# Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente diminué des frais admissibles et le prix d’acquisition corrigé des frais, travaux et amortissements à reprendre. Pour une cession imposable en France en 2026, elle est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur deux bases réduites par des abattements distincts ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees)), auxquels peut s’ajouter une surtaxe lorsque la plus-value imposable à l’IR dépasse 50 000 € par vendeur ([barème officiel](https://www.impots.gouv.fr/particulier/taxes-annexes)).

## Exemple chiffré

Un propriétaire vend seul un logement le 10 novembre 2026 pour 300 000 €, avec 5 000 € de frais de cession admissibles. Il l’avait acheté le 10 novembre 2016 pour 200 000 €. Il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux, sans amortissement à réintégrer ni exonération particulière.

Les dix années révolues donnent deux abattements différents. La base IR reste sous le seuil de la surtaxe. Le produit de vente après frais et impôt est de 280 459,50 €, avant remboursement du crédit.

| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de cession corrigé | 295 000,00 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 245 000,00 € |
| Plus-value brute | 50 000,00 € |
| Base IR après abattement de 30 % | 35 000,00 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 6 650,00 € |
| Base sociale après abattement de 8,25 % | 45 875,00 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 7 890,50 € |
| Surtaxe | 0,00 € |
| Total estimé | 14 540,50 € |

## Comprendre votre estimation

### Le périmètre et les dates

Ce calcul concerne les cessions de 2026 d’un immeuble bâti du patrimoine privé en pleine propriété, par une personne physique résidente fiscale française soumise au taux social normal. Il ne traite pas les terrains, le démembrement, les parts de société, les plus-values professionnelles, les non-résidents ni les abattements exceptionnels. Les contributions liées au revenu global du foyer sont hors calcul. L’estimation est arrondie au centime ; elle ne reproduit pas tous les arrondis déclaratifs du notaire ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864)).

Pour un achat simple, utilisez la date de l’acte d’acquisition et celle de l’acte de cession, plutôt que les compromis. Pour une donation, retenez la date de l’acte ; pour une succession, celle du décès. L’abattement compte les périodes complètes de douze mois. Les acquisitions successives et les situations particulières demandent un calcul distinct ([BOFiP, durée de détention](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718)).

### Les frais et les travaux

Les frais de cession admis et justifiés, supportés par le vendeur, réduisent le prix de vente : par exemple commission d’agence, diagnostics obligatoires ou mainlevée. Le prix doit aussi tenir compte des charges et indemnités de l’acte au profit du vendeur : intégrez-les dans le prix saisi. Après donation ou succession, saisissez la valeur retenue pour les droits et les frais admissibles effectivement supportés ([impots.gouv.fr, prix de cession et d’acquisition](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees)).

Pour un achat, choisissez les frais réels admissibles ou le forfait de 7,5 %. Pour les travaux, choisissez les dépenses admissibles réalisées par une entreprise, sans double déduction fiscale, ou le forfait de 15 % sur un immeuble bâti vendu strictement plus de cinq ans après son acquisition. Le cinquième anniversaire ne suffit pas ; le lendemain ouvre ce forfait. Aucune preuve de travaux n’est demandée pour ce forfait. L’outil applique votre choix, sans choisir le régime le plus favorable ni vérifier vos factures ([BOFiP, majoration du prix d’acquisition](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220)).

### Quels abattements après 5, 22 et 30 ans ?

La durée de détention réduit séparément la base de l’impôt sur le revenu (IR) et celle des prélèvements sociaux. Le tableau indique l’abattement ajouté pour chaque année révolue, en pourcentage de la plus-value brute.

| Années de détention | IR | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Déjà exonéré | 9 % par an |

Les abattements se cumulent : à 10 ans révolus, ils atteignent 30 % pour l’IR et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. L’exonération est totale à 22 ans révolus pour l’IR et à 30 ans pour les prélèvements sociaux ([BOFiP, abattements pour durée de détention](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718)).

Le taux d’IR est de 19 % sur sa base. Le taux social appliqué ici est de 17,2 % sur sa propre base, y compris pour la plus-value immobilière privée d’un LMNP ; il ne faut pas lui substituer le taux des revenus de location meublée. Certaines affiliations sociales étrangères ouvrent un traitement différent, hors périmètre ([Service-Public, prélèvements sociaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329)).

### La surtaxe et votre quote-part

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l’IR par cédant, une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique au montant total de cette base, avec lissages en début de tranche. Elle ne se calcule ni sur le prix de vente ni sur la base sociale. Le barème est celui de l’[article 1609 nonies G du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048806252/).

Saisissez tous les prix, frais et amortissements pour le bien entier et votre pourcentage de propriété. Le résultat porte sur votre seule part. Pour une indivision simple, le seuil de surtaxe s’apprécie individuellement ; refaites le calcul pour chaque cédant si nécessaire. Les droits acquis à des dates différentes et les exonérations propres à chacun nécessitent un traitement séparé ([BOFiP, détermination de la surtaxe](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8597-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20140606)).

### Les amortissements à reprendre

Le prix d’acquisition est diminué des amortissements fiscalement admis en déduction dans les cas prévus par la loi. En LMNP au réel, cette reprise concerne les ventes depuis le 15 février 2025. Le montant doit être établi à partir des amortissements effectivement déduits, avec les exceptions et les ajustements évitant une double prise en compte des travaux. L’outil ne l’estime pas à partir du prix ou du nombre d’années. Faites valider ce montant, ainsi que toute exception pour un établissement précisément visé par le texte : une simple appellation « résidence seniors » ou « résidence services » ne permet pas de conclure. Le texte actuel vise aussi certains amortissements de revenus fonciers ([CGI, article 150 VB](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051202577/)).

### Les exonérations à vérifier

La résidence principale habituelle et effective est en principe exonérée. Cocher la case signifie que cette éligibilité a été confirmée ; l’outil ne la déduit pas d’une adresse ou d’une durée d’occupation. Il applique aussi l’exonération lorsque le prix de votre part en pleine propriété ne dépasse pas 15 000 €, uniquement dans le périmètre simple décrit ici. D’autres exonérations dépendent de la situation : première cession avec remploi, retraite ou invalidité sous conditions, expropriation notamment. Elles ne sont pas décidées par ce formulaire : faites-les examiner avant d’utiliser une estimation imposable ([Service-Public, exonérations](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864)).

## Questions fréquentes

### Comment calculer la plus-value immobilière imposable ?

Calculez d’abord la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé, puis appliquez les abattements liés aux années révolues de détention. Pour une vente imposable, calculez ensuite l’IR à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 % sur leurs bases respectives, puis ajoutez l’éventuelle surtaxe : les deux bases ne sont pas forcément identiques ([impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees)).

### Après 22 ans, reste-t-il un impôt ?

L’IR est nul mais les prélèvements sociaux peuvent rester dus jusqu’à 30 ans révolus. À 22 ans, leur abattement est de 28 %, alors que celui de l’IR est de 100 % ([BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718)).

### Puis-je saisir un bien reçu en héritage ?

Oui, pour une acquisition simple en pleine propriété : choisissez donation ou succession, renseignez la valeur retenue pour les droits et les frais réels admissibles. La date à retenir pour une succession est celle du décès. Le forfait de frais de 7,5 % est réservé à l’achat ([BOFiP](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220)).

### Une moins-value donne-t-elle un remboursement ?

Non dans ce calcul : une différence négative est affichée, avec des bases taxables et un impôt nuls. En principe, une moins-value immobilière ne s’impute pas sur une autre plus-value immobilière ; des cas particuliers nécessitent l’examen du notaire ([Service-Public](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864)).

### Le résultat est-il le montant que je recevrai ?

Le produit de vente affiché retranche les frais saisis et l’impôt estimé de votre part du prix. Il ne retranche pas le capital restant dû, ni d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Le notaire établit le décompte définitif. Pour estimer les revenus du bien pendant sa location, utilisez aussi le [calculateur de rentabilité locative](https://www.rentila.com/tools/rental-yield).

### Les amortissements LMNP sont-ils calculés automatiquement ?

Non : renseignez le montant immobilier fiscalement admis en déduction qui doit être repris. Le prix d’achat ou l’amortissement comptable théorique ne suffisent pas à l’établir. Les exceptions légales et les travaux demandent une validation du montant à réintégrer ([CGI, article 150 VB](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051202577/)).

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https://www.rentila.com/tools/property-capital-gains