Charges locatives au forfait ou réelles

Les charges locatives peuvent êtres définies comme étant les charges inhérentes à un logement mis en location. En effet, un logement qu’il soit en location unique ou en colocation, meublé ou non, il engendre des charges d’entretien (entretien des parties communes, ramassage des ordures ménagères…) qu’en général le bailleur préfinance quitte à se les faire rembourser ensuite par le locataire d’où leur appellation de « charges récupérables ». Alors comment choisir entre les charges locatives au forfait ou réelles ?

Le décret du 26 août 1987 indique une liste exhaustive des charges récupérables. La législation à travers la loi Alur notamment a prévu les conditions de traitement des charges locatives (règles de calcul, principes de remboursement etc.). Celles-ci peuvent être comptabilisées selon trois options:

  • Le régime des charges comprises;
  • Le régime des charges forfaitaires et;
  • Le régime des charges réelles.

Dans cet article, nous traiterons essentiellement des régimes des charges forfaitaires et réelles. Pour chacune d’elles, nous en détaillerons les principaux avantages et inconvénients pour chacune des parties après en avoir exposé le principe.

Faire l’estimation du montant des charges locatives d’abord

Avant de prendre une décision, le bailleur dot faire l’estimation du montant des charges récupérables pour définir le plus précisément possible le montant des charges. Pour évaluer ce montant, il peut se baser sur l’année précédente.

Les charges locatives forfaitaires: Principes

Les avantages des charges locatives forfaitaires

L’avantage principal du régime des charges locatives forfaitaires est sa simplicité et sa praticabilité tant pour le bailleur que pour le locataire. Par ailleurs, il n’est pas contraignant. En effet, le recourt à un forfait ne requiert ni de constitution encore moins de calcul de provisions sur charges que d’aucun (à juste titre) jugent lourd en ce sens qu’il suppose une régularisation à terme. Pour le locataire en particulier, il permet d’effacer son ardoise une fois pour toutes notamment en cas de départ.

Nous vous conseillons de fixer un forfait de charges en location meublée, c’est plus simple à mettre en place et cela vous évite les régularisations annuelles.

Les inconvénients des charges locatives forfaitaires

Le régime du forfait peut dans certains cas engendrer des pertes énormes et irréversibles au bailleur rendant ainsi son investissement locatif ruineux. Cela survient notamment lorsque les charges locatives connaissent une forte hausse. La législation en vigueur ne permet en effet pas au bailleur de réviser le forfait convenu au départ à la hausse proportionnellement à l’inflation observée sur les charges, encore moins de se faire rembourser sur le dépôt de garantie du locataire. Il lui revient donc d’estimer le forfait applicable avec justesse afin d’éviter des pertes cumulées sur la période du bail.

Il existe heureusement un moyen pour le bailleur se mettre à l’abri d’énormes pertes dues à une mauvaise estimation du forfait de départ sans pour autant enfreindre la loi. Il consiste tout simplement à prévoir une clause dans le contrat de location qui indexe le forfait au loyer. Dans ce cas, il devient alors logique que le forfait connaisse des variations (à la hausse) dans les mêmes proportions que le loyer.

Les charges locatives réelles: Principes

A contrario des charges locatives forfaitaires, les charges locatives réelles reposent sur le principe des provisions sur charges. La détermination des charges locatives mensuelles à payer par le locataire se fonde ainsi sur celles de l’année précédente. Concrètement, chaque mois le locataire devra payer à son bailleur le montant du loyer majoré de la douzième part du montant des charges locatives de l’année précédente. A la fin de l’année en cours, il sera procéder à une régularisation selon que les charges locatives de l’année en cours (année N) sont effectivement inférieures ou supérieures au montant de l’année précédente (N-1). Le bailleur remboursera alors le surplus au locataire ou vice-versa selon le cas.

Le régime des charges locatives réelles s’applique à tous les types de logements (vide, meublé, en colocation…). Il est cependant important que le principe de récupération des charges au terme de l’année en cours soit clairement stipulé dans le contrat de bail afin d’éviter tout litige.

Le montant de la provision, quand les charges sont au réél, est fixé en fonction de la part de charges récupérables sur le locataire.

Les avantages des charges locatives réelles

Le régime des charges locatives réelles corrige le principal inconvénient de celui des charges locatives forfaitaires. En effet, ici le bailleur n’est pas exposé à des pertes financières en cas d’inflation sur les charges locatives en cours d’année. La régularisation en fin d’année lui permet de répercuter une éventuelle hausse sur le locataire. Par ailleurs, il est également protégé dans les cas de départ du locataire.

Les inconvénients des charges locatives réelles

Le régime des charges locatives réelles malgré ses avantages, notamment pour le bailleur souffre tout de même d’un inconvénient. Il est contraignant pour le bailleur, car il exige de celui-ci un suivi rigoureux des dépenses locatives et de leur évolution d’une année à une autre. La rentabilité de son investissement locatif dépendra en effet aussi d’une régularisation équitable à la fin de chaque année.

En somme, chacun des deux régimes a ses avantages et inconvénients. Il appartient à chacune des parties notamment au bailleur de fixer clairement dès le départ les règles applicables tout au long de la durée du bail afin d’éviter tout contentieux.

Charges locatives au forfait ou réelles : les choses à retenir

  • Deux types de charges locatives existent : la provision sur charge (charges réelles) ou le forfaitaire des charges.
  • Le forfait de charges est une somme fixe, le montant ne peut être revu en cours de bail. Ce type de charges locatives ne permet pas de procéder à une régularisation de charges.
  • Vous ne pouvez pas utiliser le forfait de charges pour une location vide, uniquement pour une location meublée.
  • Les provision sur charges est une somme d’avance payée chaque mois qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles.
  • Toutes les charges relatives à un logement ne sont pas récupérables.
  • En location vide, comme en location meublée, la réglementation fixe la exhaustive des charges récupérables.
  • Vous pouvez faire la régularisation des charges en cas de charges au réel (provisions sur charges).
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