Régimes fonciers

La déclaration de ses revenus locatifs est bien souvent un véritable casse-tête pour les nouveaux bailleurs. Il faut éviter de se tromper de mode de déclaration, selon la nature de son bail, location vide ou meublée.

Nous avons mis en place une aide à la déclaration disponible dans votre zone membres, la rubrique Finances.

Lorsque vous louez un logement, plusieurs régimes fiscaux peuvent être applicables. Voici un tableau simplifié pour vous aider.

  • Locations meublées: régime micro-entreprise (BIC) ou régime réel
  • Locations vides (non meublées): régime micro-foncier ou régime réel
Type de location Location vide: Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux Location meublée: Logements meublés, locations saisonnières, chambres d’hôtes
Régime Réel Micro Foncier Réel Micro-entreprise (BIC)
Plafond 15000€ 70000€
Abattement Charges 30% Charges 50%
Imprimé fiscal 2044 ou 2044S 2042 2042C et 2031 2042C

 

Les types d’imposition pour une location vide

Pour ce type de bail, les revenus issus des loyers constituent des revenus fonciers. S’offrent à vous alors deux possibilités :

Déclarer en micro-foncier. Le montant des loyers hors charges que vous percevez ne dépasse pas 15 000 €. Ce choix vous permet d’obtenir un abattement de 30% sur vos revenus locatif (30% censés couvrir vos frais), les 70% restant étant imposé à votre tranche marginale d’imposition, au même titre que vos autres revenus. Cette déclaration se fait sur le formulaire standard 2042, sans autre contrainte de votre part. Vous déclarez les loyers hors charges.

Comment remplir votre déclaration pour les revenus en micro-foncier ?

Vous devez inscrire le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042. Il faut servir la case 4BE. L’administration fiscale appliquera l’abattement de 30 % sur le montant déclaré. En savoir plus

Choisir l’imposition au réel (un choix qui se fait pour une durée minimale de 3 années). Dans ce cas de figure, vous pourrez déduire l’ensemble de vos frais, en particulier vos travaux de rénovation, vos intérêts d‘emprunt, vos assurances habitation ou loyer impayés, vos impôts fonciers, etc…Choisir cette option ne se justifie que si ces frais représentent plus de 30% de l’abattement du micro foncier. En effet, ça nécessite de tenir un minimum de comptabilité et de remplir le formulaire complémentaire 2044.
En cas de déficit foncier, des charges qui seraient supérieures au recettes, il est automatiquement retranché de votre impôt sur le revenu.

Les types d’imposition pour une location meublée

Pour un bail meublé (la location saisonnière entre dans ce cadre), les recettes sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, des BIC. Il faut d’ailleurs avoir fait la déclaration de son activité à son centre des impôts, pour ainsi obtenir un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) (si les revenus locatifs annuels restent inférieurs à 23000€).

De la même manière que pour les locations vides, deux choix sont possibles :

L’imposition de type micro-BIC. Le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70 000€ (32 900 € auparavant). Ce choix permet l’obtention d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs. Il conviendra alors d’utiliser le formulaire complémentaire 2042 C pour y indiquer simplement ses recettes brutes. Vous déclarez les loyers avec les charges.

Comment remplir votre déclaration pour les revenus en micro-BIC ?

Vous devez inscrire le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». L’administration fiscale appliquera l’abattement de 50 % sur le montant déclaré.

Régime BIC réel, et ainsi pouvoir déduire toutes ses charges. Les mêmes que dans le cas de la location vide au régime réel, avec en plus dans ce cas de figure du BIC, la possibilité de déduire l’amortissement de son bien, sur 30 ans, ainsi que des meubles, typiquement sur 10 ans. Et évidemment selon la valeur de votre bien, c’est potentiellement plusieurs milliers d’euros à déduire de vos revenus locatifs chaque année, et ce durant 30 ans…De quoi bien souvent obtenir un résultat comptable négatif, plus de charges que de recettes, et ainsi ne payer aucun impôt. Le déficit non utilisé est reportable les années suivantes, mais pas déductible de son impôt sur le revenu.

Vous pouvez aussi lire notre article « Bien déclarer ses revenus »

Bon à savoir

Il est possible de cumuler le Micro-foncier et le Micro-entreprise (BIC)
Ces deux statuts sont différents et permettent de déclarer des revenus de catégories différentes. Vous pouvez donc déclarer jusqu’à 15 000€ de revenus de locations vides et 32 900€ de revenus de locations meublées.