Rembourser par anticipation le prêt de son investissement locatif ? Les avantages et les inconvénients…

Même si vous avez souscrit un crédit immobilier sur une longue période, 15 ou 20 ans, pour financer l’achat d’un bien locatif, il reste tout à fait possible de solder ce prêt à tout moment, si bien sûr vous disposez des liquidités suffisantes. Faut-il rembourser par anticipation le prêt de son investissement locatif ?

S’agit-il d’une option rentable pour placer votre argent disponible ? Il n’y a pas de réponse évidente et au-delà des chiffres, il y aussi des considérations un peu plus personnelles, qui dépendent des projets de vie et de la psychologie de chacun !

Sans compter que disposer d’une somme importante à placer ou investir peut parfois perturber les esprits…

Se débarrasser de ses dettes est toujours une solution alléchante, mais pas toujours la plus rentable, ça dépend des chiffres que l’on met derrière chaque cas. La conclusion n’est pas si évidente que cela…

S’il s’agit de dettes liées à un crédit à la consommation au taux d’intérêt élevé, il n’y a pas de question à se poser, il faut le solder au plus vite, dans le cas de l’immobilier, ça mérite quelques réflexions plus poussées…

Le bon moment pour un remboursement anticipé

S’il ne vous reste que quelques années de crédit à payer, le remboursement anticipé n’est pas vraiment une bonne affaire, surtout si le taux d’intérêt est bas. Dans ce cas, vous avez peut-être intérêt à placer la somme dont vous disposez, dans un placement avec une rémunération plus intéressante et autofinancer le remboursement.

S’il vous reste une longue période de remboursement à courir, le remboursement anticipé peut être plus avantageux.

Les avantages du remboursement anticipé dans le cadre d’un investissement locatif

• Eliminer le coût du crédit, les intérêts qui courent tous les mois…
• Faire en sorte que les loyers perçus deviennent une réelle rentrée d’argent, immédiate : soit pour en faire un revenu supplémentaire ou une capacité d’investissement sur d’autres supports peut-être plus performants (bourse par exemple…)
• Réduire son taux d’endettement en éliminant ces dettes. (Retrouver de la capacité d’épargne ou d’emprunt).
• S’affranchir de difficultés financières en cas de vacances locatives ou de problème de paiement des locataires. Il n’y a plus de mensualité à rembourser, on s’évite donc un certain stress…

Les inconvénients du remboursement anticipé

• Devoir, dans la grande majorité des cas, payer des pénalités de remboursement anticipé. Typiquement 3% du capital restant dû. Mais ces pénalités peuvent avoir été négociées à la baisse (voir supprimées) lors de l’obtention du prêt. De même, il arrive pour certains contrats qu’elle ne soient plus demandées si l’on entre dans les 5 dernières années de remboursement.
• Etre soumis à une imposition plus lourde : en effet, l’un des modes de déclaration de ses revenus fonciers, la déclaration aux réels, offre la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunts du crédit en cours. Sans dette, vous perdez ainsi une opportunité d’alléger significativement vos impôts, notamment durant les premières années de crédit, celles pendant lesquelles les intérêts représentent une grosse part des mensualités.
• Ne plus disposer du capital qui a servi au remboursement…Ne plus avoir la possibilité d’investir d’une autre manière plus rentable ces liquidités.
• Rembourser un emprunt est également une épargne forcée et régulière : il est généralement plus difficile de placer tous les mois l’argent des loyers acquis ou de le réinvestir, ne pas le dépenser en superflu inutile.
• Le coup de pouce de l’inflation : en cas de prêt à taux fixe, la mensualité reste constante durant 15 ou 20 ans. Mais pendant ce temps, l’inflation fait perdre de la valeur à l’argent. La mensualité à rembourser en fin de prêt devrait en théorie vous paraître moins lourde…

Bien sûr ces divers intérêts et inconvénients sont à replacer dans la situation personnelle de chacun, à intégrer à ses autres projets afin de juger de façon globale la meilleure stratégie possible.

En cas d’un investissement locatif rentable, dont les loyers couvrent une grande part de l’ensemble des frais mensuels, et si vous n’avez pas besoin de rentes à court terme, il est généralement plus favorable de laisser les locataires successifs payer le logement le plus longtemps possible. Les liquidités disponibles pourraient très bien servir à investir dans un autre logement locatif !