire a eu une mauvaise foi et n\u2019avait pas du tout l\u2019intention de vendre.<\/p>\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\">\n<h3 class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir !<\/h3>\n<p>Vous ne trouvez pas d&rsquo;acheteur et souhaitez relouer ?<\/p>\n<p>Il n&rsquo;y a pas de d\u00e9lais pr\u00e9cis \u00e0 respecter avant de pouvoir relouer. Si cela fait plus de 6 mois  que vous essayez de vendre sans r\u00e9sultat, vous pouvez relouer en gardant des preuves de la mise en vente de votre bien.<\/p>\n<\/div>\n<h3>En conclusion<\/h3>\n<p>Les lois applicables pour r\u00e9silier un contrat de bail \u00e0 un locataire sont imp\u00e9ratives. De ce fait, aucune d\u00e9rogation n\u2019est permise. Que risque- t-on en cas de cong\u00e9 frauduleux ?. Les sanctions financi\u00e8res peuvent \u00eatre lourdes. Pour \u00e9viter les poursuites judiciaires, la solution est de respecter de la l\u00e9gislation en vigueur.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La r\u00e9siliation d\u2019un contrat de bail est un acte d\u00e9licat. Elle peut \u00eatre source de litige entre le bailleur et son locataire. Pour \u00e9viter les conflits juridiques, le respect de la l\u00e9gislation est de mise. Avant de r\u00e9silier un bail de location, que faut-il savoir ? 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