Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif ? Anticipez toutes les étapes de votre projet
Vous êtes bien décidé à investir dans l’immobilier, vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, vous bâtir un capital en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier ou préparer au mieux votre retraite avec des rentes mensuelles sous forme de loyers. Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif et anticiper toutes les étapes de votre projet ?
Quels sont les critères indispensables à la réussite de votre investissement immobilier ?
Un bon investissement locatif se fait avant tout à l’achat! Toutes les caractéristiques du bien acheté détermineront par la suite le niveau de rentabilité. Un mauvais choix initial ne peut pas être compensé par la suite.
Le point le plus déterminant reste d’acheter un bien qui se louera facilement. Sans locataire, votre investissement tombe à zéro… et vos mensualités, elles, continuent de courir. Pire encore : vous vous exposez à une tension financière inutile.
Et au-delà de trouver un locataire rapidement, l’objectif est de louer bien, c’est-à-dire sans devoir brader le loyer que vous aviez prévu. Pour cela, quelques éléments clés sont à anticiper :
Le choix de la ville
S’assurer qu’il y a une demande locative forte, ou du moins réelle, que la concurrence n’est pas trop nombreuse, qu’il n’y a pas trop de programmes de constructions d’immeubles neufs en cours. Regardez les flux d’habitants des dernières années, la population a-t-elle tendance à croitre ou pas ? Y-a-t-il une population étudiante?
La localisation du logement
Même au sein d’une ville dynamique, l’emplacement de votre futur placement locatif est un point critique. S’il s’agit d’une ville en banlieue parisienne, choisir de préférence des biens à proximité de la gare, ou au contraire plein centre ville pour les commerces.
Se sentir bien dans le logement
Il faut juger si on serait prêt à y vivre soi-même ; si c’est le cas, on peut espérer que ce sera également vrai pour la majorité des candidats locataires. Eviter les trop petites surfaces, la luminosité et le calme sont aussi 2 critères importants. De plus, même si c’est l’intérieur de l’appartement qui fera que le locataire signe ou pas, il faut éviter que l’extérieur ne le fasse fuir, l’immeuble et les parties communes doivent donc être dans un bon état.
Un logement qui puisse être mis en valeur à moindre frais
Même si l’appartement n’est pas celui de vos rêves au moment de l’achat, ça peut devenir un très bon choix, sous réserves de quelques transformations ou décoration. Les petits défauts corrigibles ne sont donc pas un problème, ce sont même des atouts dans la négociation du prix d’achat.
Investir dans un bien près de chez soi
C’est non seulement la meilleure façon de bien connaître la région et son marché immobilier, mais aussi, ça permet d’avoir au moins régulièrement une vue sur son bien, sur la copropriété, être alerté en cas de dérive de l’entretien par exemple. Ca permet aussi surtout de pouvoir gérer son bien directement sans agence immobilière intermédiaire. Un peu d’effort personnel qui sera récompensé par une rentabilité de son investissement bien meilleure.
Viser l’achat d’un bien locatif adapté à la demande
Studio ou F1 dans des villes étudiantes, F2 ou F3 en centre ville pour des couples avec éventuellement un enfant. Attention, la rotation des locataires dans les studios est plus fréquente et il y a risque de vacance locative durant l’été avec les étudiants.
Privilégier une petite copropriété
Acheter dans une petite copropriété aux faibles charges, avec notamment si possible un syndic bénévole. Des charges de copropriété non récupérables auprès du locataire peuvent très vite impacter la rentabilité si elles sont trop lourdes.
Acheter au bon prix
Pas n’importe quoi comme expliqué ci-dessus, mais le prix d’achat va lui aussi déterminer en grande partie la rentabilité et l’éventuel autofinancement. Si le bien est trop cher, les loyers ne couvriront que très partiellement les mensualités de votre crédit bancaire, il faudra alors ajouter beaucoup d’argent de votre poche tous les mois. Un bien à rénover est généralement vendu moins cher. Et l’idéal est d’arriver à le valoriser à moins frais, à la fois pour en obtenir un bon loyer, mais aussi une éventuelle plus value en cas de revente.
L’ensemble de ces recommandations doit aussi permettre d’assurer ses arrières, c’est-à-dire pouvoir revendre le bien rapidement et sans perdre d’argent en cas de besoin, même si ce n’est pas l’objectif premier de l’investissement locatif.
Anticipez toutes les étapes de votre projet d’investissement locatif
Pour que votre placement immobilier soit une réussite et devienne un investissement très rentable, vous allez devoir vous investir personnellement dans un certain nombre d’étapes. Ca ne veut pas dire tout faire soi-même, mais vous allez devoir au moins être le moteur et le leader de votre projet. Et l’expérience acquise vous permettra d’être encore plus efficace lors de vos investissements futurs.
Il est important de bien avoir en tête les différentes étapes par lesquelles vous allez devoir passer, savoir comment optimiser leur enchainement ; plus vous irez vite dans vos démarches, plus vite vous commencerez à percevoir des loyers !
Définition de votre projet
C’est un travail de réflexion et de recherche personnel ; quel type de bien recherchez-vous, pour quel type de locataire, dans quelle ville ou région, dans quel budget. Souhaitez vous louer vide ou meublé, gérer le bien seul ou au travers d’une agence, etc… et bien sûr vous devez vous renseigner sur le marché local, les prix, les loyers, la demande locative, etc..
Validation de votre projet auprès de votre banque
Une fois les idées claires, il est souhaitable de valider vos hypothèses financières avec votre banquier. Même si au final vous souscrirez peut-être votre prêt immobilier ailleurs, avoir un soutien verbal de sa banque vous permettra d’avancer dans votre projet avec plus d’assurance et surtout vous permettra d’être plus réactif lorsque la bonne affaire se présentera.
Trouver un bien locatif
Recherchez directement auprès de particuliers ou au travers des agences immobilières. Soyez patient, persévérant, accrocheur (relancer les agences) et réactif. Il faut aussi durant cette étape savoir juger très vite de l’intérêt d’un logement, sa rentabilité espérée, le niveau d’autofinancement, l’ampleur des travaux…
Signer le compromis
Après la signature du compromis de vente, vous disposez de 10 jours de rétractation. Dix jours précieux à exploiter pleinement : revisiter le bien, faire chiffrer les éventuels travaux par des entrepreneurs, vérifier l’état réel du logement et confirmer que cet achat correspond bien à vos objectifs initiaux. C’est la dernière fenêtre pour valider que vous ne faites pas fausse route.
Le courrier de rétractation doit être envoyé durant ces dix jours, et la réception peut intervenir une fois ce délai dépassé. Ce qui compte c’est la date d’envoi du courrier et non sa date de réception.
Lorsqu’un délai expire le weekend ou jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Le prêt immobilier
La négociation de son prêt immobilier. La finalisation des détails du prêt suppose que vous ayez choisi votre entrepreneur, avec le devis associé, si vous voulez effectuer des travaux avant la mise en location, dont le coût serait intégré dans le crédit total. Faites parvenir ensuite l’attestation de demande de prêt à votre notaire.
Les travaux
Une fois votre financement validé, profitez de cette phase pour préparer minutieusement vos travaux. Réfléchissez à l’agencement optimal, aux améliorations prioritaires et aux éventuelles rénovations plus lourdes si le bien n’est pas en parfait état.
Si vous envisagez une location meublée, commencez à définir le style, la liste du mobilier indispensable et les équipements qui valoriseront réellement le logement. C’est aussi le bon moment pour consulter des artisans, comparer des devis, planifier les interventions et établir un calendrier réaliste.
En bref : préparez tout en amont pour que, le jour où vous obtenez les clés, vous puissiez lancer les travaux immédiatement et sans improvisation.
La signature
Essayez de fixer une date de signature chez le notaire qui vous permette d’enchaîner rapidement avec le lancement des travaux. Une fois l’acte signé et les clés en main, chaque jour compte : plus vite les travaux démarrent, plus vite le logement pourra être mis en location — idéalement avant l’arrivée de la première mensualité de crédit (en général un mois après la signature).
Mise en location
Les travaux terminés, passez à la mise en valeur du logement. Installez les derniers meubles, soignez la décoration, puis réalisez des photos de haute qualité — un élément décisif pour attirer l’attention et vous démarquer des autres annonces. Vous pouvez également tourner une courte vidéo ou créer une visite virtuelle pour renforcer l’impact de votre annonce.
Une fois votre bien prêt, publiez-le sur les plateformes de location entre particuliers (comme PAP ou le Bon Coin) ou confiez la mise en location à une agence immobilière, selon votre préférence.
N’oubliez pas de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour : soit celui remis par le vendeur lors de la signature, soit un nouveau si vos travaux ont amélioré la performance du logement.
Si vous avez décidé de gérer votre bien en direct, préparez les documents du bailleur, contrat de bail, état des lieux, inventaire éventuellement ou caution solidaire, puis faites visiter vos premiers candidats locataires et faites votre choix !
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FAQs
Quels sont les critères clés pour réussir un investissement locatif ?
La réussite repose surtout sur l’achat : bon emplacement, forte demande locative, prix d’acquisition cohérent, potentiel de valorisation et capacité à louer rapidement sans baisser le loyer. Un mauvais choix initial rendra toute optimisation ultérieure très limitée.
Comment choisir la ville et la localisation de mon futur bien ?
Analysez la demande locative, l’évolution démographique, la présence d’étudiants, les projets urbains, et privilégiez un emplacement recherché : centre-ville, proximité des transports, commerces ou pôles d’activité.
Comment préparer efficacement mon projet avant l’achat ?
Définissez le type de bien, le budget, la cible locataire et le mode de gestion. Faites valider votre capacité de financement par votre banque et préparez votre stratégie de travaux et d’aménagement avant la signature définitive.
Quelles sont les étapes essentielles entre l’achat et la mise en location ?
Signer le compromis, analyser le bien pendant les 10 jours de rétractation, finaliser le prêt, lancer les travaux dès la signature définitive, valoriser le logement (photos, déco) puis publier l’annonce avec un DPE à jour.
Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif ? : l’essentiel à retenir
- La qualité de l’emplacement détermine 80 % du succès : Choisir une ville avec une demande locative réelle, un quartier recherché et un environnement sain (transports, commerces, écoles, services) garantit des locataires réguliers et limite la vacance.
- Un achat cohérent conditionne toute la rentabilité : Le prix d’acquisition doit être en adéquation avec les loyers du marché. Un bien trop cher ou mal placé restera difficile à rentabiliser, même après travaux. L’achat se juge sur des chiffres, pas sur un coup de cœur.
- Anticiper les travaux et l’aménagement fait gagner des mois de rentabilité : Préparer en amont l’agencement, le mobilier (si meublé), les devis, le planning et les artisans permet de démarrer immédiatement après la signature et de réduire drastiquement le délai avant la mise en location.
- L’enchaînement des étapes est un accélérateur de rendement. Plus vous êtes réactif dans le compromis, le financement, la signature et le lancement des travaux, plus tôt vous percevez vos premiers loyers. Chaque semaine gagnée améliore la rentabilité finale de votre projet.
- La mise en valeur du bien est déterminante pour attirer le bon locataire : Photos professionnelles, décoration soignée, annonce claire et DPE à jour permettent de se démarquer, d’éviter les visites inutiles, de sélectionner des candidats fiables et de louer au prix prévu sans négociation.
