Négocier un prêt immobilier flexible pour son investissement locatif
Même si cela devient de plus en plus la norme, mieux vaut s’assurer que le prêt immobilier que vous allez contracter pour financer votre investissement locatif offre un certain nombre de souplesses qui pourraient être très utiles durant les 15 ou 20 ans de remboursement.
Pourquoi est-il stratégique de négocier un prêt immobilier flexible ? Voici les principales clauses à envisager.
Un taux majoritairement fixe
Pour un investissement locatif, il est préférable d’opter pour un taux fixe sur la majeure partie du crédit. Vous pouvez néanmoins envisager une dernière tranche de 4 ou 5 ans à taux variable si cela permet d’obtenir une meilleure condition globale.
En effet, dans un projet locatif, la partie recettes est incertaine : loyers impayés, vacances, indexations faibles… Il est donc primordial que la partie dépenses soit la plus stable possible. Connaitre dès le départ le montant fixe de ses mensualités apporte une visibilité essentielle sur l’équilibre financier de l’investissement.
La modulation des mensualités
Un bon prêt immobilier doit permettre de moduler à la hausse ou à la baisse les mensualités, sans changement de taux. Typiquement, la majoration ou la diminution autorisée est de +/- 10 à 30% par an.
Cette fonctionnalité permet, en cas de difficulté (loyer non perçu, imprévu), de réduire temporairement la charge. Inversement, si vos revenus augmentent, vous pouvez accélérer le remboursement pour payer moins d’intérêts.
Attention toutefois, cette souplesse est souvent conditionnée à une ancienneté minimale de 12 mois et peut être encadrée par une durée totale maximale (ex. 25 ans).
Bon à savoir
Même si votre prêt est à taux fixe, vous pouvez souvent moduler vos mensualités sans frais. C’est une option à activer intelligemment selon les périodes : hausse temporaire pour rembourser plus vite, baisse en cas de besoin de trésorerie.
La « pause » de mensualités
En cas de situation ponctuellement difficile, certains prêts permettent de suspendre le remboursement pendant 1 ou 2 mois par an, dans une limite de X fois sur toute la durée du prêt (souvent 6 maximum).
Cette fonctionnalité peut être salvatrice en cas de vacance locative prolongée ou de grosse dépense imprévue.
Deux options existent ensuite : soit la mensualité manquante est ajoutée à la fin du prêt, soit les mensualités suivantes sont légèrement augmentées. Mieux vaut privilégier le premier cas pour conserver de la lisibilité.
Des frais de remboursement anticipé réduits voire supprimés
Il est conseillé de négocier dès le départ la réduction des indemnités de remboursement anticipé (IRA). En cas de revente anticipée ou de renégociation, ces frais peuvent coûter 3% du capital restant. Il est possible d’obtenir une clause limitant ces frais à 1% ou même leur suppression totale.
Un jour, vous pourriez vouloir solder le prêt pour revendre, refinancer ou changer de stratégie. Ne vous privez pas de cette liberté.
Bon à savoir
Les indemnités de remboursement anticipé peuvent souvent être négociées dès le départ. Pensez à les faire supprimer ou réduire à 1,5 % dans votre offre de prêt. Cela vous évitera de mauvaises surprises si vous devez revendre plus tôt que prévu.
Lissage avec d’autres crédits en cours
Si vous avez déjà un emprunt personnel, résidenciel ou professionnel, il peut être stratégique de demander un lissage des échéances. Cela permet d’harmoniser les remboursements et de réduire le poids des charges dès les premières années.
Ce type d’optimisation est fréquent dans les montages multi-projets.
Franchise partielle ou totale au démarrage
Si des travaux sont prévus avant la mise en location, demandez une période de franchise (différé total ou partiel) de 6 à 12 mois. Cela permet d’effectuer les aménagements sans subir de remboursement complet.
FAQs
Est-il obligatoire de choisir un prêt à taux fixe pour investir ?
Non, mais un taux fixe offre plus de visibilité et de sécurité sur le long terme, ce qui est préférable pour un investissement locatif.
Peut-on moduler librement ses mensualités chaque mois ?
Non. Les banques prévoient généralement une modulation annuelle, dans certaines limites (+/- 10 à 30%). Renseignez-vous sur les conditions exactes.
Qu’est-ce qu’une période de franchise de remboursement ?
C’est une période (souvent entre 6 et 12 mois) pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital, voire rien du tout. Idéale pour effectuer des travaux avant la location.
Peut-on renégocier un prêt si on n’a pas prévu de clause flexible ?
Oui, mais cela peut engendrer des frais (IRA, nouveaux frais de dossier, etc.). Une clause de remboursement anticipé sans frais est donc très utile en amont.
Négocier un prêt immobilier flexible : Les points à retenir
- Choisir un taux majoritairement fixe : Pour maîtriser vos mensualités et assurer la stabilité financière de votre projet.
- Exiger la modulation de mensualités : Pour adapter votre crédit à l’évolution de votre situation personnelle ou locative.
- Demander la « pause » de remboursement : Utile en cas d’aléa, comme une vacance locative prolongée.
- Négocier les frais de remboursement anticipé : Pour garder votre liberté de mouvement, même en cours de prêt.
- Période de franchise au lancement : Pratique pour prévoir travaux ou ameublement avant mise en location.
