{"id":5531,"date":"2016-09-05T09:02:27","date_gmt":"2016-09-05T07:02:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.rentila.com\/blog\/?p=5531"},"modified":"2025-12-04T11:40:18","modified_gmt":"2025-12-04T09:40:18","slug":"avantages-inconvenients-de-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2016\/09\/avantages-inconvenients-de-sci\/","title":{"rendered":"Avantages et inconv\u00e9nients de la SCI"},"content":{"rendered":"
\"Avantages<\/div>\n

La SCI ou Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re figure parmi les outils les plus appr\u00e9ci\u00e9s pour mieux g\u00e9rer son patrimoine immobilier : des formalit\u00e9s sp\u00e9cifiques doivent \u00eatre effectu\u00e9es pour la cr\u00e9ation d\u2019une SCI. La SCI est une soci\u00e9t\u00e9, soit une personne morale ayant un statut juridique. Voici les avantages et inconv\u00e9nients de la Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re.<\/p>\n

<\/p>\n

D\u00e9finition et fonctionnement de la SCI<\/h2>\n

L<\/span>a Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re est l\u2019association de plusieurs personnes pour acqu\u00e9rir un ou plusieurs biens immobiliers afin de profiter des b\u00e9n\u00e9fices ou des \u00e9conomies qui peuvent en d\u00e9couler. Il faut noter qu\u2019en cas de b\u00e9n\u00e9fices, les associ\u00e9s touchent une quote-part proportionnelle \u00e0 leurs droits au sein de la SCI. Cependant, les associ\u00e9s doivent \u00e9galement s\u2019engager \u00e0 supporter les pertes \u00e9ventuelles.<\/p>\n

Une Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI) est une soci\u00e9t\u00e9 civile, qui a un objet immobilier. <\/p><\/blockquote>\n

<\/p>\n

La soci\u00e9t\u00e9 civile a un objet immobilier et se distingue par sa personnalit\u00e9 juridique. Elle est administr\u00e9e par un g\u00e9rant qui est \u00e9galement charg\u00e9 de la repr\u00e9senter. Ce responsable est d\u00e9sign\u00e9 dans les statuts de la SCI ou bien \u00e0 travers un vote des associ\u00e9s. Les statuts doivent pr\u00e9ciser la port\u00e9e et les limites de ses pouvoirs : par exemple, les statuts doivent sp\u00e9cifier que les op\u00e9rations d\u2019achat ou de vente d\u2019un immeuble doivent \u00eatre d\u00e9cid\u00e9es par tous les associ\u00e9s. Il faut noter que tous les associ\u00e9s disposent d\u2019un droit de vote et peuvent influencer les d\u00e9cisions collectives \u00e0 prendre en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Les statuts doivent \u00e9galement d\u00e9finir les conditions de vote et de majorit\u00e9.<\/p>\n

Quels sont les avantages d\u2019une SCI ?<\/h2>\n

La SCI n’est pas une solution miracle pour \u00e9chapper \u00e0 tous les imp\u00f4ts. Mais, dans certains cas, elle a des avantages juridiques et fiscaux.<\/p><\/blockquote>\n

Les avantages fiscaux de la SCI<\/h3>\n

La cr\u00e9ation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re offre de nombreux avantages. Ce type d\u2019investissement permet tout d\u2019abord de profiter d\u2019avantages fiscaux :<\/p>\n

    \n
  • \tSi la SCI d\u00e9tient des biens immobiliers en location, les int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s et les d\u00e9penses li\u00e9es aux travaux effectu\u00e9s pour d\u00e9finir le revenu imposable sont d\u00e9ductibles du chiffre d\u2019affaires.<\/li>\n
  • \tSi la SCI venait \u00e0 \u00eatre en d\u00e9ficit, ce manque \u00e0 gagner est report\u00e9 sur le revenu fiscal des associ\u00e9s jusqu\u2019\u00e0 10 700 euros par personne.<\/li>\n
  • \tLorsqu\u2019un associ\u00e9 d\u00e9cide de revendre ses parts de SCI apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention, il b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une exon\u00e9ration d\u2019imp\u00f4t sur les plus-values. Il faut noter que la date \u00e0 laquelle les biens immobiliers ont \u00e9t\u00e9 inclus dans le patrimoine de la SCI n\u2019est pas consid\u00e9r\u00e9e dans le calcul de la dur\u00e9e de d\u00e9tention du SCI.<\/li>\n<\/ul>\n

    Les avantages en cas de succession<\/h3>\n

    La cr\u00e9ation d\u2019une SCI pr\u00e9sente \u00e9galement des avantages pour la succession parce qu\u2019elle favorise la transmission du patrimoine : lorsque les enfants deviennent des associ\u00e9s, le montant transmis est calcul\u00e9 sue l\u2019actif net de la SCI et sont d\u00e9ductibles des dettes. Par ailleurs, la transmission de biens et de valeur peut s\u2019effectuer peu \u00e0 peu, sans nuire \u00e0 l\u2019ensemble de la gestion de la SCI.<\/p>\n

    Les avantages pour le conjoint ou concubin<\/h3>\n

    Il faut noter que la cr\u00e9ation d\u2019une SCI permet aussi de favoriser le conjoint survivant : dans le cadre d\u2019un mariage, les \u00e9poux peuvent opter pour la cr\u00e9ation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re pour d\u00e9finir librement les r\u00e8gles de fonctionnement et de r\u00e9partition des parts au lieu de s\u2019engager dans une proc\u00e9dure de changement de r\u00e9gime matrimonial qui reviendrait tr\u00e8s cher. Les modalit\u00e9s de fonctionnement et de r\u00e9partition des SCI peuvent \u00e9galement \u00eatre plus avantageuses pour les couples qui vivent en concubinage et qui veulent acqu\u00e9rir des biens immobiliers. La transmission des biens entre concubins est plus simple en cas de d\u00e9c\u00e8s : le survivant b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une protection plus efficace par d\u00e9membrement crois\u00e9 des parts. <\/p>\n

    Les avantages patrimoniaux<\/h3>\n

    Les avantages patrimoniaux de la SCI sont \u00e9galement int\u00e9ressants : les associ\u00e9s ne sont pas expos\u00e9s aux probl\u00e8mes de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien en indivision. Le g\u00e9rant est habilit\u00e9 \u00e0 prendre des d\u00e9cisions de gestion usuelle, m\u00eame lorsque les associ\u00e9s sont en d\u00e9saccord. Les r\u00e8gles de base applicables \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re sont beaucoup plus souples par rapport \u00e0 celles qui r\u00e9gissent l\u2019indivision. Les statuts sont adaptables et pr\u00e9voient des dispositions diff\u00e9rentes en fonction des types de d\u00e9cisions.<\/p>\n

    La SCI est \u00e9galement une formule b\u00e9n\u00e9fique dans la mesure o\u00f9 elle permet de se pr\u00e9munir de la perte des locaux professionnels en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de son entreprise commerciale.<\/p>\n

    Un zoom sur les avantages fiscaux de la SCI<\/h3>\n

    Lorsque les associ\u00e9s peuvent justifier de 22 ans de d\u00e9tention, les cessions d\u2019immeubles sont exempt\u00e9es d\u2019imp\u00f4ts sur les plus values immobili\u00e8res, gr\u00e2ce aux jeux m\u00e9caniques des abattements. Le r\u00e9gime des cessions de parts est similaire \u00e0 celui des cessions d\u2019immeubles, mais la dur\u00e9e de d\u00e9tention se calcule \u00e0 compter de la date d\u2019achat ou de souscription des parts. La date d\u2019entr\u00e9e de l\u2019immeuble dans le patrimoine de la SCI n\u2019est pas consid\u00e9r\u00e9e. Il est donc possible de revendre des parts d\u00e9tenues depuis plus de 22 ans en franchise fiscale, m\u00eame si un nouvel immeuble a \u00e9t\u00e9 r\u00e9cemment acquis par la SCI.<\/p>\n

    Lorsqu\u2019un bien immobilier est mis en location par la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, les revenus qui en d\u00e9coulent sont soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu dans les proportions des parts de chaque associ\u00e9. La SCI peut aussi choisir de verser l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, mais les cons\u00e9quences fiscales sont \u00e9videmment plus \u00e9lev\u00e9es. La SCI est donc soumise au r\u00e9gime des BIC : cette option permet d\u2019amortir les constructions et les frais d\u2019acquisitions peuvent \u00eatre d\u00e9duits des r\u00e9sultats imposables. Par ailleurs, les profits r\u00e9alis\u00e9s peuvent \u00eatre mis en r\u00e9serve une fois qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 impos\u00e9s \u00e0 15 % jusqu\u2019\u00e0 38 120 euros. Lorsque les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s exc\u00e8dent ce seuil, il est impos\u00e9 \u00e0 33,33 % au-del\u00e0.<\/p>\n

    Quels sont les inconv\u00e9nients de la SCI ?<\/h2>\n

    Si la SCI est un outil d\u2019investissement tr\u00e8s int\u00e9ressant sur le plan juridique et patrimonial, il pr\u00e9sente \u00e9galement certaines contraintes qui m\u00e9ritent toute l\u2019attention de ceux qui pr\u00e9voient de s\u2019engager.<\/p><\/blockquote>\n

    La cr\u00e9ation<\/h3>\n

    La plupart des personnes qui projettent de cr\u00e9er une SCI sont d\u00e9courag\u00e9es par les d\u00e9marches fastidieuses et les d\u00e9penses occasionn\u00e9es. En effet, l\u2019accomplissement de formalit\u00e9s de publicit\u00e9 et de r\u00e9daction de statuts est obligatoire : l\u2019objet de la SCI, le fonctionnement, les modalit\u00e9s de gestion, l\u2019envergure du pouvoir du g\u00e9rant et des associ\u00e9s et encore d\u2019autres d\u00e9tails doivent \u00eatre bien d\u00e9termin\u00e9s. Ainsi, l\u2019intervention d\u2019un expert en droit est indispensable pour que tous les aspects de l\u2019investissement soient \u00e9tudi\u00e9s et que les r\u00e8glementations soient bien adapt\u00e9es. Lorsqu\u2019un immeuble est inclus dans la SCI, les associ\u00e9s ont l\u2019obligation de faire appel aux services d\u2019un notaire.<\/p>\n

    Les dettes<\/h3>\n

    La responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s sur leurs biens propres des dettes de la SCI constitue \u00e9galement un inconv\u00e9nient majeur : les associ\u00e9s engagent leur patrimoine personnel, mais proportionnellement aux parts d\u00e9tenues dans le capital social : ainsi, en cas d\u2019endettement, chaque associ\u00e9 est tenu de rembourser \u00e0 hauteur de ces parts. Les cr\u00e9anciers de la SCI ont le droit de saisir le patrimoine personnel des associ\u00e9s \u00e0 hauteur de leur part si les d\u00e9marches pr\u00e9alables (recouvrement, recours en justice, etc.) n\u2019ont pas abouties. Il faut noter qu\u2019aucune clause contraire \u00e0 cette r\u00e8gle ne peut \u00eatre pr\u00e9vue dans les statuts de la SCI.<\/p>\n

    SCI et location meubl\u00e9e <\/h3>\n

    Si vous optez pour la location meubl\u00e9e sachez que la fiscalit\u00e9 des SCI est diff\u00e9rente. En principe la SCI va \u00eatre redevable de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS). Il existe deux exceptions :<\/p>\n

      \n
    • Si la location meubl\u00e9e constitue moins de 10% des recettes, vous pouvez rester soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR);<\/li>\n
    • Si la location meubl\u00e9e est occasionnelle et ne se renouvelle pas chaque ann\u00e9e (on consid\u00e8re qu\u2019elle n\u2019est pas \u00ab\u00a0habituelle\u00a0\u00bb), vous pouvez alors \u00e9viter l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR).<\/li>\n<\/ul>\n
      \n

      Attention !<\/h3>\n

      Une SCI qui loue en meubl\u00e9, m\u00eame si les locations sont de courte dur\u00e9e (saisonnier, AirBnB) pendant trois ans cons\u00e9cutifs est passible de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/p>\n<\/div>\n

      Obligation comptables pour la SCI \u00e0 l’IS <\/h3>\n

      Vous serez oblig\u00e9 de tenir une comptabilit\u00e9 rigoureuse pour la SCI soumise l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) et de la transmettre au greffe chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

      Avantages et inconv\u00e9nients de la SCI, la conclusion<\/h2>\n

      Malgr\u00e9 ces contraintes, la SCI reste une forme d\u2019investissement int\u00e9ressante qui permet de r\u00e9aliser des b\u00e9n\u00e9fices non n\u00e9gligeables et de contourner en toute l\u00e9galit\u00e9 certaines r\u00e8gles. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 vous informer aupr\u00e8s de professionnels sp\u00e9cialis\u00e9s (conseiller bancaire, avocat sp\u00e9cialis\u00e9 ou votre notaire) pour prendre les meilleures d\u00e9cisions dans le cadre de la cr\u00e9ation de votre SCI et pour limiter les risques de perte.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      La SCI ou Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re figure parmi les outils les plus appr\u00e9ci\u00e9s pour mieux g\u00e9rer son patrimoine immobilier : des formalit\u00e9s sp\u00e9cifiques doivent \u00eatre effectu\u00e9es pour la cr\u00e9ation d\u2019une SCI. La SCI est une soci\u00e9t\u00e9, soit une personne morale ayant un statut juridique. 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