Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI ou Société civile immobilière figure parmi les outils les plus appréciés pour mieux gérer son patrimoine immobilier : des formalités spécifiques doivent être effectuées pour la création d’une SCI. La SCI est une société, soit une personne morale ayant un statut juridique. Voici les avantages et inconvénients de la Société civile immobilière.

Définition et fonctionnement de la SCI

La Société Civile Immobilière est l’association de plusieurs personnes pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers afin de profiter des bénéfices ou des économies qui peuvent en découler. Il faut noter qu’en cas de bénéfices, les associés touchent une quote-part proportionnelle à leurs droits au sein de la SCI. Cependant, les associés doivent également s’engager à supporter les pertes éventuelles.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier.

La société civile a un objet immobilier et se distingue par sa personnalité juridique. Elle est administrée par un gérant qui est également chargé de la représenter. Ce responsable est désigné dans les statuts de la SCI ou bien à travers un vote des associés. Les statuts doivent préciser la portée et les limites de ses pouvoirs : par exemple, les statuts doivent spécifier que les opérations d’achat ou de vente d’un immeuble doivent être décidées par tous les associés. Il faut noter que tous les associés disposent d’un droit de vote et peuvent influencer les décisions collectives à prendre en assemblée générale. Les statuts doivent également définir les conditions de vote et de majorité.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

La SCI n’est pas une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Mais, dans certains cas, elle a des avantages juridiques et fiscaux.

Les avantages fiscaux de la SCI

La création d’une société civile immobilière offre de nombreux avantages. Ce type d’investissement permet tout d’abord de profiter d’avantages fiscaux :

• Si la SCI détient des biens immobiliers en location, les intérêts versés et les dépenses liées aux travaux effectués pour définir le revenu imposable sont déductibles du chiffre d’affaires.
• Si la SCI venait à être en déficit, ce manque à gagner est reporté sur le revenu fiscal des associés jusqu’à 10 700 euros par personne.
• Lorsqu’un associé décide de revendre ses parts de SCI après 15 ans de détention, il bénéficie d’une exonération d’impôt sur les plus-values. Il faut noter que la date à laquelle les biens immobiliers ont été inclus dans le patrimoine de la SCI n’est pas considérée dans le calcul de la durée de détention du SCI.

Les avantages en cas de succession

La création d’une SCI présente également des avantages pour la succession parce qu’elle favorise la transmission du patrimoine : lorsque les enfants deviennent des associés, le montant transmis est calculé sue l’actif net de la SCI et sont déductibles des dettes. Par ailleurs, la transmission de biens et de valeur peut s’effectuer peu à peu, sans nuire à l’ensemble de la gestion de la SCI.

Les avantages pour le conjoint ou concubin

Il faut noter que la création d’une SCI permet aussi de favoriser le conjoint survivant : dans le cadre d’un mariage, les époux peuvent opter pour la création d’une société civile immobilière pour définir librement les règles de fonctionnement et de répartition des parts au lieu de s’engager dans une procédure de changement de régime matrimonial qui reviendrait très cher. Les modalités de fonctionnement et de répartition des SCI peuvent également être plus avantageuses pour les couples qui vivent en concubinage et qui veulent acquérir des biens immobiliers. La transmission des biens entre concubins est plus simple en cas de décès : le survivant bénéficie d’une protection plus efficace par démembrement croisé des parts.

Les avantages patrimoniaux

Les avantages patrimoniaux de la SCI sont également intéressants : les associés ne sont pas exposés aux problèmes de la propriété d’un bien en indivision. Le gérant est habilité à prendre des décisions de gestion usuelle, même lorsque les associés sont en désaccord. Les règles de base applicables à la société civile immobilière sont beaucoup plus souples par rapport à celles qui régissent l’indivision. Les statuts sont adaptables et prévoient des dispositions différentes en fonction des types de décisions.

La SCI est également une formule bénéfique dans la mesure où elle permet de se prémunir de la perte des locaux professionnels en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de son entreprise commerciale.

Un zoom sur les avantages fiscaux de la SCI

Lorsque les associés peuvent justifier de 22 ans de détention, les cessions d’immeubles sont exemptées d’impôts sur les plus values immobilières, grâce aux jeux mécaniques des abattements. Le régime des cessions de parts est similaire à celui des cessions d’immeubles, mais la durée de détention se calcule à compter de la date d’achat ou de souscription des parts. La date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI n’est pas considérée. Il est donc possible de revendre des parts détenues depuis plus de 22 ans en franchise fiscale, même si un nouvel immeuble a été récemment acquis par la SCI.

Lorsqu’un bien immobilier est mis en location par la société civile immobilière, les revenus qui en découlent sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les proportions des parts de chaque associé. La SCI peut aussi choisir de verser l’impôt sur les sociétés, mais les conséquences fiscales sont évidemment plus élevées. La SCI est donc soumise au régime des BIC : cette option permet d’amortir les constructions et les frais d’acquisitions peuvent être déduits des résultats imposables. Par ailleurs, les profits réalisés peuvent être mis en réserve une fois qu’ils ont été imposés à 15 % jusqu’à 38 120 euros. Lorsque les bénéfices réalisés excèdent ce seuil, il est imposé à 33,33 % au-delà.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Si la SCI est un outil d’investissement très intéressant sur le plan juridique et patrimonial, il présente également certaines contraintes qui méritent toute l’attention de ceux qui prévoient de s’engager.

La création

La plupart des personnes qui projettent de créer une SCI sont découragées par les démarches fastidieuses et les dépenses occasionnées. En effet, l’accomplissement de formalités de publicité et de rédaction de statuts est obligatoire : l’objet de la SCI, le fonctionnement, les modalités de gestion, l’envergure du pouvoir du gérant et des associés et encore d’autres détails doivent être bien déterminés. Ainsi, l’intervention d’un expert en droit est indispensable pour que tous les aspects de l’investissement soient étudiés et que les règlementations soient bien adaptées. Lorsqu’un immeuble est inclus dans la SCI, les associés ont l’obligation de faire appel aux services d’un notaire.

Les dettes

La responsabilité des associés sur leurs biens propres des dettes de la SCI constitue également un inconvénient majeur : les associés engagent leur patrimoine personnel, mais proportionnellement aux parts détenues dans le capital social : ainsi, en cas d’endettement, chaque associé est tenu de rembourser à hauteur de ces parts. Les créanciers de la SCI ont le droit de saisir le patrimoine personnel des associés à hauteur de leur part si les démarches préalables (recouvrement, recours en justice, etc.) n’ont pas abouties. Il faut noter qu’aucune clause contraire à cette règle ne peut être prévue dans les statuts de la SCI.

SCI et location meublée

Si vous optez pour la location meublée sachez que la fiscalité des SCI est différente. En principe la SCI va être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). Il existe deux exceptions :

• Si la location meublée constitue moins de 10% des recettes, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu (IR);
• Si la location meublée est occasionnelle et ne se renouvelle pas chaque année (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »), vous pouvez alors éviter l’impôt sur le revenu (IR).

Obligation comptables pour la SCI à l’IS

Vous serez obligé de tenir une comptabilité rigoureuse pour la SCI soumise l’impôt sur les sociétés (IS) et de la transmettre au greffe chaque année.

Avantages et inconvénients de la SCI, la conclusion

Malgré ces contraintes, la SCI reste une forme d’investissement intéressante qui permet de réaliser des bénéfices non négligeables et de contourner en toute légalité certaines règles. N’hésitez pas à vous informer auprès de professionnels spécialisés (conseiller bancaire, avocat spécialisé ou votre notaire) pour prendre les meilleures décisions dans le cadre de la création de votre SCI et pour limiter les risques de perte.