{"id":5448,"date":"2016-08-02T08:01:59","date_gmt":"2016-08-02T06:01:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=5448"},"modified":"2025-11-16T20:38:06","modified_gmt":"2025-11-16T18:38:06","slug":"suroccupation-dun-logement-location","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2016\/08\/suroccupation-dun-logement-location\/","title":{"rendered":"La suroccupation du logement en location : les dangers, les responsabilit\u00e9s et les recours ?"},"content":{"rendered":"<div><img decoding=\"async\" class=\"alignleft size-full wp-image-516\" title=\"newspaper\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_presentation.png\" alt=\"La suroccupation du logement en location\" width=\"100%\" height=\"\"\/><\/div>\n<p class=\"lead\">Les difficult\u00e9s \u00e0 trouver du travail ou \u00e0 proposer des garanties suffisantes \u00e0 un propri\u00e9taire ont cr\u00e9\u00e9 une crise de l\u2019immobilier sans pr\u00e9c\u00e9dent en France. Pour trouver une solution temporaire \u00e0 ce probl\u00e8me, certaines familles n\u2019ont gu\u00e8re autre choix que de vivre dans des locations inadapt\u00e9es aux nombre de leurs occupants. Quelles sont les crit\u00e8res utilis\u00e9s pour juger d\u2019une bien immobilier suroccup\u00e9 ? Quels sont les risques imminents d\u2019une promiscuit\u00e9 \u00e9lev\u00e9e dans un logement ? \u00c0 partir de quel moment le bailleur peut-il refuser de continuer louer un bien en \u00e9tat de suroccupation et quels sont les recours envisageables ?<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<h2>Comment est d\u00e9finit la suroccupation d\u2019un logement ? <\/h2>\n<p>La suroccupation d\u2019un logement se d\u00e9finit selon des crit\u00e8res diff\u00e9rents en fonction de l\u2019organisme. Pour les uns on \u00e9valuera un taux d\u2019occupation en fonction du nombre de pi\u00e8ces d\u2019un logement face au nombre de ses habitants alors que pour d\u2019autres organismes on calculera la surface disponible par habitant en fonction de la surface totale du logement lou\u00e9.<br \/>\n<!--more--><\/p>\n<h3>M\u00e9thode de calcul<\/h3>\n<p>Ainsi le recensement de la population et les \u00e9tudes de l\u2019INSEE se basent sur le degr\u00e9 d\u2019intimit\u00e9 disponible \u00e0 chaque habitant. Un logement en location doit comporter <b><em>\u00ab une pi\u00e8ce de s\u00e9jour pour le m\u00e9nage, une pi\u00e8ce pour chaque personne de r\u00e9f\u00e9rence d&rsquo;une famille, une pi\u00e8ce pour les personnes hors famille non c\u00e9libataires ou les c\u00e9libataires de 19 ans ou plus. Pour les c\u00e9libataires de moins de 19 ans, on compte une pi\u00e8ce pour deux enfants s&rsquo;ils sont de m\u00eame sexe ou ont moins de 7 ans, sinon, une pi\u00e8ce par enfant \u00bb <sup>1<\/sup><\/em><\/b>. <\/p>\n<blockquote><p>Pour une occupation normale on a besoin de 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un couple et 9 m2 par personne suppl\u00e9mentaire.<\/p><\/blockquote>\n<p>En ce qui concerne le Conseil sup\u00e9rieur d&rsquo;hygi\u00e8ne publique de France on \u00e9value une occupation normale d\u2019une habitation gr\u00e2ce \u00e0 la surface d\u00e9di\u00e9e \u00e0 chaque habitant : <b><em>\u00ab 9 m<sup>2<\/sup> pour une personne seule, 16 m<sup>2<\/sup> pour un couple et 9 m2 par personne suppl\u00e9mentaire. \u00bb <sup>2<\/sup><\/em><\/b>.<\/p>\n<p>Qu\u2019elle que soit la m\u00e9thode de calcul, la suroccupation d\u2019un bien lou\u00e9 concerne 1,4 million de logements selon le recensement de 2010, ce qui repr\u00e9sente 5,1 millions de personnes. Les plus touch\u00e9s par ce fl\u00e9au sont en grande majorit\u00e9 les habitants des zones urbaines denses telles l\u2019\u00cele-de-France (18 % des m\u00e9nages vivent dans un logement en suroccupation) o\u00f9 la difficult\u00e9 de se loger est encore plus \u00e9lev\u00e9e que dans les zones rurales.<\/p>\n<h2>Habiter un logement suroccup\u00e9 : une promiscuit\u00e9 si dangereuse\u2026 <\/h2>\n<p>L\u2019ensemble des risques li\u00e9s \u00e0 la suroccupation d\u2019un bien lou\u00e9 est aussi pr\u00e9occupant qu\u2019un bien insalubre. Si l\u2019habitation ne comporte pas de risques directs li\u00e9s \u00e0 des manquements graves de mises aux normes (\u00e9lectricit\u00e9, canalisations\u2026) la promiscuit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 la surpopulation d\u2019une habitation comporte des risques sanitaires importants.<\/p>\n<p>\u00c0 l\u2019\u00e9vidence certaines maladies b\u00e9nignes peuvent rapidement se propager et s\u2019aggraver du fait du manque d\u2019intimit\u00e9 des lieux et par des pi\u00e8ces d\u2019hygi\u00e8ne inadapt\u00e9es aux nombres de ses habitants. D\u2019une mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale, le bien-\u00eatre des individus est menac\u00e9 dans sa totalit\u00e9. Manque de sommeil, hygi\u00e8ne difficile, bruits, odeurs, sont des difficult\u00e9s graves \u00e0 l\u2019\u00e9panouissement des habitants d\u2019une location suroccup\u00e9e. <\/p>\n<p>Il va sans dire que pour les enfants, la concentration, le calme et l\u2019atmosph\u00e8re bruyante seront des freins consid\u00e9rables \u00e0 la r\u00e9ussite scolaire.<\/p>\n<blockquote><p>La suroccupation d\u2019un bien lou\u00e9 est donc un v\u00e9ritable fl\u00e9au urbain pour lequel toutes les solutions doivent \u00eatre envisag\u00e9es afin d\u2019en r\u00e9duire l\u2019impact sur la sant\u00e9 et le bien-\u00eatre des personnes concern\u00e9es.<\/p><\/blockquote>\n<h2>Les responsabilit\u00e9s du locataire et du bailleur : peut-on r\u00e9silier un bail de location en cas de suroccupation d\u2019un bien ? <\/h2>\n<p>Afin de comprendre et de r\u00e9aliser les responsabilit\u00e9s du bailleur et du locataire en cas de suroccupation d\u2019un logement, il s\u2019agit de d\u00e9terminer en premier lieu si l\u2019habitation lou\u00e9e est conforme aux r\u00e8gles de l\u2019occupation normale d\u2019une location. <\/p>\n<p>Effectivement en prenant l\u2019exemple d\u2019un pavillon en location, la majorit\u00e9 des pi\u00e8ces peuvent \u00eatre lou\u00e9es de fa\u00e7on ind\u00e9pendante alors que l\u2019habitation ne comporte qu\u2019une seule cuisine ou une seule salle de bains (voir l\u2019article <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexteArticle.do?idArticle=JORFARTI000028774104&#038;cidTexte=LEGITEXT000028775733&#038;categorieLien=id\" target=\"_blank\">L.111-6-1 du CCH<\/a> concernant la division des logements). Il est possible de la m\u00eame fa\u00e7on qu\u2019un logement lou\u00e9 pr\u00e9voit un nombre de pi\u00e8ces au bail insuffisantes au nombre de personnes d\u00e9clar\u00e9es \u00e0 l\u2019entr\u00e9e des lieux. Dans ces 2 cas, c\u2019est la bailleur ou propri\u00e9taire des lieux qui est responsable de la suroccupation du bien en location et donc de la situation d\u2019insalubrit\u00e9 qui en d\u00e9coule.<\/p>\n<h3>Constater la surocupation<\/h3>\n<p>En revanche, si le bailleur a vu le nombre des habitants de son bien s\u2019accroitre au fil des naissances ou des h\u00e9bergements d\u2019amis ou de membres de la famille, il n\u2019est plus responsable de la suroccupation du bien. Il est donc relativement normal qu\u2019un propri\u00e9taire voit en une suroccupation de la location qu\u2019il a attribu\u00e9 un danger imminent pour son locataire ou pour son habitation.<\/p>\n<h3>R\u00e9siliation du bail<\/h3>\n<p>Toutefois, selon l\u2019article L. 1331-23 (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000693669&#038;categorieLien=cid\" target=\"_blank\">loi n\u00b0 70-612 du 10 juillet 1970<\/a>) et la circulaire du 27 ao\u00fbt 1971, un propri\u00e9taire ne peut pas d\u00e9cider de r\u00e9silier un bail de location pour cause de suroccupation. Tant que le caract\u00e8re abusif ou dangereux de l\u2019occupation anormale n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9montr\u00e9 et d\u00e9clar\u00e9, le locataire reste libre d\u2019accueillir toute personne en son logement. <\/p>\n<h3>Signaler au locataire<\/h3>\n<p>Il sera alors d\u2019usage pour le bailleur de signaler \u00e0 son locataire la connaissance de cette situation d\u00e9licate par lettre recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Un justificatif qui par ailleurs ouvrira probablement la possibilit\u00e9 aux habitants du logement de faire agir le droit au logement opposable pour se voir proposer par les organismes sociaux une habitation d\u00e9cente bien plus conforme \u00e0 leurs besoins.<\/p>\n<p><small class=\"help-block\"><sup>1<\/sup> <a href=\"http:\/\/www.insee.fr\/fr\/themes\/document.asp?reg_id=99&#038;ref_id=logement-sur-occupe#definitions\" target=\"_blank\">http:\/\/www.insee.fr\/fr\/themes\/document.asp?reg_id=99&#038;ref_id=logement-sur-occupe#definitions<\/a><br \/>\n<sup>1<\/sup> <a href=\"http:\/\/www.risque-sanitaire.fr\/2015\/06\/comprendre-le-risque-de-la-suroccupation-dans-l-habitat.html\" target=\"_blank\">http:\/\/www.risque-sanitaire.fr\/2015\/06\/comprendre-le-risque-de-la-suroccupation-dans-l-habitat.html<\/a><\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les difficult\u00e9s \u00e0 trouver du travail ou \u00e0 proposer des garanties suffisantes \u00e0 un propri\u00e9taire ont cr\u00e9\u00e9 une crise de l\u2019immobilier sans pr\u00e9c\u00e9dent en France. 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