Les avantages et inconvénients de la location en meublé
De plus en plus de propriétaires bailleurs décident de louer leur logement en meublé. Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée présente en effet de nombreux avantages, mais elle implique toutefois quelques contraintes et nécessite de respecter certaines règles. Voici les avantages et inconvénients de la location en meublé.
LMP ou LMNP ?
Il faut tout d’abord distinguer 2 statuts de loueur en meublé, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions doivent désormais être réunies :
- avoir des recettes provenant de locations meublées supérieures à 23 000€ par an,
- et que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC hors location meublée, BNC, BA…).
Depuis la loi de finances pour 2018, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus une condition et n’a plus aucun effet sur l’obtention du statut.
A noter !
L’ISF n’existe plus, remplacé par l’IFI, et les biens loués meublés restent en principe imposables à l’IFI, sauf si l’activité est réellement professionnelle (cas très limité).
Si ces conditions ne sont pas remplies, on a le statut de LMNP, ce qui est le cas de la grande majorité des bailleurs en meublé.
| Critères / Avantages | LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) | LMP (Loueur en Meublé Professionnel) |
|---|---|---|
| Conditions d’accès |
Recettes de location meublée ≤ 23 000 € ou Recettes < autres revenus d’activité du foyer |
Recettes > 23 000 € et Recettes > autres revenus d’activité du foyer |
| Imposition des revenus | Régime micro-BIC ou réel (abattement 50% ou amortissements) |
Régime réel obligatoirement (amortissements, charges réelles) |
| Déficits | Déficits imputables uniquement sur les revenus LMNP des 10 années suivantes | Déficits imputables sans plafond sur le revenu global (si activité exercée à titre professionnel) |
| Plus-values en cas de revente |
Plus-value des particuliers : Exonération totale après 30 ans (abattements progressifs durée de détention) |
Plus-value professionnelle : Exonération possible après 5 ans si recettes < 90 000 € (totale) ou entre 90 000 € et 126 000 € (partielle) |
| IFI (ex-ISF) | Bien imposable à l’IFI |
Bien imposable, sauf si activité réellement professionnelle (cas rare) |
| Transmission / Succession | Régime classique | Éligible au Pacte Dutreil (exonération possible) sous conditions |
| Obligations comptables |
Tenue comptable allégée si micro-BIC Comptabilité complète si réel |
Comptabilité d’entreprise complète (BIC professionnel) |
| Risques | Statut simple, peu contraignant | Risque d’assujettissement plus large (URSSAF, entreprise individuelle, etc.) |
Se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Pour exercer légalement une activité de location meublée et bénéficier des régimes fiscaux adaptés (micro-BIC ou réel), le bailleur doit effectuer une déclaration de début d’activité en LMNP.
La démarche s’effectue via le formulaire P0i (déclaration de début d’activité pour les loueurs en meublé), à transmettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu du logement loué. Cette déclaration entraîne l’attribution d’un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus BIC.
Attention : l’inscription en LMNP entraîne en principe une imposition à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Le montant varie selon la commune, mais il est souvent modéré. Dans la plupart des cas, les avantages fiscaux de la location meublée compensent largement cette taxe supplémentaire.
A noter !
Il est désormais possible (et souvent obligatoire) de réaliser cette démarche en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises.
Le bail meublé
La location meublée impose obligatoirement l’établissement d’un bail écrit. Le contrat doit respecter les règles définies par la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11) et par le décret du 31 juillet 2015 relatif au mobilier minimum.
La durée minimale du bail meublé est d’un an, renouvelable tacitement. Pour un étudiant, un bail de 9 mois est possible, sans reconduction automatique.
Si le bail meublé offre au propriétaire une certaine souplesse dans la rédaction, il est fortement conseillé d’être précis sur les points essentiels : montant du loyer, date de paiement, révision, dépôt de garantie (maximum 2 mois de loyer hors charges), répartition des charges, modalités de résiliation, entretien du logement, etc.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être joints au bail. Ils prouvent le caractère « meublé » du logement et évitent toute contestation lors du départ du locataire.
Mobilier obligatoire pour un logement meublé
Pour tout bail signé depuis le 1er septembre 2015, le logement doit contenir au minimum :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets, stores) ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou freezer) ;
- la vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires à la prise des repas ;
- une table et des sièges ;
- des étagères ou espaces de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Chaque pièce du logement doit être équipée de manière cohérente avec son usage (coin repas, couchage, espace de travail, rangements…). Un logement qui ne respecte pas cette liste minimale peut être requalifié en location nue.
Résiliation du bail
Dans le cadre d’un bail meublé, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le congé doit être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre ou par acte d’huissier.
De son côté, le bailleur peut mettre fin au bail uniquement à l’échéance annuelle, avec un préavis de trois mois. Le congé doit être motivé par l’un des trois motifs légaux :
- reprise pour habiter (pour lui-même ou un proche légalement autorisé) ;
- vente du logement (congé pour vente) ;
- motif légitime et sérieux (ex. impayés répétés, troubles, non-respect du bail).
En l’absence de congé, le bail est renouvelé automatiquement pour un an (ou neuf mois pour le bail étudiant). Le bailleur peut procéder à la révision annuelle du loyer uniquement si une clause de révision figure dans le contrat, en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Les avantages de la location meublée
La location meublée attire de nombreux bailleurs pour plusieurs raisons, aussi bien économiques que pratiques. Le premier avantage est la possibilité de fixer un loyer plus élevé, en raison du mobilier et des équipements fournis. Plus le logement est bien aménagé, décoré et fonctionnel, plus ce positionnement tarifaire est justifié.
Les locations meublées restent encore moins nombreuses que les locations vides sur le marché. Proposer un bien meublé peut donc permettre de se démarquer de la concurrence et d’attirer plus facilement des profils mobiles : étudiants, jeunes actifs, salariés en mission, expatriés…
Le bail meublé offre également une souplesse contractuelle appréciable. Sa durée réduite (un an, ou neuf mois pour les étudiants) facilite l’adaptation aux besoins des bailleurs, notamment depuis les contraintes instaurées par la loi ALUR.
Un autre intérêt souvent mis en avant est la réduction du risque d’impayés de longue durée. Les locataires en meublé restent en moyenne moins longtemps, ce qui limite la durée potentielle d’un conflit, même si le risque d’impayé existe toujours.
Enfin, l’un des atouts majeurs de la location meublée reste sa fiscalité avantageuse : choix entre le régime micro-BIC ou réel, amortissements au réel, optimisation des charges… C’est souvent ce point qui fait pencher la balance en faveur du meublé.
La fiscalité avantageuse de la location meublée
Les revenus issus d’une location meublée ne sont pas déclarés en revenus fonciers, mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction permet d’accéder à une fiscalité souvent plus avantageuse que celle de la location nue.
Deux modes d’imposition sont possibles :
1. Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €.
Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, bien supérieur à l’abattement de 30 % du micro-foncier (location vide).
La déclaration est très simple : une seule ligne à renseigner.
2. Le régime réel simplifié
Il s’applique si les recettes dépassent 77 700 €, ou sur option si le bailleur estime qu’il sera plus avantageux que le micro-BIC.
Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, frais de gestion…) ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
C’est ce mécanisme d’amortissement qui rend la location meublée particulièrement attractive : il permet souvent d’obtenir une imposition nulle pendant de nombreuses années, les charges étant supérieures aux recettes.
L’inconvénient principal du régime réel est la nécessité de tenir une comptabilité complète, ce qui implique généralement de faire appel à un expert-comptable.
A noter !
Les frais de comptabilité peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour frais de tenue de comptabilité, à condition d’adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA)
Les inconvénients de la location meublée (et pourquoi ils restent maîtrisables)
La location meublée présente de nombreux atouts, mais elle comporte également quelques inconvénients qu’il faut anticiper avant de se lancer.
Rotation plus élevée des locataires
Les locations meublées accueillent souvent des profils plus mobiles (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), ce qui entraîne une durée moyenne d’occupation plus courte : rarement plus d’un an.
Cela signifie davantage de changements de locataires, donc plus de temps consacré à la recherche, aux visites et aux états des lieux.
États des lieux plus longs et potentiellement plus coûteux
Un état des lieux en meublé nécessite de vérifier tous les équipements et l’inventaire complet du mobilier.
C’est plus long, plus minutieux, et si la gestion est déléguée à une agence, cela se traduit souvent par des frais supplémentaires.
Vacances locatives plus fréquentes
La rotation plus rapide peut entraîner des périodes sans loyer entre deux baux, ce qui impacte le rendement.
Une bonne présentation du logement et un loyer ajusté permettent toutefois de limiter ce risque.
Entretien et renouvellement du mobilier
Louer en meublé implique également un entretien régulier des meubles et des appareils, et parfois leur remplacement.
Cela génère des frais supplémentaires et une disponibilité accrue en cas de panne (réfrigérateur, micro-ondes, lit, etc.).
Investissement initial plus élevé
Un logement meublé nécessite un budget mobilier de quelques milliers d’euros pour atteindre le niveau d’équipement imposé par la loi.
C’est un coût à intégrer dans le calcul global de rentabilité.
Nécessité d’une demande locative adaptée
Avant de meubler un logement, il est essentiel de vérifier qu’il existe une vraie demande de meublé dans la ville ou le quartier concerné.
Certaines zones se prêtent mieux à la location vide ou à des profils de locataires plus stables.
Un risque limité
Ces inconvénients ne doivent pas masquer l’essentiel : la location meublée reste aujourd’hui un des modes d’investissement les plus rentables.
Et surtout, rien n’est définitif : il est toujours possible de repasser en location vide après quelques mois ou années si la formule ne convient pas.
FAQs
La location meublée est-elle vraiment plus rentable qu’une location vide ?
Oui, généralement. Les loyers sont plus élevés et la fiscalité BIC permet d’amortir le bien, souvent avec une imposition nulle pendant plusieurs années. Mais l’intérêt dépend aussi de la demande locale et du taux de rotation des locataires.
Le risque d’impayés est-il plus faible en location meublée ?
Pas forcément. Les locataires sont plus mobiles, mais les conflits durent en moyenne moins longtemps. La sélection, les garanties et une bonne gestion restent les meilleurs moyens de limiter le risque d’impayés.
La rotation plus rapide des locataires réduit-elle la rentabilité ?
Elle peut réduire le rendement si elle entraîne trop de vacances locatives. Une annonce attractive, un bon positionnement de prix et un logement bien équipé permettent de minimiser les périodes sans loyer.
L’entretien du mobilier coûte-t-il cher ?
Il faut prévoir un budget annuel pour réparer ou remplacer les équipements essentiels. Ces dépenses sont toutefois déductibles ou amortissables au régime réel, ce qui limite leur impact fiscal.
Peut-on facilement repasser d’une location meublée à une location vide ?
Oui. Il suffit d’attendre la fin du bail meublé, de donner congé dans les délais légaux et de louer ensuite le logement sans mobilier. Le changement est simple et possible à tout moment d’une échéance à l’autre.
La location en meublé : l’essentiel à retenir
- La location meublée permet souvent un loyer plus élevé et une fiscalité BIC très avantageuse.
- La rotation des locataires est plus fréquente, avec davantage de gestion au quotidien.
- Les périodes de vacance peuvent réduire le rendement si le logement est mal positionné.
- Le mobilier nécessite un entretien et un renouvellement régulier.
- Un investissement initial supplémentaire est nécessaire pour équiper le logement.
- Il est toujours possible de repasser en location vide si le meublé ne convient pas.
