# Calcul des frais de notaire dans l’ancien

Les frais de notaire comprennent les taxes d’acquisition, les émoluments du notaire, les formalités et les débours. Estimez-les pour un logement ancien, selon son département et votre situation.

## Exemple chiffré

Un logement ancien est acheté 200 000 € à Paris le 10 novembre 2026 pour être loué. Il n’y a ni mobilier vendu séparément ni régime spécial. Le taux départemental est de 5 %. Avec une provision illustrative de 1 200 € pour les formalités et débours, les frais estimés sont de 16 431,30 €, soit 8,22 % du prix. La provision doit être ajustée au devis du notaire.

| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe départementale | 10 000,00 € |
| Taxe communale | 2 400,00 € |
| Frais d’assiette | 237,00 € |
| Émoluments de vente TTC | 2 394,30 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 200,00 € |
| Formalités et débours estimés | 1 200,00 € |
| Total des frais estimés | 16 431,30 € |

## Comment les frais sont calculés

### Les droits de mutation selon le département

Les frais estimés sont la somme des droits de mutation, des émoluments de vente TTC, de la contribution de sécurité immobilière et de la provision pour formalités et débours.

Dans le cas ordinaire couvert ici, les droits additionnent la taxe départementale, la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette de 2,37 % de la taxe départementale. À 5 % de taxe départementale, cela représente 6,3185 % de la base avant arrondis, contre 5,80665 % à 4,50 % et 5,09006 % à 3,80 %. La contribution de sécurité immobilière et les émoluments s’ajoutent ensuite ([DGFiP](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/jachete-un-bien-immobilier-quaurai-je-payer-comme-frais-au-notaire)).

Le tableau utilisé est celui de la [DGFiP applicable au 1er juin 2026](https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-06.pdf). L’Indre reste à 3,80 % ; les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l’Oise, les Hautes-Pyrénées et la Saône-et-Loire restent à 4,50 %. Les autres départements métropolitains du tableau sont à 5 % pour une vente ordinaire hors primo-accession. Rhône et Métropole de Lyon restent deux choix distincts.

La hausse temporaire autorisée jusqu’à 5 % concerne les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, avec des dates d’application propres aux décisions locales. Pour une vente ordinaire, saisissez la date de l’acte authentique, pas celle du compromis. Cette version ne calcule que du 1er juin au 31 décembre 2026 : elle ne présume pas des taux de 2027 ou 2028 ([BOFiP, § 105](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617)).

### Résidence principale et primo-accession

La hausse au-delà de 4,50 % ne s’applique pas à une première propriété destinée à la résidence principale répondant aux conditions légales. En principe, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédant l’acquisition ; des exceptions existent notamment en matière d’invalidité ou de catastrophe. Détenir un logement locatif ou une résidence secondaire ne vous exclut pas automatiquement. Aucun plafond de ressources ni financement par PTZ n’est exigé pour cette non-application de la hausse ([BOFiP, §§ 106 à 108](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617)).

En indivision, l’avantage peut concerner seulement la quote-part de certains acquéreurs ; en régime communautaire, les conditions diffèrent. Cette version traite uniquement une éligibilité identique sur la totalité de l’achat. Pour une situation mixte ou incertaine, elle invite à consulter le notaire ([BOFiP, § 109](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617)).

En Savoie, le tableau DGFiP prévoit un taux réduit de 4 % au titre de l’article 1594 F septies. Cette réduction locale se distingue de la simple non-application de la hausse : elle nécessite notamment un engagement de résidence principale exclusive et continue pendant au moins cinq ans. Confirmez cet engagement et votre éligibilité avec le notaire avant de retenir ce résultat ([tableau DGFiP](https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-06.pdf), [CGI, article 1594 F septies](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054373157)).

### Émoluments, TVA et frais de dossier

Pour une vente ordinaire, les émoluments HT suivent un barème progressif : chaque taux s’applique uniquement à sa tranche, pas à la totalité du prix ([Code de commerce, article A444-91](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041684370)).

| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |

Les émoluments HT sont de 1 995,25 € sur 200 000 €. Le calcul n’applique aucune remise commerciale ([Code de commerce, article A444-91](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041684370)). La TVA métropolitaine de 20 % porte sur ces émoluments, pas sur les droits immobiliers ; les débours correspondent aux sommes avancées pour le dossier ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701)).

La provision de 1 200 € TTC pour formalités et débours est une hypothèse de cette simulation, pas un montant réglementaire. Elle inclut l’ensemble de ces frais supplémentaires, TVA éventuelle comprise : ne les ajoutez pas une seconde fois. Remplacez-la par la provision correspondante du devis du notaire. La base des émoluments est arrondie à l’euro, les émoluments au centime, et chaque composante fiscale à l’euro ([A444-54](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032132062), [A444-57](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032132068), [CGI, article 1724](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006312863)).

### Mobilier et bases de calcul

Saisissez le prix figurant dans l’acte, mobilier compris. Le mobilier n’est retiré des droits immobiliers que s’il est désigné, estimé article par article et doté d’un prix particulier dans le contrat : aucun pourcentage forfaitaire de mobilier n’est présumé ([BOFiP sur les ventes de meubles et d’immeubles](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7337-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-120-20120912)).

L’outil distingue la base des droits immobiliers, diminuée du mobilier, et celle des émoluments de vente, calculés sur le prix total de la convention. Les émoluments suivent leurs propres règles d’assiette et ne sont pas automatiquement calculés sur la base fiscale réduite ([Code de commerce, A444-54](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032132062), [A444-55](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032132064)).

Les honoraires d’agence payés séparément à votre charge ne doivent pas être ajoutés au prix de vente. À l’inverse, ceux à la charge du vendeur font partie du prix. En cas de clause particulière ou de charge augmentative du prix, faites confirmer l’assiette au notaire ([BOFiP sur les charges et commissions](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6653-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912)).

### Contribution immobilière et cas particuliers

La contribution de sécurité immobilière est calculée ici à 0,10 % de la valeur immobilière, avec un minimum de 15 € ([DGFiP](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/jachete-un-bien-immobilier-quaurai-je-payer-comme-frais-au-notaire)). Le régime du livre foncier en Alsace-Moselle est distinct : cette version ne calcule pas les achats dans les départements 57, 67 et 68 ([BOFiP, § 140](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617)).

Hormis le taux de primo-accession en Savoie décrit ci-dessus, les ventes avec avantage local particulier sont exclues. Le montant de 46 000 € mentionné pour le Calvados dans le tableau DGFiP est un abattement limité, pas une déduction générale. Les ventes par lots avec droit de préemption et les autres régimes spéciaux doivent faire l’objet d’une vérification individuelle ([tableau DGFiP et ses colonnes d’abattements](https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-06.pdf)).

### Périmètre et budget restant à prévoir

Cette version couvre une vente ordinaire de logement ancien hors TVA immobilière, en pleine propriété, avec une base immobilière d’au moins 20 000 €. Ce seuil est une limite du simulateur, pas une règle fiscale : en dessous, les règles d’écrêtement des émoluments et les formalités nécessitent une estimation spécifique. Les terrains, locaux professionnels, adjudications, démembrements, parts de sociétés, BRS, régimes spéciaux et l’outre-mer ne sont pas calculés.

Le neuf et la VEFA ne sont pas couverts. Leur régime dépend notamment de la TVA immobilière : le taux réduit ne se déduit pas seulement de l’âge du bâtiment, et la base des droits peut être hors TVA lorsque celle-ci est distinctement mentionnée dans l’acte ([CGI, article 1594 F quinquies](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006133853/2026-03-01), [BOFiP, § 210](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6653-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912)).

Le budget affiché est le prix de vente plus les frais estimés. Il n’inclut pas le crédit, sa garantie, les frais bancaires, les honoraires d’agence séparés, les travaux ni les proratas et avances à rembourser au vendeur. Reportez ensuite le montant estimé dans le [calculateur de rentabilité locative](https://www.rentila.com/tools/rental-yield). Le devis puis le décompte définitif du notaire restent les références : cette simulation ne remplace pas leur vérification ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701)).

## Questions fréquentes

### Quels frais de notaire pour un achat ancien de 200 000 € ?

À Paris, pour un investissement locatif signé le 10 novembre 2026, comptez **16 431,30 € de frais estimés**, avec une provision illustrative de 1 200 € pour formalités et débours, sans mobilier ni régime spécial. Le budget prix plus frais est de **216 431,30 €**, hors financement et autres dépenses exclues.

Il n’existe pas de forfait universel de 8 % : le pourcentage dépend du prix, du département, des bases, de votre situation et des frais de dossier. Les émoluments comportent plusieurs tranches et les formalités ne sont pas proportionnelles au prix. L’estimation détaillée est donc plus utile qu’un pourcentage unique. Dans l’exemple, elle donne 8,22 % avec la provision choisie.

### Un premier investissement locatif donne-t-il droit au taux primo-accédant ?

Non : la non-application de la hausse temporaire concerne une acquisition destinée à la résidence principale et respectant la condition de première propriété, pas simplement un premier achat immobilier. Choisissez « Investissement locatif » si vous achetez pour louer ([BOFiP, § 106](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617)).

### Peut-on déduire la cuisine et les meubles du prix taxable ?

Seulement pour le mobilier éligible, avec un prix particulier et une désignation et estimation article par article dans l’acte. Ne déduisez ni un forfait arbitraire ni des éléments qui font juridiquement partie de l’immeuble. L’outil conserve le prix total comme base des émoluments de vente ([BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7337-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTOI-10-120-20120912), [A444-54](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032132062)).

### Pourquoi le neuf ou certains départements ne sont-ils pas calculés ?

Le périmètre est volontairement limité aux règles vérifiées de cette version. Le neuf nécessite notamment de distinguer le prix TTC de la base des droits. L’Alsace-Moselle et l’outre-mer comportent des particularités qui empêchent d’appliquer la formule ordinaire sans adaptation. Un cas hors périmètre affiche une explication plutôt qu’un résultat approximatif.

### Le montant affiché est-il le décompte définitif du notaire ?

Non. Les taxes et les émoluments de vente sont calculés avec les règles indiquées, mais les formalités et débours restent une provision modifiable. Une remise éventuelle ou une particularité de l’acte peut modifier le total. Demandez un devis détaillé puis vérifiez le décompte définitif ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701)).

### Faut-il déduire ces frais de la plus-value lors de la revente ?

C’est un calcul distinct : le montant effectivement supporté et le forfait fiscal éventuel suivent les règles de la plus-value. Pour un bien acheté, les frais d’acquisition peuvent majorer le prix d’acquisition pour leur montant réel justifié ou, sous les conditions applicables, pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Ce forfait fiscal n’est pas une estimation des frais payés à l’achat ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864)). Utilisez le [calculateur de plus-value immobilière](https://www.rentila.com/tools/property-capital-gains), qui explique ses conditions.

---

https://www.rentila.com/tools/notary-fees