Comment bien déclarer ses revenus locatifs ?
Déclarer ses revenus locatifs correctement est l’une des principales difficultés rencontrées par les nouveaux bailleurs.
Entre les différents régimes fiscaux (micro-foncier, réel, micro-BIC, réel BIC), les critères qui déterminent la catégorie d’imposition (revenus fonciers ou BIC), les formulaires à remplir (2042, 2044, 2042-C PRO), et les règles particulières liées à la location vide ou meublée, la fiscalité immobilière peut rapidement devenir un véritable casse-tête.
Pourtant, une déclaration bien préparée permet non seulement d’être en conformité avec l’administration fiscale, mais aussi d’optimiser la rentabilité de son investissement locatif.
On vous explique tout pour bien déclarer vos revenus locatifs.
Comment est définie la fiscalité applicable à mes revenus locatifs?
C’est bien la nature de l’activité exercée qui est appréciée par l’administration pour déterminer de quelle catégorie de revenus dépend votre activité.
Si vous exercez une activité de location meublée ou garnie vous êtes imposable dans la catégorie des BIC. Si cette location est consentie vide, vous dépendez de la catégorie des revenus fonciers.
Dans la majorité des cas, l’administration se basera sur le bail rédigé pour établir la catégorie selon laquelle vous êtes imposable. Mais parfois cela ne suffit pas…
En ce qui concerne la location meublée notamment, il est indispensable de mettre à disposition de l’occupant tous les meubles nécessaires à la vie courante (liste des meubles), en annexant l’inventaire au bail conclu.
Il est donc important de veiller à la bonne mise en place de votre activité en ne négligent aucun détail.
Une fois que la catégorie d’imposition est déterminée, il va falloir opter pour un régime d’imposition (micro ou réel).
Le régime Micro est le plus simple d’un point de vue administratif. Seul le report des loyers dans une case est nécessaire, mais, malgré cette simplicité, ce régime n’est pas toujours le plus avantageux fiscalement.
| Type de location | Location vide: Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux | Location meublée: Logements meublés, locations saisonnières, chambres d’hôtes | ||
| Régime | Réel | Micro Foncier | Réel | Micro-BIC |
| Plafond | 15 000€ | 77 700€ | ||
| Abbatement | Charges réelles | 30% | Charges réelles | 50% |
| Imprimé fiscal | 2044 ou 2044S | 2042 | 2042-C-PRO + 2031 + 2033 | 2042-C-PRO |
Quels sont les régimes d’imposition pour une location vide ?
Pour ce type de bail, les revenus issus des loyers constituent des revenus fonciers. S’offrent à vous alors deux possibilités :
Le micro-foncier
Applicable par défaut si le montant des revenus bruts (hors provisions pour charges) que vous percevez ne dépasse pas 15 000 €. Attention : cette limite est appréciée sur l’ensemble des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, y compris la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer est associé.
Ce choix vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs (30% censés couvrir vos charges). Les 70% restants sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La déclaration se fait sur le formulaire 2042, sans autre contrainte particulière. Vous déclarez les loyers hors charges.
Attention : certains biens sont exclus de ce régime (Monuments historiques, anciens dispositifs Malraux, Périssol, Besson, Robien, Borloo, etc.).
L’imposition au réel
Applicable au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option. Si le régime réel est choisi sur option, celle-ci est valable pour une durée minimale de 3 années, renouvelée tacitement.
Dans ce cas de figure, vous pouvez déduire la quasi-totalité des charges réellement supportées : travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, assurances habitation ou loyers impayés, honoraires d’intermédiaires, impôts fonciers (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), etc.
Ce choix n’est intéressant que si vos charges dépassent l’équivalent de l’abattement de 30% du micro-foncier.
Le régime réel nécessite d’être très vigilant quant à la déductibilité des charges. Les règles applicables aux revenus fonciers sont nombreuses et complexes, notamment concernant la nature des travaux. Le recours à un professionnel peut donc être pertinent.
Le formulaire permettant de déclarer ces revenus diffère selon le type de biens (avec ou sans dispositif fiscal particulier) : vous utiliserez le formulaire 2044 ou 2044-SPE. Les résultats doivent ensuite être reportés sur la déclaration 2042.
En cas de déficit foncier, la partie du déficit résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors cas des Monuments historiques et du régime Malraux).
La fraction du déficit excédant cette limite, ainsi que celle liée aux intérêts d’emprunt, n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Lorsque votre revenu global est insuffisant pour absorber la totalité de l’imputation autorisée, l’excédent reste imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.
Attention : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient la location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. À défaut, l’administration recalculera les revenus des trois années concernées sans tenir compte des déficits imputés.
Pour les détenteurs de parts de SCI, cette obligation s’accompagne également de la nécessité de conserver les parts pendant le même délai.
D’autres particularités existent. Il est donc important de consulter vos conseillers (expert-comptable, gestionnaire de patrimoine, avocat fiscaliste, etc.) pour vous assurer du respect des règles fiscales.
Les types d’imposition pour une location meublée
La location meublée consiste à mettre en location un bien à usage d’habitation en le garnissant de meubles.
Le statut de loueur en meublé (professionnel ou non professionnel) est de plus en plus choisi par les propriétaires, car il dépend d’une catégorie de revenus différente et moins taxée que les locations non meublées.
Une location est regardée comme une location meublée lorsqu’il y a assez de meubles pour donner au logement un minimum d’habitabilité.
La location meublée, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale sur le plan fiscal. Elle relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
De la même manière que pour les locations vides, deux régimes d’imposition s’offre à vous.
L’imposition de type micro-BIC
Applicable par défaut si le montant des recettes issues de la location meublée est inférieur à 77 700 €. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
Pour les activités de location de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes, le seuil de recettes est porté à 188 700 € et l’abattement est de 71%.
Ce régime est applicable uniquement lorsque l’activité est exercée en nom propre (LMNP ou LMP). Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés en sont exclues.
Attention : depuis les impositions établies au titre de 2016, les gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » (ou autre marque) ne bénéficient du régime micro-BIC de 71% que s’ils sont classés “meublé de tourisme”.
Le formulaire à utiliser est le 2042-C-PRO, sur lequel il suffit de déclarer vos recettes brutes. Vous déclarez les loyers charges comprises.
Bon à savoir
Il est possible de cumuler le régime Micro-foncier et le régime Micro-BIC.
Ces deux régimes concernent des catégories de revenus différentes et sont totalement indépendants.
Vous pouvez donc déclarer jusqu’à 15 000 € de revenus issus de locations vides (micro-foncier)
et jusqu’à 77 700 € de recettes de locations meublées (micro-BIC),
ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.
Comment remplir votre déclaration pour les revenus en micro-BIC ?
Vous devez inscrire le montant total des recettes locatives perçues sur la déclaration n°2042-C PRO,
dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50 %
(ou 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes)
sur le montant déclaré.
Régime BIC réel
Applicable au-delà de 77 700 € de recettes annuelles, ou sur option, le régime réel permet de déduire des loyers perçus l’ensemble des charges supportées, mais également d’amortir le bien immobilier et le mobilier. Ce régime peut être plus avantageux que le Micro-BIC lorsque les charges et amortissements sont élevés.
Il s’agit d’un régime qui vous place dans la même situation qu’une entreprise, c’est-à-dire un commerçant ou un artisan !
Qu’est ce que l’amortissement ?
L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur subie par un bien du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence.
Les amortissements calculés et constatés en comptabilité au titre d’un exercice viennent en déduction du bénéfice imposable. En location meublée (LMNP ou LMP), il est possible d’amortir l’immeuble ainsi que le mobilier et les équipements.
Attention : la partie terrain ne s’amortit jamais, quelle que soit la localisation ou l’étage du bien. Le terrain représente généralement entre 10 % et 40 % de la valeur totale du bien, selon le marché local.
La valeur amortissable correspond donc exclusivement aux constructions et aux équipements, lesquels sont amortis selon un modèle économique fondé sur la méthode des composants. Chaque élément du bien (structure, toiture, façade, installations techniques, mobilier, etc.) est amorti sur sa propre durée d’utilisation.
Exemple
Un bien évalué à 220 000€, loué 10 000€ par an, génère diverses charges (taxes foncière, honoraires de gestion, assurances, etc…) de l’ordre de 3000€.
Pour simplifier nous considérons qu’il n’y a pas d’emprunt sur ce bien.
| Type de location | Location vide: Logements vides, boxes et garages, locaux industriels, locaux commerciaux | Location meublée: Logements meublés, locations saisonnières, chambres d’hôtes | |
| Régime | Régime réel | Réel BIC | Micro-BIC |
| Loyers | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Abattement 50% | – 5 000 € | ||
| Charges déductibles | – 3 000 € | ||
| Amortissement | – 7 412 €* | ||
| Retraitement fiscal art 39C du CGI | 142 | ||
| Revenus à déclarer | 7 000 | 5 000 | 5 000 |
| Montant de l’imposition | 3 955 | 2 825 | 2 825 |
* Montant déterminé selon l’application de la règle d’amortissement par composants et l’utilisation d’un modèle économique reconnu.
Le passage de votre parc immobilier en location meublée peut s’envisager, mais de nombreux points sont à vérifier au préalable.
Loueur en meublé professionnel ou non professionnel, où est la différence ?
L’activité de location meublée peut être exercée sous 2 formes : la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP).
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les deux conditions suivantes :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € TTC ;
- ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est, par opposition, celui qui ne remplit pas l’une de ces deux conditions.
Les 2 principales différences entre ces 2 statuts sont :
- Le sort des déficits
En tant que loueur en meublé professionnel (LMP), les déficits éventuellement dégagés par l’activité peuvent être imputés sur le revenu global, sans limite annuelle.
En revanche, pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus BIC non professionnels de même nature, et uniquement pendant une durée de 10 ans. - Le régime de plus-values en cas de cession
En LMP, la vente du bien relève du régime des plus-values professionnelles. Sous certaines conditions, la plus-value peut être totalement exonérée en application de l’article 151 septies du Code Général des Impôts (exonération des petites entreprises).
Attention : si les conditions ne sont pas remplies, l’imposition peut être significativement plus élevée. Il est donc essentiel de vérifier ces aspects avec un professionnel avant toute opération.
Par ailleurs, le statut de loueur en meublé professionnel entraîne une affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), avec un impact direct sur le montant des cotisations sociales (contrairement au LMNP, soumis uniquement aux prélèvements sociaux).
Pourquoi faire appel à un expert comptable ?
L’appartenance à la catégorie des BIC, et l’option pour le régime réel imposent des obligations comptables et déclaratives importantes, notamment :
- le dépôt d’une liasse fiscale complète (formulaire 2031 et tableaux 2033, ou 2033 A à G selon le régime).
- la tenue d’une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, amortissements).
La déclaration de TVA n’est requise que dans les cas spécifiques où l’activité de location meublée est soumise à TVA (principalement les activités para-hôtelières).
Par ailleurs, l’adhésion à un centre de gestion agréé n’ouvre plus droit à des avantages fiscaux depuis les dernières réformes.
Les dispositifs suivants ont été supprimés :
- La réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité (plafonnée à 915 €) n’est plus applicable.
- La majoration de 25 % du bénéfice imposable en cas de non-adhésion a été définitivement supprimée depuis le 1er janvier 2023.
Comment remplir votre déclaration pour les revenus en réel-BIC ?
Vous devez reporter le montant du résultat figurant sur votre déclaration 2031 sur la déclaration n°2042-C PRO,
dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels » (ou professionnels si vous êtes LMP).
Ces éléments vous sont généralement fournis par votre expert-comptable.
FAQs
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel pour une location vide ?
Le micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, mais vous ne déduisez aucune charge réelle. Le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges (travaux, intérêts, assurances, gestion…) dépassent ce seuil. Il nécessite de remplir les formulaires 2044/2044-SPE.
Comment déclarer une location meublée : micro-BIC ou réel BIC ?
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € (ou 188 700 € en meublé de tourisme). Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % ou 71 %. Le réel BIC permet de déduire vos charges et d’amortir le bien, souvent plus rentable, mais implique une comptabilité complète.
Comment savoir si je suis LMNP ou LMP ?
Vous êtes LMNP si vos recettes meublées sont inférieures ou égales à 23 000 € ou inférieures à vos autres revenus professionnels. Vous devenez LMP uniquement si vos recettes dépassent 23 000 € et excèdent vos revenus professionnels. Le LMP entraîne cotisations sociales et régime des plus-values professionnelles.
Peut-on cumuler micro-foncier et micro-BIC la même année ?
Oui. Les deux régimes sont indépendants car ils concernent deux catégories fiscales distinctes : revenus fonciers (location vide) et BIC (location meublée). Vous pouvez donc déclarer jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers en micro-foncier et jusqu’à 77 700 € de recettes meublées en micro-BIC sans incompatibilité.
Déclarer ses revenus locatifs: l’essentiel à retenir
- Location vide = revenus fonciers ; location meublée = BIC
Le type de location détermine la catégorie fiscale : revenus fonciers pour les locations nues, BIC (LMNP/LMP) pour les locations meublées. Tout découle de cette distinction : formulaires, régimes et charges déductibles. - Micro-foncier : simple mais limité
Accessible si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, mais aucune charge réelle n’est déductible. Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges dépassent cet abattement. - Régime réel foncier : très efficace si vous avez des charges
Déductible : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, gestion, taxe foncière… Le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, sous conditions de location pendant 3 ans. - Micro-BIC ou réel BIC en location meublée
Micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes (abattement 50 %). Le réel permet de déduire toutes les charges + amortir le bien, souvent beaucoup plus avantageux fiscalement, mais nécessite une comptabilité complète. - LMNP vs LMP : seuil clé à 23 000 €
Vous devenez LMP si vos recettes meublées dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus professionnels. Le LMP entraîne cotisations sociales et régime des plus-values professionnelles. Sinon, vous restez LMNP. - Amortissement : l’avantage majeur en location meublée
En réel BIC, l’amortissement du bien et du mobilier réduit fortement le résultat imposable, souvent jusqu’à le neutraliser plusieurs années. C’est l’un des leviers fiscaux les plus puissants du statut LMNP.
