{"id":4801,"date":"2016-03-19T18:55:18","date_gmt":"2016-03-19T16:55:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=4801"},"modified":"2023-09-04T08:33:19","modified_gmt":"2023-09-04T06:33:19","slug":"tout-savoir-sur-la-vetuste-la-franchise-et-la-grille-de-vetuste","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2016\/03\/tout-savoir-sur-la-vetuste-la-franchise-et-la-grille-de-vetuste\/","title":{"rendered":"Tout savoir sur la v\u00e9tust\u00e9, la franchise et la grille de v\u00e9tust\u00e9"},"content":{"rendered":"
\"Tout<\/div>\n
\n
Sommaire<\/div>\n
    \n
  1. La notion de v\u00e9tust\u00e9<\/a><\/li>\n
  2. La notion de franchise<\/a><\/li>\n
  3. Le point de vue de l\u2019assurance<\/a><\/li>\n
  4. La grille de v\u00e9tust\u00e9<\/a><\/li>\n
  5. Qui paie en cas de dommages ?<\/a><\/li>\n
  6. L\u2019importance de l\u2019\u00e9tat des lieux<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Dans le cadre de la location d\u2019un bien, les rapports entre locataire et bailleur peuvent \u00eatre tendus, en particulier si des travaux \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du logement sont n\u00e9cessaires durant la p\u00e9riode de location. Il faut dans ce cas distinguer les r\u00e9parations qui incombent au locataire telles que celles r\u00e9sultant d\u2019un entretien courant du bien et celles qui rel\u00e8vent du propri\u00e9taire. Pour ces derni\u00e8res, et afin de fixer leur co\u00fbt, une v\u00e9tust\u00e9 diff\u00e9renci\u00e9e selon la nature des travaux est d\u00e9termin\u00e9e vie une grille de v\u00e9tust\u00e9. Cette v\u00e9tust\u00e9 comprend \u00e9galement une franchise.<\/p>\n

    Cet article permet de faire le point sur les notions de v\u00e9tust\u00e9 et de franchise, en commen\u00e7ant par d\u00e9finir ces termes, puis en pr\u00e9cisant quels travaux incombent au bailleur et quels sont ceux qui sont de la responsabilit\u00e9 du locataire. L\u2019article abordera aussi les fragiles aspects r\u00e9glementaires li\u00e9s \u00e0 ce sujet et conclura en pr\u00e9sentant un mod\u00e8le de grille de v\u00e9tust\u00e9 et les informations pour l\u2019utiliser.<\/p>\n

    Commen\u00e7ons d\u2019abord par expliciter les notions de v\u00e9tust\u00e9 et de franchise.<\/p>\n

    La notion de v\u00e9tust\u00e9<\/h2>\n

    En g\u00e9n\u00e9ral, est consid\u00e9r\u00e9 comme v\u00e9tuste un bien dont l\u2019\u00e9tat de d\u00e9t\u00e9rioration produit par le temps<\/strong> est constat\u00e9. Cette approche est \u00e9galement valable dans le domaine de l\u2019immobilier pour lequel la v\u00e9tust\u00e9 d\u2019un immeuble est la d\u00e9t\u00e9rioration, caus\u00e9e par l\u2019\u00e2ge et l\u2019usure du b\u00e2ti, qui entra\u00eene une perte de valeur ; elle peut \u00eatre corrig\u00e9e, comme une toiture \u00e0 remplacer, ou irr\u00e9versible si elle est li\u00e9e au vieillissement normal.<\/p>\n

    Il n\u2019y a pas de d\u00e9finition r\u00e9glementaire de la v\u00e9tust\u00e9. La v\u00e9tust\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9e comme l\u2019\u00e9tat d\u2019usure ou de d\u00e9gradation normal du au temps ou de l\u2019usage normal…<\/p><\/blockquote>\n

    D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, d\u00e8s que l\u2019on se situe dans le cas d\u2019un logement, la v\u00e9tust\u00e9 est pr\u00e9sent\u00e9e comme l\u2019\u00e9tat d\u2019usure ou de d\u00e9gradation normal du au temps ou de l\u2019usage normal,<\/strong> que cela soit pour des mat\u00e9riaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des \u00e9quipements (tels que robinetterie, menuiseries). Quand elle r\u00e9sulte de l\u2019utilisation normale de la location, elle rel\u00e8ve du bailleur.<\/p>\n

    Cette notion en appelle donc une autre, celle de l\u2019utilisation normale de la location. Elle est consid\u00e9r\u00e9e d\u00e8s lors que le logement ne pr\u00e9sente pas de d\u00e9t\u00e9riorations, a \u00e9t\u00e9 convenablement entretenu et dont les \u00e9l\u00e9ments ont \u00e9t\u00e9 ab\u00eem\u00e9s de mani\u00e8re normale ou naturelle dans le temps. La location doit \u00e9galement pouvoir \u00eatre reconnue conforme \u00e0 sa destination.<\/p>\n

    A contrario, l\u2019usage anormal de la chose lou\u00e9e est d\u00e9finie pour le cas o\u00f9 le logement est ab\u00eem\u00e9 de mani\u00e8re volontaire soit \u00e0 un moment pr\u00e9cis, soit durablement, parce qu\u2019il n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 entretenu. Il se trouve aussi que l\u2019usage de la location ne correspond pas \u00e0 sa destination.<\/p>\n

    Le locataire doit prendre \u00e0 sa charge les travaux qui r\u00e9sultent de l\u2019entretien courant et les petites r\u00e9parations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit \u00eatre stipul\u00e9 dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien lou\u00e9 et doit \u00e9galement signaler \u00e0 son bailleur le moindre incident n\u00e9cessitant travaux, pour que les deux parties s\u2019accordent sur leur prise en charge financi\u00e8re notamment. Les r\u00e8gles sont fix\u00e9es par le\u00a0d\u00e9cret n\u00b087-712 du 26 ao\u00fbt 1987<\/a>\u00a0qui d\u00e9finit la nature des r\u00e9parations \u00e0 la charge du locataire.<\/p>\n

    La notion de franchise<\/h2>\n

    Quand il s\u2019agit de v\u00e9tust\u00e9, la franchise peut se d\u00e9finir comme la p\u00e9riode durant laquelle les \u00e9quipements du bien lou\u00e9 ne subissent pas d\u2019anomalie<\/strong>. On consid\u00e8re par exemple que pour appareils sanitaires, dont la dur\u00e9e de vie est estim\u00e9e \u00e0 20 ans, la franchise est de 5 ans.<\/p>\n

    La franchise est la p\u00e9riode durant laquelle les \u00e9quipements du bien lou\u00e9 ne subissent pas d\u2019alt\u00e9ration et on n’applique pas d’abattement.<\/p><\/blockquote>\n

    En de\u00e7\u00e0 de la p\u00e9riode de franchise, le co\u00fbt de remplacement d\u2019un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9t\u00e9rior\u00e9 est \u00e0 la charge pleine du locataire.<\/p>\n

    Au del\u00e0 de cette p\u00e9riode de franchise, un abattement pour v\u00e9tust\u00e9<\/strong> s\u2019applique. Pour l\u2019exemple cit\u00e9 des appareils sanitaires, on applique un abattement de 5 % annuel.<\/p>\n

    A noter qu\u2019au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de vie th\u00e9orique (ici, 20 ans), certains mat\u00e9riaux et \u00e9quipements continuent \u00e0 fonctionner et \u00e0 pouvoir \u00eatre utilis\u00e9s et dispose de fait d\u2019une valeur, appel\u00e9e r\u00e9siduelle. Cette valeur r\u00e9siduelle ne rentre en jeu qu\u2019en cas de d\u00e9t\u00e9rioration et sera prise en compte comme montant restant \u00e0 la charge du locataire.<\/p>\n

    \n

    Exemple 1: Sanitaires<\/b><\/span><\/p>\n

    Si un locataire, rentr\u00e9 dans un appartement neuf, d\u00e9t\u00e9riore pendant les premiers 5 ans (p\u00e9riode de la franchise) les appareils sanitaires, il supporte int\u00e9gralement la charge.<\/p>\n

    Pour poursuivre sur l\u2019exemple, un locataire, rentr\u00e9 dans un appartement neuf, le quitte apr\u00e8s 8 ann\u00e9es. On constate alors que les appareils sanitaires ne fonctionnent plus. Pour conna\u00eetre la part \u00e0 la charge du locataire, il faut d\u2019abord enlever la franchise (5 ans), puis l\u2019abattement de 5 % sera calcul\u00e9 sur 3 ans (8 ans \u2013 5 ans), soit (3 ans x 5%) 15 %. Le locataire s\u2019acquittera de 85 % des frais de r\u00e9parations.<\/p>\n

    Pour les appareils sanitaires, il est par ailleurs consid\u00e9r\u00e9 une part r\u00e9siduelle de 25 %. Au del\u00e0 des 20 ans, lorsque ces \u00e9l\u00e9ments ont d\u00e9pass\u00e9 dur\u00e9e de vie, cette valeur r\u00e9siduelle reste \u00e0 la charge du locataire.<\/p>\n

    Exemple 2 : Peinture<\/b><\/span><\/p>\n

    Un locataire rentr\u00e9 dans un appartement neuf, le quitte apr\u00e8s 5 ann\u00e9es. Pour conna\u00eetre la part \u00e0 la charge du locataire, il faut d\u2019abord enlever la franchise (1 an), puis l\u2019abattement, \u00ab\u00a0perte de valeur\u00a0\u00bb de 15 % sera calcul\u00e9 sur 4 ans, soit (4 ans x 15%) 60 %. Le locataire s\u2019acquittera de 40 % des frais de r\u00e9parations.<\/p>\n

    Si le devis total pour refaire les peintures est \u00e0 1200 euros, le co\u00fbt restant \u00e0 la charge du locataire sera de 1200 \u2013 60% soit 480 euros. Le reste est \u00e0 la charge du bailleur.<\/p>\n

    Pour les peintures, il est par ailleurs consid\u00e9r\u00e9 une part r\u00e9siduelle de 10 %. Au del\u00e0 des 7 ans, lorsque la peinture a d\u00e9pass\u00e9 la dur\u00e9e de vie, cette valeur r\u00e9siduelle reste \u00e0 la charge du locataire.<\/p>\n<\/div>\n

    En mati\u00e8re de franchise, il n\u2019existe pas non plus de textes r\u00e9glementaires. Certaines grilles de v\u00e9tust\u00e9 sont \u00e9tablies entre bailleurs et locataires pour se pr\u00e9munir d\u2019\u00e9ventuelles complications dans l\u2019appr\u00e9ciation des montants dus par les uns et les autres.<\/p>\n

    Le point de vue de l\u2019assurance<\/h2>\n

    Des contrats d\u2019assurance peuvent \u00eatre souscrits par les bailleurs pour les couvrir en cas de loyers impay\u00e9s, de vacance locative ou de d\u00e9t\u00e9riorations immobili\u00e8res. Ils pr\u00e9voient notamment, la prise en charge de la r\u00e9paration des d\u00e9t\u00e9riorations immobili\u00e8res imputables au locataire et constat\u00e9es \u00e0 son d\u00e9part par comparaison entre l\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e et l\u2019\u00e9tat des lieux de sortie \u00e9tabli contradictoirement.<\/p>\n

    Toutefois, il est souvent sp\u00e9cifi\u00e9 que l\u2019usure normale, la v\u00e9tust\u00e9 ainsi que les dommages caus\u00e9s aux espaces verts, am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs, arbres, plantations, \u00e9l\u00e9ments de cl\u00f4ture et de fermeture de terrains privatifs ne sont pas garantis.<\/p>\n

    Le montant \u00e0 la charge du locataire sortant est donc \u00e0 calculer \u00e0 l\u2019aide d\u2019une grille.<\/p>\n

    La grille de v\u00e9tust\u00e9<\/h2>\n

    Cette grille, qui est encore \u00e9tablie de mani\u00e8re indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concern\u00e9es, se pr\u00e9sente de la mani\u00e8re suivante.<\/p>\n

    Une colonne liste les \u00e9quipements concern\u00e9s : Plomberie \u2013 canalisations, appareils sanitaires, chauffage : r\u00e9seau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et \/ ou production d\u2019eau chaude sanitaire, appareil \u00e9lectrique de chauffage et \/ ou production eau chaude sanitaire (et organe de r\u00e9gulation), r\u00e9seau \u00e9lectrique (compris tableau), quincaillerie, robinetterie (y compris m\u00e9canisme de chasse et robinet de radiateur), appareils m\u00e9nagers, menuiseries int\u00e9rieures et ext\u00e9rieures, meubles sous \u00e9viers, parquet \u2013 carrelage \u2013 fa\u00efence, dalles ou rev\u00eatements plastiques pi\u00e8ces humides, dalles ou rev\u00eatements plastiques autres pi\u00e8ces, moquettes et aiguillet\u00e9, peinture \u2013 papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.<\/p>\n

    Les autres colonnes pr\u00e9cisent, pour chaque \u00e9quipement, la dur\u00e9e de vie, la franchise, le pourcentage d\u2019abattement par ann\u00e9e, apr\u00e8s franchise, et enfin, en pourcentage, la valeur r\u00e9siduelle restant \u00e0 la charge du locataire au-del\u00e0 de la dur\u00e9e de vie.<\/p>\n

    La nouvelle loi ALUR (loi pour l\u2019acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9) de mars 2014 pr\u00e9voit de fixer par d\u00e9cret les principes li\u00e9s \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 sans doute sous la forme d\u2019une grille de v\u00e9tust\u00e9.<\/p><\/blockquote>\n

    Cette disposition suivra alors celle qui a permis d\u2019instaurer un mod\u00e8le type pour l\u2019\u00e9tat des lieux.<\/p>\n

    Sans prendre trop de risque juridique, et d\u2019apr\u00e8s les pratiques constat\u00e9es, les principes suivants peuvent \u00eatre retenus :<\/p>\n