10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif
Même si un bon rendement locatif s’obtient avant tout à l’achat, il reste possible par la suite, dans les années suivantes, d’améliorer la rentabilité. Le principe général est classique, minimiser les dépenses et obtenir davantage de recettes.
Ci-dessous des idées d’actions à mettre en œuvre dans ce sens. 10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.
Optimiser la rentabilité de votre investissement locatif
Prendre en charge soi-même la gestion locative de son bien
On n’est jamais si bien servi que par soi-même ! Eviter de confier la gestion à une agence qui vous facturera alors par exemple jusqu’à un mois de loyer pour chaque changement de locataire.
Des sites comme Rentila proposent gratuitement l’ensemble des documents et outils nécessaires au bailleur et d’autres comme Leboncoin permettent de trouver facilement des locataires, sans frais.
Pourquoi pas éventuellement continuer à sous-traiter certaines tâches parfois délicates, comme la réalisation des états des lieux, par une société indépendante, impartiale.
Changer son type d’imposition
Comparez votre imposition selon les deux régimes possibles : micro-foncier ou réel. Le régime réel est souvent plus avantageux durant les premières années d’un prêt immobilier, lorsque les intérêts d’emprunt et les charges déductibles sont importants. Avec le temps, si vos charges diminuent, le micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % peut redevenir plus intéressant. Pour la location meublée, l’équivalent est le micro-BIC, avec un abattement de 50 %.
Renégocier votre prêt ou moduler vos mensualités
La renégociation d’un prêt immobilier ou un rachat de crédit peut rester avantageux si le taux obtenu est sensiblement inférieur au taux d’origine. Cela permet de réduire le coût total du financement et d’améliorer la trésorerie de votre investissement locatif.
Il est également possible, selon les conditions de votre contrat, de demander une modulation des mensualités. Après quelques années de remboursement, vous pouvez diminuer vos échéances en allongeant légèrement la durée du prêt, ce qui améliore l’autofinancement et réduit vos dépenses mensuelles.
Renégocier vos assurances
Au-delà de l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) ou de l’assurance loyers impayés, pensez également à renégocier votre assurance emprunteur. Depuis les réformes récentes, il est possible de changer d’assurance de prêt à tout moment, ce qui peut réduire significativement le coût total de votre crédit. Faire jouer la concurrence permet souvent d’obtenir de meilleures garanties pour un prix inférieur.
Rénovez votre bien
Dans le but de maintenir en état son logement, il ne faut pas négliger d’effectuer régulièrement quelques travaux de rénovation. Un logement en excellent état, au confort moderne, permettra de garantir une demande locative forte et ainsi un bon niveau de loyer. De plus, il est possible d’obtenir certains crédits d’impôts pour par exemple l’isolation thermique, des frais que l’on pourra de plus déduire de ses revenus fonciers en déclarant au réel.
Optimiser vos revenus locatifs
Revaloriser le montant du loyer
Le bailleur peut revaloriser le loyer chaque année en appliquant l’indice INSEE IRL, généralement autour de l’inflation.
Cependant, cette revalorisation est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. De plus, les logements classés G sont interdits à la location. S’assurer d’un bon diagnostic énergétique est donc indispensable pour préserver son rendement locatif.
Pensez location meublée
Pour les locations nues, pensez à l’idée de passer en location meublée. Peut-être davantage contraignante, avec davantage de rotation de locataire, mais plus rémunératrice avec des loyers au moins 20% supérieurs. De plus, la fiscalité est aujourd’hui plus avantageuse pour ce type de location, notamment au réel, en amortissant les murs et les équipements du logement.
Essayez la colocation
La colocation n’est plus réservée aux étudiants : elle attire désormais de nombreux jeunes actifs, salariés en mobilité, freelances ou personnes cherchant un logement plus abordable et convivial. Les mentalités des bailleurs ont également évolué, faisant de la colocation un mode de location pleinement accepté.
Avec une clause de solidarité, chaque colocataire est responsable du paiement de l’intégralité du loyer, ce qui sécurise davantage les revenus. Côté rendement, louer une chambre avec accès aux parties communes permet souvent d’obtenir un taux de rentabilité supérieur de 1 à 2 %, parfois davantage selon la localisation et l’aménagement.
Réduire les vacances locatives
Minimiser les périodes sans locataire est essentiel pour préserver la rentabilité. Assurer soi-même la gestion locative peut améliorer le suivi des demandes, la réactivité et la qualité des visites. Pour les locations étudiantes, pensez à optimiser la transition pendant l’été en anticipant les relocations, en ajustant les dates de bail ou en ciblant des profils différents (stagiaires, alternants, jeunes actifs) afin de maintenir une occupation continue.
FAQs
Comment améliorer rapidement la rentabilité de mon investissement locatif ?
La rentabilité peut être optimisée en réduisant les dépenses (gestion locative, assurances, prêt immobilier, charges déductibles) et en augmentant les recettes (revalorisation du loyer, passage en meublé, colocation, baisse des vacances locatives). Une analyse annuelle de vos régimes fiscaux et de vos coûts est indispensable.
Quel est l’intérêt de gérer soi-même son bien plutôt que de passer par une agence ?
Gérer soi-même son bien permet d’éviter les frais de gestion (souvent 6 à 8 % du loyer) et les coûts de relocation facturés par les agences. Avec des outils comme Rentila, vous pouvez créer baux, quittances, états des lieux et suivre vos paiements, tout en restant réactif pour réduire les vacances locatives.
Le passage en location meublée permet-il vraiment d’augmenter la rentabilité ?
Oui. Les loyers meublés sont généralement 15 à 25 % plus élevés, la demande est forte et la fiscalité est souvent plus avantageuse, surtout en réel BIC avec amortissement du bien et du mobilier. C’est une stratégie efficace pour augmenter vos revenus, malgré une rotation des locataires plus fréquente.
Comment réduire efficacement les périodes de vacance locative ?
Assurer une gestion réactive, publier des annonces de qualité, soigner les visites et anticiper les départs des locataires permettent de réduire les périodes sans occupant. Pour les locations étudiantes, ajuster les dates de bail ou cibler des profils complémentaires (alternants, stagiaires, jeunes actifs) aide à maintenir une occupation continue.
Optimiser la rentabilité de votre investissement locatif : l’essentiel à retenir
- Gérez vous-même votre bien pour réduire les coûts
Évitez les frais d’agence en gérant directement vos locations. Utilisez des outils en ligne pour publier vos annonces, suivre vos loyers et réaliser vos documents. Sous-traitez uniquement les tâches techniques comme les états des lieux si nécessaire. - Choisissez le bon régime fiscal
Comparez micro et réel. Le réel est souvent plus intéressant avec un prêt immobilier (intérêts + charges importantes). Le micro-foncier ou micro-BIC devient plus avantageux si vos charges diminuent avec le temps. Optimiser son régime peut augmenter significativement le rendement net. - Renégociez votre prêt et votre assurance emprunteur
Un taux plus bas ou une assurance emprunteur renégociée peut réduire fortement vos mensualités et le coût total du crédit. Pensez également à moduler vos échéances pour améliorer votre trésorerie et votre autofinancement. - Entretenez et rénovez pour maintenir la demande
Un logement rénové, moderne et bien isolé se loue plus vite et plus cher. Certains travaux ouvrent droit à des aides ou se déduisent au réel. Un bon DPE est désormais indispensable pour louer et revaloriser le loyer. - Revalorisez vos loyers quand c’est possible
Appliquez chaque année l’IRL pour maintenir votre rendement. Attention : aucune revalorisation n’est possible pour les logements classés F ou G, et les logements classés G sont interdits à la location. Améliorer la performance énergétique devient une priorité stratégique. - Augmentez vos revenus avec le meublé ou la colocation
La location meublée permet des loyers plus élevés et une fiscalité très avantageuse au réel (amortissements). La colocation attire étudiants et jeunes actifs et améliore le rendement, souvent +1 à +2 points, tout en sécurisant les loyers via la clause de solidarité.
