Dans quel type de copropriété investir ?

Dans sa quête d’un appartement pour en faire un investissement locatif, il y a un point que l’investisseur novice a tendance à oublier, l’importance de la copropriété.

On a naturellement l’esprit focalisé sur le logement en lui-même, son prix de vente, ses travaux, sa capacité à être bien loué, etc…et on oublie de s’intéresser de plus près à l’immeuble qui abrite cet appartement.

Hors une part importante de la réussite de son investissement en dépend. En tout cas, la complexité (ou la simplicité…) de la gestion locative qui en découle.

Quels sont les points à connaître et pourquoi ils peuvent impacter votre future gestion locative ?

La proportion de propriétaires résidant dans la copropriété

Il est préférable d’investir dans un immeuble dans lequel vivent physiquement un certain nombre de propriétaires. Ces propriétaires seront garant de la bonne tenue en état des parties communes de la copropriété. Ils tiendront à conserver un environnement de vie propre et entretenu.

Même si il ne faut pas généraliser, l’état de propreté d’un immeuble habité uniquement de locataires se dégradera très vite, à moins de faire appel régulièrement à une femme de ménage, service qui alourdira les charges de copropriété.
Une copropriété abritant au moins un tiers de propriétaires résidents est un bon chiffre.

La gestion des ordures ménagères

Dans la suite logique du premier point, il est important de savoir qui gère (et comment) les sorties (et rentrées) de poubelles. Si des propriétaires habitent l’immeuble, il prennent généralement en charge cette tâche régulièrement. Il peut également s’agir d’une société extérieure rémunérée par le syndic, ce qui impacte nécessairement les charges de copropriété. Des locataires seuls rechignent bien souvent (ou oublient), et les détritus peuvent commencer à s’amonceler…

Mieux vaut s’assurer dans tous les cas qu’une organisation est déjà en place et qu’elle fonctionne bien.

 Syndic bénévole ou professionnel ?

Qui gère la copropriété ? un propriétaire bénévole ou bien une société extérieure mandatée et rémunérée ?

Les conséquences sont éventuellement des frais supplémentaires dans le cas d’un syndic professionnel, qui peuvent rapidement alourdir les charges de copropriété.

La solution bénévole, qui peut paraître comme étant à privilégier d’un point de vue rentabilité locative, peut présenter quelques inconvénients comme l’investissement réel de la personne en charge.

L’investissement du syndic

Qu’il soit bénévole ou professionnel, il est bon de vérifier que le suivi de la copropriété est bel et bien effectif.
Dans le cas d’un syndic bénévole, il peut parfois y avoir un peu de retard ou de flottements, mais de façon générale, ce qui a été discuté doit être réalisé. Il est important d’essayer d‘avoir un retour d’autres propriétaires sur la bonne marche du syndic.

Le montant des charges

Les charges de copropriétés non récupérables peuvent être importantes. Mieux vaut éviter les immeubles équipés d’un ascenseur ou d’un gardien par exemple.

Il est donc priori préférable de viser de petites (voir moyennes) copropriétés, dans le but d’avoir un minimum de charges non récupérables auprès de son locataire.

Les charges communes

Attention également aux charges récupérables auprès du locataire mais communes, comme le chauffage au gaz par exemple desservi par une chaudière commune. Il s’agit donc de charges sur lesquelles on n’a que très peu de contrôle.

En période de non location, il faudra tout de même régler ses provisions pour charge lissées sur une année…

Même s’il est généralement possible d’installer une chaudière individuelle dans le logement acheté, l’installation impliquera un coût supplémentaire non négligeable (sans compter les discussions avec le syndic pour le passage des câbles d’arrivée de gaz…)

S’informer sur ces quelques points relatifs à la copropriété et intégrer ces considérations dans le choix de votre futur investissement locatif pourrait vous éviter pas mal de déconvenues…