Bail civil: définition, durée, modèle à télécharger

Un contrat de bail civil est aujourd’hui un contrat de location très demandé dans le cadre d’une location à usage d’habitation ou professionnel. On le nomme aussi bail de droit commun.

Mais comment le définir ? Quel est son contenu ? Quelles sont les obligations pour le propriétaire ? Nous vous disons tout dans l’article qui suit.

Comprendre le bail civil

Le bail civil ou bail de droit commun est un contrat de location par lequel un propriétaire loue un bien immobilier à disposition d’un ou plusieurs locataires en échange de loyers au même titre qu’un bail de location classique d’habitation.

La différence notable est que le bail civil peut s’adresser aux locaux à usage professionnel, de bureaux, d’entrepôts, de terrains  à usage non agricole), de locaux commerciaux sans réception de clientèle mais concerne aussi bien les logements à usage d’habitation (location meublée ou nu, résidence principale et secondaire).

Il devient alors une alternative intéressante au classique bail commercial ou bail d’habitation.

Selon certaines conditions également, le bail civil peut servir au choix pour la location d’un biens immobilier tel que :

• Un bureau ;
• Un local commercial non destiné à l’accueil de personnes ;
• Un entrepôt ;
• Un terrain à usage non agricole ;
• Une résidence secondaire ;
• Un logements de fonction ;
• Un parking ou un garage ;
• Une location saisonnière.

Toutefois, pour une location meublée – qui est souvent régie par le bail civil, les meubles à disposition au locataire doivent obligatoirement garantir une habitabilité minimale pour le locataire.

Le bail civil est privilégié dans plusieurs cas de figure parce que son plus grand avantage est assurément qu’il offre une grande liberté pour déterminer la durée du bail de location ainsi que les principes.

Cependant, si le bail est professionnel, il doit être signé pour une période de 6 ans au minimum avec une tacite reconduction de 6 ans.

Ce genre de bail peut aussi être résilié avant son terme s’il respecte le préavis de 6 mois.

À noter que le bail civil est soumis aux mêmes règles et mêmes expertises techniques et énergétiques qu’un bail classique d’habitation qui serait soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Un type de bail qui séduit les propriétaires

Que le propriétaire soit une personne physique ou morale, il conserve des droits étendus avec le bail civil.

Le bail civil : quel contenu ?

Ce contrat n’est pas soumis à un formalisme particulier, les parties peuvent donc en déterminer librement le contenu, à condition de ne pas inclure de clauses abusives.

On relève généralement dans un bail civil les clauses type suivantes :

• La description des lieux et de leurs équipements ;
• L’usage du lieu ;
• La durée du bail ;
• Le montant du loyer, des charges locatives et les modalités de révision ;
• Le dépôt de garantie ;
• Les obligations du preneur et du bailleur ;
• L’exclusion de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
• D’autres clauses et conditions pourront être insérées.

Le bail civil : quelle durée ?

Par exemple, ce type de contrat s’adresse particulièrement aux propriétaires qui ne désirent pas s’engager sur une durée précise. Les deux parties s’accordent ensuite sur la durée du bail.

C’est cette liberté contractuelle qui séduit particulièrement les propriétaires.

Ces derniers choisissent notamment le bail de droit commun quand ils sont partis en expatriation et qu’ils souhaitent retrouver leur logement à leur retour.

Le bail civil : quel loyer ?

Le montant du loyer d’un bail de droit commun se fixe librement par les deux parties. Il n’existe aucune condition ni disposition particulière en matière de plafonnement ou d’encadrement des loyers pour ce type de bail de location.

Une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par l’INSEE peut entre utilisée.

Les obligations du propriétaire avec le bail civil

Comme pour un bail de location traditionnel régi par la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a également l’obligation d’entretenir le logement qu’il loue avec un bail civil. Il doit effectuer les réparations du logement et toutes les réparations locatives qui concernent aussi bien les petits travaux que l’entretien quotidien.

De plus, d’autres obligations l’attendent comme:

• Délivrer un logement décent si la location est à usage d’habitation (par la remise des clés) à la date convenue dans le bail de location ;
• Conserver en état le logement pour qu’il serve à l’usage pour lequel il est loué ;
• Obligation d’une jouissance paisible du logement du locataire pendant la durée du bail: le propriétaire doit accorder une tranquillité à son locataire, c’est-à-dire ne pas le déranger sans raison ni sans l’en informer de sa visite.
• Une obligation de sécurité: cela vaut notamment pour les logements meublés ou saisonniers. La sécurité et la santé du locataire doivent toujours être garanties dans la location.
• Une obligation de remboursement d’indemnisation des frais en rapport avec des travaux réalisés par le locataire.

À noter qu’un « logement décent » doit aussi être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites (loi Élan de novembre 2018).

Les obligations du locataire avec le bail civil

De son côté, le locataire doit également respecter certaines obligations, au même titre que pour un logement d’habitation soumis à la loi de juillet 1989.
Voici ces obligations pour le bail de droit commun:

• Une obligation d’usage conforme de la location (habitation ou usage professionnel) avec la notion de paisibilité: il est rappelé que les notions de tranquillité et d’honorabilité demeurent au cœur de l’usage du logement.
• Une obligation de conservation: la location doit être retrouvée dans son état initial au moment de l’état des lieux de sortie. Un entretien régulier doit être réalisé.
• Une obligation de restitution du bien au propriétaire: remise des clés au terme du bail de location.
• Une obligation de garantie du paiement des loyers mensuels: cautionnement, hypothèque, etc.
• L’obligation de régler l’ensemble du loyer et des charges locatives dans les délais convenus dans le contrat de location.

Quel est le contenu d’un bail civil ?

Dans un bail civil ou de droit commun, on retrouve habituellement les éléments suivants:

• Une description détaillée des lieux ;
• L’usage du logement: logement de fonction/logement à usage d’habitation ou à usage professionnel/location à usage de résidence secondaire, etc.
• La durée du contrat de bail: déterminée par les deux parties.
• Le montant du loyer mensuel et les modalités de révision ;
• Le montant et le descriptif des charges locatives ;
• Le dépôt de garantie ;
• L’exclusion de l’application de la loi du 6 juillet 1989 (loi n°89-462).

À propos de la résiliation du bail

Comme la durée du bail se fixe librement par les 2 parties, les conditions de résiliation ou encore de renouvellement peuvent changer d’un contrat de location à un autre.

Ainsi, ce contrat est généralement reconduit pour la même durée que sa durée initiale. Mais le locataire peut à tout instant informer son bailleur de son intention de quitter les lieux via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est essentiel que le bail stipule clairement les périodes de préavis auxquelles le locataire doit se soumettre.

Le propriétaire, quant à lui, n’a pas de justification à fournir quant à son congé.
Le bail civil, un contrat de location à la fois d’habitation et professionnel qui comporte les mêmes avantages qu’un bail commercial, mais en demeurant plus léger.

Bail civil: ce qu’il faut retenir

• Le bail civil peut s’adresser aux locaux à usage professionnel mais concerne aussi bien les logements à usage d’habitation.
• La durée et le montant du loyer se fixent librement pour un bail de droit commun ainsi que ses conditions de résiliation
• Les obligations du propriétaire vis a vis de son locataire restent les mêmes comme pour un bail de location traditionnel