Simulateur d’investissement locatif
Le simulateur d’investissement locatif calcule la rentabilité d’un achat locatif : cashflow, rendements, endettement, note globale et projection sur la durée de détention. Il est accessible depuis la rubrique « Outils », puis « Simulateur d’investissement ».
Tout est recalculé dans votre navigateur au fil de la saisie : il n’y a pas de bouton « Sauvegarder ».
Important !
Une simulation n’est jamais conservée. Si vous quittez la page ou la rechargez, tous les champs reviennent à leurs valeurs par défaut.
Utilisez « Imprimer » ou « Télécharger » avant de quitter la page pour en garder une trace.
Partir d’un nouveau projet ou d’un bien existant
En haut du bloc « Bien immobilier », la liste « Bien à analyser » propose « Nouveau projet » — les champs contiennent alors des valeurs d’exemple — ou l’un de vos biens. Sélectionner un bien reprend sa fiche : prix et frais d’acquisition, travaux, frais d’agence, loyer, charges locatives, taxe foncière, valeur actuelle et type de location. L’apport est déduit du crédit enregistré ; le taux d’assurance emprunteur n’est repris que s’il est enregistré en pourcentage.
Les informations absentes sont reprises à 0, et changer de bien réinitialise d’abord tous les champs. Seuls les biens auxquels vous avez accès sont proposés, hors archives et corbeille — voir créer, modifier ou supprimer un bien.
Choisir le niveau de détail
Trois onglets déterminent le nombre de champs affichés : « Débutant » s’en tient à l’essentiel ; « Avancé » ajoute travaux, mobilier, charges locatives, vacance, charges d’immeuble, entretien, gestion et hypothèses fiscales ; « Expert » ajoute revalorisation du loyer, réglages fiscaux détaillés, revente, projection annuelle et TRI.
Revenir à un niveau inférieur masque les champs mais conserve leurs valeurs : elles restent prises en compte dans le calcul.
Renseigner les hypothèses
La colonne de gauche regroupe les hypothèses par bloc : « Bien immobilier », « Financement », « Revenus locatifs », « Charges d’exploitation », « Hypothèses fiscales » et « Hypothèses de revente ». « Montant du prêt » et « Mensualité » ne se saisissent pas : le prêt est le coût total moins l’apport, la mensualité inclut l’assurance emprunteur. « Provision pour entretien » et « Honoraires de gestion locative » s’expriment en pourcentage du loyer ; « Valeur actuelle » remplace le prix d’acquisition comme base de la valorisation.
Si une valeur est incohérente — prix ou durée de prêt nuls, taux supérieur à 20 %, vacance hors de 0 à 100 %, apport supérieur au coût total — le bandeau « Données incomplètes ou incohérentes » remplace la note et indique ce qu’il faut corriger.
Lire les résultats
La colonne de droite se met à jour à chaque frappe :
- la note, de A à F, et son commentaire ;
- « Cashflow mensuel — après impôt », avec le cashflow avant impôt, le cashflow annuel et un histogramme sur dix ans ;
- « Rendement brut », « Rendement net » et « Rendement net-net », chaque tuile rappelant sa formule ;
- « Loyer d’équilibre », le loyer à partir duquel le cashflow devient nul ;
- « Investissement total » et « Quotité de financement (LTV) » ;
- « Score de risque » sur 100 : endettement, marge de cashflow, vacance et rendement brut. Plus il est bas, plus l’opération est sûre.
Au niveau « Expert » s’ajoutent la « Projection annuelle », la « Valeur de revente estimée », la « Plus-value nette » et le « TRI ».
Comment se calcule la note
A et B : cashflow après impôt positif, avec un risque faible ou modéré. C : cashflow juste ou légèrement négatif. D : perte mensuelle assumée. F : cashflow fortement négatif ou risque très élevé. La note découle entièrement de vos hypothèses — deux points de vacance en plus suffisent parfois à la faire changer.
Modélisation de l’impôt
Le bloc « Hypothèses fiscales » n’existe que sur la version française du site. Ailleurs, aucun impôt n’est modélisé : le cashflow après impôt est égal au cashflow avant impôt.
En France, « Type de location » commande le reste : « Location nue », « Location meublée » ou « Pas de modélisation fiscale ». La liste « Régime fiscal » s’adapte au choix — « Micro-foncier (abattement 30%) » ou « Régime réel (charges réelles déductibles) », « LMNP réel + amortissement » ou « Micro-BIC (abattement 50%) » — puis vous renseignez « Tranche marginale d’imposition » et « Prélèvements sociaux ». Le niveau « Expert » ouvre les déductions, l’amortissement et le détail de l’impôt sur la plus-value.
Important !
Le calcul fiscal est une estimation simplifiée : les règles dépendent de votre situation personnelle.
Ne sont modélisés ni la surtaxe sur les fortes plus-values, ni les forfaits frais et travaux, ni le déficit foncier, ni les plafonds des régimes micro. Consultez un comptable avant de vous engager.
Comparer deux biens
L’onglet « Comparer » place côte à côte « Bien A » et « Bien B », treize champs chacun, pré-remplis avec des valeurs d’exemple et indépendants de l’onglet « Bien unique ». Le tableau compare l’investissement total, le prêt, la mensualité, les cashflows, les rendements, le loyer d’équilibre, la LTV, le score de risque et la note, puis désigne un « Gagnant » ligne par ligne.
Tester la solidité avec les scénarios
L’onglet « Scénarios » rejoue trois fois ce que vous avez saisi dans « Bien unique » : « Prudent » (loyer −5 %, vacance +2 points, charges +10 %, taux +0,5 point), « Cas de base » (vos données, seule carte à afficher la note) et « Meilleur cas » (loyer +5 %, vacance −1 point, charges stables). Les cartes latérales indiquent l’écart par rapport au cas de base. Un investissement est solide si le scénario prudent dégage encore un cashflow acceptable.
Imprimer ou télécharger la simulation
Le menu « … » en haut à droite propose « Imprimer », qui ouvre la simulation mise en page dans un nouvel onglet, et « Télécharger », aux formats Adobe PDF, Word et Open office. Le document reprend la note, les résultats, vos données, la revente et la projection annuelle, même depuis le niveau « Débutant ».
Seul l’onglet « Bien unique » est exporté : la comparaison et les scénarios ne le sont pas. Si des champs sont incohérents, l’export est interrompu et les erreurs s’affichent.
