Calcul de la rentabilité locative : brute, nette, nette-nette et cash-flow
La rentabilité locative rapporte les revenus d'un bien à ce qu'il a coûté : brute sur le prix seul, nette une fois les charges retirées, nette-nette une fois l'impôt retiré. Le cash-flow, lui, mesure ce qu'il reste chaque mois, mensualités du crédit comprises.
Exemple chiffré
Un appartement acheté 150 000 € se loue 800 € par mois hors charges. Les frais de notaire sont de 8 % du prix, soit 12 000 € : le coût total est de 162 000 €. La vacance est de 5 % et les charges non récupérables de 1 500 € par an. Un apport de 40 000 € laisse 122 000 € à emprunter sur 20 ans à 3,5 %, avec une assurance à 0,36 %. Le bien est loué vide, au micro-foncier, et la tranche marginale d'imposition est de 30 %.
| calcul | résultat | |
|---|---|---|
| Loyer encaissé | 800 × 12 × (1 − 5 %) | 9 120 € |
| Rendement brut | 9 600 ÷ 150 000 | 6,40 % |
| Rendement net | (9 120 − 1 500) ÷ 162 000 | 4,70 % |
| Impôt et prélèvements sociaux | 9 120 × 70 % × (30 % + 17,2 %) | 3 013 € |
| Rendement net-net | (9 120 − 1 500 − 3 013) ÷ 162 000 | 2,84 % |
| Mensualités du crédit | (707,55 + 36,60) × 12 | 8 930 € |
| Cash-flow mensuel, après impôt | (9 120 − 1 500 − 8 930 − 3 013) ÷ 12 | −360 € |
Comment le calculateur fonctionne
Les quatre résultats
Le rendement brut est le loyer annuel (12 mois, sans vacance) divisé par le prix d'achat. Le rendement net est le loyer encaissé, c'est-à-dire le loyer annuel diminué de la vacance, moins les charges, divisé par le coût total : prix, frais de notaire, travaux et mobilier. Le rendement net-net retire aussi l'impôt. Le crédit n'entre dans aucun des trois : ils ne dépendent pas de la façon dont vous financez.
Le cash-flow mensuel est le loyer encaissé, moins les charges, les mensualités du crédit (assurance comprise) et l'impôt, divisé par 12 ; il est donné avant et après impôt. Rapporter le cash-flow après impôt à l'apport est un autre calcul, le rendement sur apport, que le simulateur de Rentila affiche à part. Tous les chiffres sont ceux de la première année.
Ce qui compte comme charges
La case « Charges annuelles non récupérables » reçoit ce que vous payez sans le refacturer au locataire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, entretien. Le loyer à saisir est le loyer hors charges, et les charges que le locataire vous rembourse ne comptent pas.
La gestion locative s'ajoute en pourcentage du loyer encaissé. Les mensualités du crédit ne sont pas des charges : elles n'entrent que dans le cash-flow. Les travaux et le mobilier font partie du coût total, pas des charges.
Ce que suppose le calcul de l'impôt
Le calculateur estime l'impôt à partir du régime fiscal choisi et de votre tranche marginale d'imposition (TMI), le taux qui s'applique à la tranche la plus élevée de vos revenus (Service-Public). Il vise la location de longue durée : la location saisonnière et les meublés de tourisme suivent d'autres règles (Service-Public).
Au micro-foncier, un abattement de 30 % s'applique aux loyers, sous réserve que vos revenus fonciers (charges non comprises) ne dépassent pas 15 000 € par an (Service-Public). Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour la location meublée de longue durée, avec un plafond de recettes de 83 600 € en 2026 (77 700 € en 2025) (Service-Public). Le calculateur ne vérifie pas ces plafonds d'éligibilité : si vos recettes les dépassent, vérifiez votre régime fiscal avant d'interpréter les résultats.
Les prélèvements sociaux sont estimés à 17,2 % en location vide et à 18,6 % en location meublée non professionnelle (impots.gouv.fr). Pour les revenus de 2025, par part de quotient familial, le barème est de 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 € et 45 % au-delà (Service-Public).
L'impôt estimé est le revenu imposable multiplié par la somme de la TMI et des prélèvements sociaux. Au régime réel, le calculateur retire du loyer les charges et les intérêts du crédit de la première année, assurance emprunteur comprise. En LMNP au réel, il retire en plus un amortissement estimatif, que le régime réel permet de déduire en location meublée (Service-Public) : 2,5 % par an de la valeur du bien hors terrain (terrain estimé à 15 % du prix) et le mobilier sur 7 ans. Le revenu imposable ne descend jamais sous 0. Ce sont des hypothèses du simulateur de Rentila, pas des taux fixés par la loi.
Ce que le calcul ne fait pas
Il n'estime que la première année : ni hausse des loyers, ni revalorisation des charges, ni revente. Il ne vérifie pas votre éligibilité aux régimes fiscaux, ne reporte ni déficit ni amortissement non utilisé, ignore la CSG déductible, les cotisations sociales éventuelles et l'effet de ces revenus sur votre tranche. C'est une estimation de la rentabilité après impôt, pas un calcul fiscal personnalisé, et elle ne remplace pas l'avis d'un comptable. Pour projeter plusieurs années et la revente, voir le simulateur d'investissement locatif.
FAQ
Les réponses aux questions les plus fréquentes sur cet outil.
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Quelle différence entre rentabilité brute, nette et nette-nette ?
La brute compare le loyer annuel au prix d'achat. La nette compare le loyer encaissé, charges retirées, au coût total. La nette-nette retire aussi l'impôt. Dans l'exemple ci-dessus, le même bien affiche 6,40 %, 4,70 % puis 2,84 %.
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Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil officiel : cela dépend de la ville, du type de bien, de son état et de votre financement. Le plus utile est de comparer plusieurs biens avec le même calcul, et de regarder la rentabilité nette-nette et le cash-flow, qui tiennent compte de ce que vous payez vraiment.
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Pourquoi mon cash-flow est-il négatif alors que la rentabilité est positive ?
Les rendements ignorent le crédit, le cash-flow non. Les mensualités remboursent des intérêts mais aussi du capital : cette part n'est pas une perte, elle réduit votre dette, mais elle sort bien de votre poche chaque mois. Dans l'exemple, le rendement net-net est de 2,84 % et le cash-flow après impôt de −360 € par mois.
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Faut-il compter les frais de notaire ?
Oui pour les rendements net et net-net, qui divisent par le coût total. Le rendement brut, lui, se calcule sur le prix seul. Si vous laissez la case des frais de notaire vide, l'outil retient 8 % du prix : c'est une hypothèse, pas une règle. Saisissez le montant de votre acte, ou 0 si vous n'en avez pas.
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Le rendement net-net de cet outil est-il celui du simulateur de Rentila ?
La formule est la même : (loyer encaissé − charges − impôt) ÷ coût total. Le simulateur affiche en plus le « rendement sur apport », qui rapporte le cash-flow après impôt à l'apport personnel.
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Comment calculer la rentabilité d'un meublé ?
Choisissez « Micro-BIC » ou « LMNP au réel » dans le régime fiscal, et renseignez le mobilier : il compte dans le coût total. Les prélèvements sociaux sont alors estimés à 18,6 %, et l'amortissement estimatif ne s'applique qu'en LMNP au réel. Les règles et les limites de ces hypothèses sont détaillées plus haut, dans « Ce que suppose le calcul de l'impôt ».
Page relue le 10/11/2026. Ces informations ne remplacent pas un conseil juridique.
