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Permis de louer

La location d’un bien immobilier est soumise à la règlementation en vigueur, notamment la loi Alur. Pour solutionner les problèmes apparus lors de la location saisonnière ou pour lutter contre l’habitat indigne, des autorisations ont été mis en place.

Le permis de louer pour la location classique

Le permis de louer pour améliorer la lutte contre l’habitat indigne…

Un constat alarmant a poussé les responsables à agir : plus de 210 00 logements sont catégorisés comme indignes. Ces habitats en location classique et occupés toute l’année présentent des risques pour la santé et la sécurité des occupants. En complément de la loi Duflot et de ses textes d’application, une nouvelle réglementation fut promulguée : c’est le décret 2016-1790 du 19-12-2016. L’objectif est de freiner ou même de supprimer le développement de ces logements indécents.

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Logement décent, définition

Un logement loué doit nécessairement être décent. Le locataire peut vérifier à tout instant de son contrat de location si son logement répond aux critères de décence. En cas de non conformité, le propriétaire s’expose à des poursuites et des sanctions. Découvrez les caractéristiques du logement décent ainsi que les possibilités de recours du locataire.

Logement décent : définition

Un logement décent se caractérise comme « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », d’après l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ces trois critères de sécurité, santé et équipement concerne les logements vides, meublés et de fonction, mais pas les locations saisonnières.

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Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI ou Société civile immobilière figure parmi les outils les plus appréciés pour mieux gérer son patrimoine immobilier : des formalités spécifiques doivent être effectuées pour la création d’une SCI. La SCI est une société, soit une personne morale ayant un statut juridique. Voici les avantages et inconvénients de la Société civile immobilière.

Définition et fonctionnement de la SCI

La Société Civile Immobilière est l’association de plusieurs personnes pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers afin de profiter des bénéfices ou des économies qui peuvent en découler. Il faut noter qu’en cas de bénéfices, les associés touchent une quote-part proportionnelle à leurs droits au sein de la SCI. Cependant, les associés doivent également s’engager à supporter les pertes éventuelles.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier.

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La suroccupation du logement en location

Les difficultés à trouver du travail ou à proposer des garanties suffisantes à un propriétaire ont créé une crise de l’immobilier sans précédent en France. Pour trouver une solution temporaire à ce problème, certaines familles n’ont guère autre choix que de vivre dans des locations inadaptées aux nombre de leurs occupants. Quelles sont les critères utilisés pour juger d’une bien immobilier suroccupé ? Quels sont les risques imminents d’une promiscuité élevée dans un logement ? À partir de quel moment le bailleur peut-il refuser de continuer louer un bien en état de suroccupation et quels sont les recours envisageables ?

Comment est définit la suroccupation d’un logement ?

La suroccupation d’un logement se définit selon des critères différents en fonction de l’organisme. Pour les uns on évaluera un taux d’occupation en fonction du nombre de pièces d’un logement face au nombre de ses habitants alors que pour d’autres organismes on calculera la surface disponible par habitant en fonction de la surface totale du logement loué.
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Départ ou remplacement d'un colocataire

Vous avez pris un bail en colocation mais votre colocataire peut décider de partir à tout moment. Son départ ne met pas nécessairement fin au bail qui reste valide jusqu’à sa date d’échéance. Voici tout ce qui a à savoir pour que ce départ se déroule dans les normes. Que faire en cas de départ ou remplacement d’un colocataire ?

Décision collective

Si un colocataire doit partir, tous les colocataires doivent d’abord se mettre d’accord avec cette décision. Puis, comme dans le cas d’une location classique, ils doivent envoyer un préavis de 3 mois ou un mois pour certains cas particuliers (si le colocataire est muté, a perdu son emploi, est admis au RSA…) par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur.

Le colocataire qui souhaite quitter le logement loué doit envoyer son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit respecter le délai de préavis prévu par le bail.

Si le bail contient une clause de solidarité

Le colocataire qui part a encore à sa charge 6 mois de loyer et tout autre paiement au bailleur, après son départ.

Si le bail ne contient pas de clause de solidarité

Le colocataire qui part doit envoyer un courrier annonçant son départ au bailleur. Le règlement du loyer jusqu’à la fin du préavis est à sa charge.

Au cas où le colocataire part sans prévenir ou sans préavis

Il est tenu de continuer à régler sa part de loyer car il est toujours considéré comme locataire selon l’article 1222 du code civil, à moins que l’arrivée d’un nouveau locataire le libère de son obligation de solidarité contenu dans le bail (clause de solidarité).

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Rédaction bail de location vide (loi Alur). Modèle gratuit à télécharger

Le contrat de bail de location vide est un document précieux sur le plan juridique. Il représente un pacte d’engagement qui lie le propriétaire avec son locataire. Son contenu doit être en cohérence avec les textes législatifs en vigueur, mais aussi des réformes dans le domaine. Comment rédiger un bail de location vide en tenant compte des particularités de la loi Alur?

Contrat de bail vide, un document indispensable

Le contrat de bail vide est un papier important établi entre le bailleur et le locataire. Il contient une description détaillée du logement incluant les annexes comme le garage, la cave et le jardin. Il détermine les droits et les obligations de chaque partie signataire. Il permet d’éviter les problèmes car il clarifie leur relation et leur devoir respectif. Si un litige survient, le contenu de ce mémento permettra de trouver la solution juridiquement.

L’établissement de ce contrat de location vide est soumis à une condition spécifique. Pour le locataire, le logement doit être sa résidence principale. A cet effet, il doit y habiter au minimum 8 mois dans l’année. S’il ne remplit pas ces conditions pour des raisons spécifiques (santé, travail), il peut demander une dérogation. La durée du bail vide pour un propriétaire particulier est d’au moins 3 ans. Ce délai est d’au moins 6 ans pour une personne morale (par exemple une société, une association).

Les changements apportés par la loi Alur pour la location vide

La loi Alur ou Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové fut promulguée le 24 mars 2014. Elle apporte des modifications sur la loi du 6 juillet 1989 qui définit les rapports locatifs. Son objectif est de faciliter l’accès à l’habitat dans le but d’améliorer la qualité de vie. Elle vise également à encourager les nouvelles constructions.

La réforme apportée par la loi Alur sur la location vide concerne le plafonnement des loyers. Elle s’applique aux 28 agglomérations qui composent les zones tendues. Le bailleur doit respecter le loyer médian de référence établi par la préfecture. Par ailleurs, le montant de la nouvelle location ne doit pas excéder le précédent. Toutefois, le propriétaire peut réviser à la hausse le nouveau loyer. Tel est le cas s’il a réalisé des travaux dans le but d’améliorer le confort du logement.

A compter du janvier 2016, le changement concerne également la garantie. La GUL ou Garantie Universelle des Loyers se substitue à la GRL ou la garantie des Risques Locatifs. Cependant, la souscription est gratuite et facultative. En effet, le bailleur peut choisir les autres options comme l’assurance impayée de loyer ou la caution solidaire tierce. Lire l’article

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Donner congé à son locataire. Que risque-t-on en cas de congé frauduleux?

La résiliation d’un contrat de bail est un acte délicat. Elle peut être source de litige entre le bailleur et son locataire. Pour éviter les conflits juridiques, le respect de la législation est de mise. Avant de résilier un bail de location, que faut-il savoir ? Que risque-t-on en cas de congé frauduleux?

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Donner congé à son locataire : les règles impératives à appliquer

Selon la législation en vigueur, donner congé à son locataire est soumis à des règles strictes. Elles s’appliquent aussi bien pour la location vide que la location meublée. Les principes sont basés sur la forme, la justification et surtout de délai de préavis. Il y a lieu de mentionner que ces règles touchent le cas d’une résidence principale. A cet effet, le locataire doit occuper le logement au moins 8 mois dans l’année. Par ailleurs, il doit déclarer ses revenus à l’adresse mentionnée. Pour la résidence secondaire, les formalités sont plus allégées. Dans les deux cas, le préavis doit être expédié par voie recommandée sous accusé de réception.

En cas de résidence secondaire

A cause de ses occupations, le locataire ne peut pas élire le logement comme sa résidence principale : c’est donc sa résidence secondaire. Dans la pratique, le bailleur a le droit de donner congé à l’expiration du bail. Toutefois, certains contrats contiennent des clauses spécifiques. Dans ce cas, il doit se référer aux dispositions qui y sont stipulées. Lors de la rédaction du bail, le bailleur a établi des règles de convenance. En donnant congé à son locataire, il n’est pas obligé d’apporter des justifications. Par ailleurs, le délai de préavis peut être également raccourci. Il est remarqué que si le locataire occupe les lieux comme résidence secondaire, il peut demander la résiliation de son bail à tout moment.

En cas de résidence principale

Le bailleur souhaite donner congé à son locataire dans le but de résilier le bail. Quels sont les règles impératives qui régissent une résidence principale? Le seul moment autorisé par la législation est l’échéance du bail de location. Même si le bailleur perd son emploi et veut occuper sa maison, il n’a pas le droit de donner congé en cours du contrat.

Quelles sont les motivations valables édictées par la loi?

Le propriétaire peut donner congé s’il veut reprendre personnellement son bien immobilier (pour y habiter ou y loger une autre personne) ou s’il souhaite le vendre. Les motifs considérés comme légitimes et sérieux sont aussi reconnus par la loi. Il peut s’agir de la perte d’un conjoint ou de la séparation d’un couple, d’impayés de loyer ou troubles du voisinage par exemple.

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