Négocier un prêt immobilier flexible pour son investissement locatif

Même si cela devient de plus en plus la norme, mieux vaut s’assurer que le prêt immobilier que vous allez contracter pour financer votre investissement locatif offre un certain nombre de souplesses qui pourraient être très utiles durant les 15 ou 20 ans de remboursement.

Quoi demander et dans quel intérêt à négocier un prêt immobilier flexible pour son investissement locatif?

Un taux majoritairement fixe

Pour un investissement locatif, il est préférable de choisir un prêt à taux fixe sur la grande majorité de la durée du crédit. Avoir toutefois les 5 dernières années à taux variable sur un prêt de 20 ans peut être envisagé si cela permet d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.

Pour ce type d’investissement long terme, il est important d’avoir un maximum de visibilité long terme. La partie « recettes locatives » n’offre justement pas d’excellente visibilité. Si tout se passe au mieux, votre bien sera loué quasiment en permanence et les loyers évolueront à la hausse en suivant le cours de l’inflation. Mais ça peut évidemment aussi se passer un peu moins bien… Il est donc important que la partie « dépenses » soit la plus maitrisée possible. La mensualité de remboursement représente la grosse part des dépenses, c’est donc rassurant de connaître dès le début, le montant de remboursement qui restera stable sur les 15 ou 20 ans à venir.

Et si en effet, la demande locative est forte, avec des loyers correctement payés sans vacance locative, année après année, la proportion des loyers sera de plus en plus importante par rapport aux mensualités de remboursement qui stagneront.

La modulation des mensualités

Le choix du taux fixe permet de figer un niveau de mensualité pour toute la durée du prêt si on le souhaite.
Mais sur une durée aussi longue, il y a toutes les chances pour que la situation initiale dans laquelle vous avez négocié le prêt évolue et que vous aimeriez pouvoir avoir une mensualité plus élevée ou au contraire plus basse.

C’est pourquoi il faut s’assurer de contracter un crédit pour lequel il est possible, pour un taux d’intérêt qui restera le même, de faire varier à la hausse ou à la baisse ses mensualités de remboursement.

Si vous avez davantage de revenus, pourquoi ne pas rembourser davantage, réduire ainsi la durée du prêt et donc payer moins d’intérêts d’emprunts.

Par contre, si vous rencontrez des difficultés financières, si votre logement se loue moins bien, il pourrait alors être salvateur de réduire un peu le montant de vos remboursements et ainsi récupérer un peu de liquidités.

Les modulations typiques sont de plus ou moins 20% du montant de la mensualité. Il s’agit d’une demande que l’on peut faire tous les ans, à partir d’un an d’ancienneté du crédit, en ne dépassant pas un durée maximale du prêt (23 ans parfois) en cas de baisse.

La « pause » mensualité

Une autre option à obtenir pour son prêt immobilier, qui pourrait rendre un grand service en cas de période difficile, avoir la possibilité de repousser une ou plusieurs mensualités.

Par exemple, en cas de vacance locative durable, repousser un mois de remboursement de façon à limiter l’impact sur l’équilibre de son budget.

Il est souvent proposé dans les contrats la possibilité de le faire jusqu’à N fois (6 fois par exemple) sur la durée du prêt, à raison d’une fois par an.

La mensualité non payée est soit reportée à la fin du prêt (un mois de plus), soit la mensualité est revue à la hausse pour compenser. Autant choir la première option, plus transparente.

Des indemnités de remboursement anticipé réduites

Même si en principe vous investissez pour du très long terme, à vie, rien ne vous garantit que vous n’allez pas vouloir ou devoir revendre votre investissement locatif avant que le prêt soit soldé.

Il serait alors dommage de devoir payer à votre banque classiquement 3% du capital restant à rembourser. Par exemple, 1500€ s’il vous restait 50000€ de crédit. Il est facilement possible de demander d’abaisser ces indemnités à 1,5%, et parfois même il est possible de les faire disparaître.

Maintenant que vous disposez d’un prêt flexible, encore faudra t’il penser à y avoir recours, bien souvent la plupart des personnes oublient ces possibilités d’optimisation qui s’offrent à elles !