Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ?

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18 Nov 25

Avant de louer un logement, le bailleur doit remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour louer. Peu connus du grand public, ces diagnostics sont pourtant obligatoires et conditionnent la validité du bail. Leur rôle : garantir une information transparente sur la performance énergétique, la sécurité du logement et les risques éventuels liés à son emplacement.

Encadrés par la loi du 6 juillet 1989 et renforcés par la loi Alur, ces diagnostics permettent d’établir un état objectif du logement mis en location. Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié et annexés au bail, au même titre que l’état des lieux.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire comprend plusieurs documents indispensables : DPE, surface habitable, risques naturels (ERP), plomb, amiante, gaz, électricité… Autant d’informations qui protègent à la fois le propriétaire et le locataire en cas de litige.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer

Certaines obligations s’imposent au bailleur avant toute mise en location, notamment la remise au locataire d’un ensemble de diagnostics techniques. Ces documents apportent une information fiable sur l’état du logement et sécurisent le bail.

Avant de louer un logement, le bailleur doit remettre au locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires. Réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ils informent sur l’état du logement et sécurisent la relation locative.

Cette obligation légale concerne la plupart des locations d’habitation, qu’il s’agisse d’un bail vide ou meublé, de longue durée ou, dans certains cas, de location courte durée.

L’objectif est double : protéger le locataire en lui donnant une vision claire de son futur lieu de vie, et protéger le propriétaire en cas de contestation ou de litige.

Concrètement, plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires doivent être fournis au locataire au moment de la signature du bail, idéalement en annexe du contrat de location :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne sur la consommation d’énergie et le niveau d’isolation du logement.
• Le diagnostic de surface habitable, qui précise la surface louée selon les règles en vigueur.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), obligatoire pour les logements anciens susceptibles de contenir du plomb.
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, etc.), qui informe le locataire sur les risques auxquels le bien est exposé.
• Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) pour certains immeubles anciens, lorsque la réglementation l’impose.
• Les diagnostics des installations intérieures de gaz et d’électricité, pour vérifier la sécurité des équipements dans les logements dont les installations sont anciennes.

Tous ces documents participent à une location plus transparente et plus sécurisée.

Dans la suite de l’article, nous détaillons chaque diagnostic, son utilité, sa durée de validité et ce qu’un bailleur doit vérifier avant de remettre les clés.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous le nom de DPE, est l’un des documents essentiels à fournir lors d’une mise en location. Il renseigne le locataire sur la consommation énergétique du logement, son niveau d’isolation et ses émissions de gaz à effet de serre. Ces informations permettent d’anticiper les dépenses de chauffage et de comparer plus facilement différents logements.

Le DPE doit être établi avant la mise en location et son résultat doit être affiché dès la publication de l’annonce immobilière. Il constitue une information clé pour le futur locataire et contribue à une plus grande transparence du marché locatif.

Ce diagnostic classe le logement selon deux étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat, graduées de A à G. Plus le classement est favorable, plus le logement est performant et moins il est énergivore. À l’inverse, une mauvaise note peut limiter les possibilités de mise en location (voir interdire la location du bien) ou nécessiter des travaux d’amélioration.

Le diagnostic de surface habitable

Le diagnostic de surface habitable précise la superficie exacte du logement mise à disposition du locataire. Contrairement à la loi Carrez, qui s’applique aux ventes, la surface habitable correspond à la surface de plancher réellement utilisable, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier et certaines parties non habitables.

Ce diagnostic est obligatoire pour toute location vide ou meublée, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Il ne concerne cependant pas les locations saisonnières ni certains logements meublés touristiques.

L’objectif est de garantir une information exacte au locataire et d’éviter les litiges. Depuis la loi ALUR, une erreur de surface de plus de 5 % peut entraîner une révision du loyer à la baisse, voire un remboursement du trop-perçu payé par le locataire.

Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)

Le constat de risques d’exposition au plomb, appelé CREP, permet de vérifier la présence de plomb dans les peintures et revêtements du logement. Ce diagnostic concerne principalement les immeubles anciens, car le plomb était couramment utilisé dans les peintures avant son interdiction.

Le CREP doit être réalisé pour tous les logements construits avant 1949. Le but est de prévenir les risques d’intoxication, notamment chez les jeunes enfants. Si des traces de plomb sont détectées à des concentrations dangereuses, le propriétaire doit mettre en place des travaux ou des mesures correctives.

L’absence de CREP ou la dissimulation de la présence de plomb peut engager la responsabilité du bailleur, d’autant que le locataire peut demander réparation en cas d’intoxication ou de danger avéré.

L’état des risques (ERP)

L’état des risques permet d’informer le locataire sur les dangers auxquels le logement peut être exposé : risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain), risques miniers, risques technologiques ou encore pollution des sols. Ce document, longtemps appelé ERNMT, est aujourd’hui regroupé sous la dénomination ERP – État des Risques et Pollutions.

Le bailleur doit fournir un ERP lorsque le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (PPR) ou dans une zone à sismicité particulière. Les informations proviennent des services de l’État et des arrêtés préfectoraux, régulièrement mis à jour.

L’ERP doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail. Un document périmé ou absent peut engager la responsabilité du bailleur en cas de sinistre ou de contestation du locataire.

Le diagnostic des installations gaz et électricité

Les diagnostics gaz et électricité permettent d’évaluer la sécurité des installations intérieures du logement. Leur objectif est d’identifier les éventuels risques liés à une installation vétuste ou défaillante : fuites, anomalies, risques d’incendie ou d’électrocution.

Ces diagnostics sont obligatoires pour louer un logement dont les installations de gaz ou d’électricité ont plus de quinze ans. Ils concernent aussi bien les appartements que les maisons individuelles.

Chacun de ces diagnostics vérifie plusieurs points essentiels : état des équipements, conformité des branchements, ventilation, dispositifs de protection, présence de matériels obsolètes ou dangereux. Le bailleur n’est pas obligé de réaliser immédiatement des travaux, mais il doit informer le locataire des éventuelles anomalies constatées.

La remise de ces diagnostics au locataire renforce la transparence et permet d’assurer un niveau minimum de sécurité. En cas d’absence ou d’erreur, la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas d’accident.

Les autres diagnostics fortement recommandés

En plus des diagnostics obligatoires, certains documents sont fortement recommandés. Ils ne doivent pas nécessairement être annexés au bail, mais le bailleur doit pouvoir les présenter en cas de demande du locataire. Ils contribuent à une information plus complète et limitent les risques de litiges, notamment dans les logements anciens.

• Diagnostic amiante des parties privatives (DAPP)
  Concernant les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, il détecte la présence éventuelle d’amiante dans certains matériaux. Le locataire peut en demander communication à tout moment.
• Diagnostic termites
  Obligatoire seulement dans certaines zones géographiques définies par arrêté préfectoral, mais utile dans les bâtiments anciens ou en zone à risque d’infestation.
• Diagnostic bruit (exposition au bruit des aéroports)
  Requis uniquement dans les zones couvertes par un plan d’exposition au bruit, mais recommandé si le logement se situe près d’un aéroport ou d’un couloir aérien.
• Diagnostic assainissement non collectif
  Nécessaire pour les logements non raccordés au tout-à-l’égout. En location, il n’est pas obligatoire, mais fortement utile pour informer sur l’état de l’installation.

Même lorsqu’ils ne sont pas obligatoires, réaliser ces diagnostics permet au bailleur d’assurer une transparence accrue et de renforcer la confiance du locataire dès la signature du bail.

La validité des diagnostics obligatoires pour la location

Chaque diagnostic immobilier possède sa propre durée de validité. Avant de signer un bail, il est essentiel pour le bailleur de vérifier que les documents fournis au locataire sont toujours à jour. Un diagnostic périmé peut engager la responsabilité du propriétaire et fragiliser le contrat de location en cas de litige.

Le tableau ci-dessous récapitule la durée de validité des principaux diagnostics exigés lors d’une mise en location. Certains documents, comme l’état des risques (ERP), doivent être mis à jour régulièrement, tandis que d’autres conservent leur validité de manière illimitée lorsqu’aucun risque n’est détecté.

Le cout des diagnostics immobiliers

Voici les fourchettes de prix généralement constatées pour les diagnostics immobiliers requis en location. Ces montants peuvent varier selon la surface du logement, la région et la concurrence entre diagnostiqueurs.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : entre 100 € et 250 €, avec une moyenne autour de 150–180 € pour un appartement standard.
• Diagnostic de surface habitable (loi Boutin) : environ 50 € à 100 €, selon la configuration du logement.
• Diagnostic Plomb (CREP) : généralement entre 100 € et 150 €, selon l’âge du bien et sa localisation.
• État des risques (ERP) : entre 20 € et 60 € ; certains propriétaires peuvent l’obtenir gratuitement auprès des services en ligne lorsqu’ils sont disponibles.
• Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) : entre 90 € et 150 €, principalement pour les immeubles construits avant 1997.
• Diagnostic Électricité : entre 90 € et 150 €, selon l’ancienneté et la complexité de l’installation.
• Diagnostic Gaz : entre 90 € et 150 €, avec des variations selon le type de chaudière ou d’installation.

Dans la plupart des cas, un ensemble complet de diagnostics pour un logement peut coûter entre 300 € et 600 €, selon la taille du bien et le nombre de diagnostics nécessaires.

Les prix peuvent varier sensiblement d’une région à l’autre. Il est recommandé de demander plusieurs devis avant de choisir un diagnostiqueur, les écarts de tarifs pouvant être importants pour des prestations pourtant similaires.

FAQs

Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un logement ?

Pour louer un logement, le bailleur doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires : le DPE, la surface habitable (loi Boutin), le CREP pour les logements anciens, l’état des risques (ERP), et les diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans. Un diagnostic amiante peut aussi être exigé dans certains immeubles.

Quand dois-je remettre les diagnostics au locataire ?

Les diagnostics doivent être fournis au locataire dès la signature du bail et annexés au contrat de location. Le DPE doit même figurer dans l’annonce de location dès sa publication.

Que se passe-t-il si un diagnostic est manquant ou périmé ?

L’absence de diagnostic ou la remise d’un document périmé peut engager la responsabilité du bailleur. En cas de litige, le locataire peut demander réparation, une diminution de loyer, voire contester la validité du bail.

Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers ?

Chaque diagnostic possède sa propre durée de validité : 10 ans pour le DPE, illimité pour la surface habitable ou le DAPP (si absence d’amiante), 6 mois pour l’ERP, 3 ans pour les diagnostics gaz et électricité, et 6 ans pour le CREP s’il est positif.

Les diagnostics immobiliers sont-ils à la charge du propriétaire ?

Oui. Les diagnostics obligatoires sont toujours à la charge du bailleur. Ils ne peuvent pas être facturés au locataire. Leur coût peut toutefois être déduit des revenus fonciers si le bailleur déclare au régime réel.

Dois-je refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Non, tant que les diagnostics sont toujours valides. Seul l’ERP doit être mis à jour si sa date dépasse six mois ou si un nouvel arrêté préfectoral a été publié.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour louer : l’essentiel à retenir

• Plusieurs diagnostics sont obligatoires pour toute mise en location : DPE, surface habitable, CREP, ERP, gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans.
• Le diagnostic amiante, le diagnostic termites ou le diagnostic bruit ne sont pas toujours obligatoires, mais fortement recommandés pour les logements anciens ou situés en zones spécifiques.
• Tous les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail et annexés au contrat. Le DPE, lui, doit apparaître dès l’annonce de location.
• Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : 10 ans pour le DPE, 6 mois pour l’ERP, 3 ans pour l’électricité et le gaz, illimité pour la surface habitable ou le DAPP lorsqu’aucun risque n’est détecté.
• Un diagnostic manquant ou périmé peut engager la responsabilité du bailleur et affaiblir la validité du bail en cas de litige.
• Le coût total des diagnostics se situe généralement entre 300 € et 600 €, selon la taille du logement et le nombre de documents nécessaires.
• Les frais de diagnostics sont à la charge du propriétaire, mais peuvent être déduits des revenus fonciers lorsqu’il déclare au régime réel.
• Mettre à jour ses diagnostics et informer clairement le locataire garantit sécurité, transparence et sérénité dans la gestion locative.