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Investir dans un parking ou un garage situ\u00e9 au bon endroit est g\u00e9n\u00e9ralement un investissement tr\u00e8s rentable, qui pr\u00e9sente de nombreux atouts par rapport \u00e0 de la location d\u2019habitation. Acheter un parking est notamment plus abordable et les d\u00e9marches administratives sont simplifi\u00e9es par rapport \u00e0 un investissement immobilier classique.<\/p>\n
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Le choix est vaste, il est possible d\u2019investir dans un parking qui se trouve dans un b\u00e2timent public ou priv\u00e9, dans un immeuble de bureaux ou dans un centre commercial.<\/p>\n
Premi\u00e8rement, un investissement peu co\u00fbteux avec un ticket d\u2019entr\u00e9e qui peut aller de quelques milliers d\u2019euros pour une place de parking ext\u00e9rieure \u00e0 quelques dizaines de milliers pour un box s\u00e9curis\u00e9.<\/p>\n
Qui offre en moyenne un rendement sup\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019un appartement.<\/p>\n
Notamment en raison de d\u00e9penses d\u2019entretien ou de travaux tr\u00e8s limit\u00e9s et de faibles charges.<\/p>\n
Avec de plus, une gestion locative plus simple, les conditions du bail de location \u00e9tant fix\u00e9es librement par le bailleur, et moins risqu\u00e9e, avec l\u2019expulsion plus facile du locataire en cas de non-paiement du loyer.
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Qu\u2019il s\u2019agisse de vente ou de location, les prix des parkings et des garages sont tr\u00e8s diff\u00e9rents. Ils varient selon les r\u00e9gions, les villes, les arrondissements et les quartiers. Les prix peuvent m\u00eame aller du simple au double au sein du m\u00eame quartier. Les prix en province et en banlieue sont g\u00e9n\u00e9ralement moins \u00e9lev\u00e9s. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les prix sont d\u00e9finis selon l\u2019accessibilit\u00e9 de l\u2019endroit o\u00f9 se trouve le parking, de l\u2019afflux de stationnement et de la s\u00e9curit\u00e9. Un box ou un garage ferm\u00e9, donc plus s\u00e9curis\u00e9, aura un prix plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019une place de stationnement classique.<\/p>\n
Typiquement sur Paris, la fourchette de prix est comprise entre 15000\u20ac et 50000\u20ac. En province, comptez entre 5000\u20ac et 15000\u20ac.<\/p><\/blockquote>\n
Comme vous pouvez le constater ci-dessous, en regardant les prix et leur \u00e9volution, l\u2019achat d\u2019un parking est un investissement \u00e0 long terme, pour lequel il ne faut pas esp\u00e9rer r\u00e9aliser une plus-value \u00e0 la revente rapidement. Par contre investir dans un parking vous donne une rentabilit\u00e9 annuelle sup\u00e9rieure \u00e0 celle d\u2019un bien d\u2019habitation.<\/p>\n
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\n Evolution annuelle des prix de l’immobilier de parking (2010-2014)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n \nANNEE<\/th>\n PARIS<\/th>\n PROVINCE<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n 2010<\/strong><\/td>\n 26 402 \u20ac<\/td>\n 15 102 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2011<\/strong><\/td>\n 25 675 \u20ac<\/td>\n 15 085 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2012<\/strong><\/td>\n 26 568 \u20ac<\/td>\n 15 562 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2013<\/strong><\/td>\n 27 314 \u20ac<\/td>\n 15 167 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2014<\/strong><\/td>\n 26 050 \u20ac<\/td>\n 15 443 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \n\n
\n Evolution annuelle des loyers des places de parking (2010-2014)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n \nANNEE<\/th>\n PARIS<\/th>\n PROVINCE<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n 2010<\/strong><\/td>\n 117,60 \u20ac<\/td>\n 82,90 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2011<\/strong><\/td>\n 117,81 \u20ac<\/td>\n 83,37 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2012<\/strong><\/td>\n 117,96 \u20ac<\/td>\n 83,67 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2013<\/strong><\/td>\n 117,71 \u20ac<\/td>\n 83,37 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n 2014<\/strong><\/td>\n 117,71 \u20ac<\/td>\n 84,39 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Une mani\u00e8re de faire baisser le prix d\u2019achat des places de parking est de les acheter par lots, ce qui permet une meilleure n\u00e9gociation. C\u2019est aussi une solution recommand\u00e9e pour s\u2019affranchir de l\u2019inconv\u00e9nient principal de l\u2019achat d\u2019un parking ou d\u2019un garage, les frais de notaire !<\/p>\n
Les frais de notaire<\/h2>\n
Acheter un parking \u00e0 l\u2019unit\u00e9 peut engendrer des frais de notaire allant de 1500\u20ac \u00e0 2000\u20ac, jusqu\u2019\u00e0 20% du prix du bien pour un achat de moins de 10000\u20ac.
\nMais ces frais sont d\u00e9gressifs avec le montant de l\u2019acquisition, seulement 10% pour un lot de garages achet\u00e9 50000\u20ac par exemple.
\nC\u2019est pourquoi la plupart des investisseurs ne s\u2019int\u00e9ressent qu\u2019\u00e0 l\u2019achat de lots de parkings ou de garages.<\/p>\nL’adresse, un point important<\/h2>\n
L\u2019investissement dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Lyon peut repr\u00e9senter des rentabilit\u00e9s int\u00e9ressantes avec des biens allant de 12 000\u20ac et 50 000 \u20ac. Les loyers peuvent alors varier de 50\u20ac \u00e0 500 \u20ac par mois, bien s\u00fbr plus le prix d\u2019achat est \u00e9lev\u00e9, plus la place de parking pr\u00e9sente en g\u00e9n\u00e9ral d\u2019atouts permettant de fixer un loyer \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n
Mais pour augmenter la rentabilit\u00e9 du parking, il ne faut pas se contenter de la localisation g\u00e9ographique, il faut \u00e9galement bien choisir les caract\u00e9ristiques de l\u2019emplacement : une place en centre-ville o\u00f9 le manque de stationnement est r\u00e9current a par exemple plus de valeur. Les premiers niveaux des sous-sols, les places proches des issues, les box ferm\u00e9s sont aussi privil\u00e9gi\u00e9s. Enfin, il ne faut pas non plus oublier certains crit\u00e8res comme la hauteur sous plafond et la largeur, notamment pour ne pas se priver des v\u00e9hicules imposants (4×4..), tr\u00e8s nombreux en ville.<\/p>\n
La rentabilit\u00e9<\/h2>\n
On estime que le rendement brut d\u2019une place de parking se situe entre 6% et 12%, 8% en moyenne.<\/p><\/blockquote>\n
Ceci avant le paiement \u00e9ventuel des charges de copropri\u00e9t\u00e9 (minimes par rapport \u00e0 un investissement immobilier d\u2019habitation), de la taxe fonci\u00e8re et l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. En outre, tr\u00e8s peu de frais de travaux ou d\u2019entretien viendront r\u00e9duire ce rendement brut.<\/p>\n
La fiscalit\u00e9<\/h2>\n
Les revenus issus de la location d\u2019un parking ou d\u2019un garage sont consid\u00e9r\u00e9s en tant que revenus fonciers et sont donc soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n
Un choix est alors n\u00e9cessaire pour le mode d\u2019imposition, le r\u00e9gime r\u00e9el ou le r\u00e9gime micro foncier. Il est donc int\u00e9ressant de faire le bon choix pour minimiser son imp\u00f4t.<\/p>\n
Le micro-foncier<\/h5>\n
Ce r\u00e9gime d\u2019imposition donne droit \u00e0 un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus locatifs, et ce dans la limite de 15000\u20ac par an. Seulement 70% des revenus seront alors impos\u00e9 selon la tranche d\u2019imposition du bailleur.<\/p>\n
L\u2019int\u00e9r\u00eat du r\u00e9gime r\u00e9el<\/h5>\n
Le r\u00e9gime r\u00e9el n\u2019offre pas d\u2019abattement mais permet de d\u00e9duire l\u2019ensemble des frais occasionn\u00e9s par l\u2019investissement et sa gestion locative : les \u00e9ventuels int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, les frais de gestion, d\u2019entretien, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou encore la taxe fonci\u00e8re. Aucun justificatif n\u2019est demand\u00e9 lors de la d\u00e9claration mais il est \u00e9videmment recommand\u00e9 de les conserver en cas de contr\u00f4le des services fiscaux.<\/p>\n
\nEtude de cas<\/span><\/p>\n
Consid\u00e9rons un lot de garages g\u00e9n\u00e9rant 12000\u20ac de revenus locatifs par an, pour lequel un pr\u00eat bancaire a \u00e9t\u00e9 contract\u00e9 avec 1000\u20ac d\u2019int\u00e9r\u00eats de pr\u00eat par an, 500\u20ac de frais d\u2019entretien et 500\u20ac de taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n
Le revenu \u00e9tant inf\u00e9rieur \u00e0 15000\u20ac, le choix du r\u00e9gime micro-foncier est possible. L\u2019imposition serait alors bas\u00e9e sur 12000 x 70% = 8400\u20ac.
\nAu r\u00e9el, la base d\u2019imposition serait de 12000\u20ac – 1000\u20ac – 500\u20ac – 500\u20ac = 10000\u20ac.<\/p>\nDans ce cas de figure il faut donc privil\u00e9gier le r\u00e9gime micro-foncier. Mais ce calcul est \u00e0 faire au cas par cas, le r\u00e9sultat sera diff\u00e9rent selon les investissements.<\/p>\n
De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, le micro foncier sera plus avantageux si le montant de vos charges ne d\u00e9passent pas 30% du loyer.<\/p>\n
A noter que choisir le r\u00e9gime r\u00e9el vous engage pour une dur\u00e9e de 3 ans.<\/p>\n<\/div>\n
Achat ou concession<\/h2>\n
Certains parkings ne sont pas vendus en pleine propri\u00e9t\u00e9, uniquement en concession, comme le fait la soci\u00e9t\u00e9 Vinci par exemple.<\/p>\n
Le prix de vente est nettement plus faible, mais au bout d\u2019un certain nombre d\u2019ann\u00e9es, le bien est r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9mettrice de la concession.<\/p>\n
En plus g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019un bon emplacement g\u00e9ographique, l\u2019int\u00e9r\u00eat est l\u2019absence de frais de notaire. Mais l\u2019inconv\u00e9nient majeur est bien s\u00fbr la perte totale du capital investi \u00e0 la date limite d\u2019acquisition.<\/p>\n
L’int\u00e9r\u00eat de la rentabilit\u00e9 d\u00e9pend toujours de l’emplacement. Avec un concessionnaire de parking, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d’une localisation g\u00e9ographique et d’une adresse de choix. Plus vous achetez un parking plac\u00e9 dans un bon endroit, plus vos rendements risquent d’\u00eatre int\u00e9ressants.<\/p>\n
\u00c0 v\u00e9rifier lors de l’achat d’un parking chez un concessionnaire : la dur\u00e9e d’acquisition, le rapport entre le prix de vente et le potentiel de rendement, le montant des charges et de la taxe fonci\u00e8re.<\/p>\n
Investir dans une concession se fait donc uniquement en fonction du potentiel de rendement, le gain devant \u00eatre sur la dur\u00e9e (dur\u00e9e \u00e0 v\u00e9rifier aupr\u00e8s du concessionnaire) sup\u00e9rieure au capital initial d\u00e9pens\u00e9.<\/p>\n
Comme pour un achat classique, la rentabilit\u00e9 de l’achat de parking chez un concessionnaire d\u00e9pend de l’int\u00e9r\u00eat du conducteur pour l’emplacement.<\/p>\n
Quel bail signer pour louer un parking ?<\/h2>\n
Un parking ou un garage, seul, non assorti d\u2019un logement, n’est pas soumis \u00e0 la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Il est donc possible de le louer librement.<\/p>\n
Mais pour s\u00e9curiser la gestion locative, il est tout de m\u00eame pr\u00e9f\u00e9rable d\u2019\u00e9tablir un bail \u00e9crit, qui sera sign\u00e9 par les futurs locataires. Il suffira d\u2019y indiquer le montant du loyer, les charges, le d\u00e9p\u00f4t de garantie, la dur\u00e9e du bail, les modalit\u00e9s de r\u00e9siliation, les modalit\u00e9s de r\u00e9vision du loyer, l\u2019obligation d\u2019assurance…<\/p>\n
La loi ne fixe pas de dur\u00e9e r\u00e8glementaire pour ce type de contrat de location, il est donc possible de d\u00e9cider librement de la dur\u00e9e du contrat de location. Chacun peut donner cong\u00e9 librement \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance du bail et sans motif.<\/p>\n
\nMod\u00e8le gratuit de bail de location parking ou garage<\/h3>\n
<\/i> T\u00e9l\u00e9charger gratuitement un mod\u00e8le de contrat de location parking ou garage<\/a><\/p>\n
Cr\u00e9er un bail avec Rentila<\/h3>\n