Comment se protéger contre les loyers impayés ?
En tant que bailleur, le risque de loyer impayé reste l’un des plus redoutés. Les dernières estimations indiquent qu’en France, environ 3 à 4 % des loyers connaissent un incident de paiement chaque année, et qu’un bailleur sur quatre sera confronté à un impayé au cours de sa carrière.
Véritable cauchemar pour le propriétaire, comment anticiper et gérer cette situation délicate ? Quels sont les recours et protections réellement disponibles ?
Voici, en résumé, comment se protéger contre les loyers impayés :
- Bien choisir son locataire et prendre le candidat le plus « sérieux »,
- Vérifier le dossier, la solvabilité du candidat locataire et ses garanties,
- Exiger une caution à votre candidat locataire,
- Prendre (en option) une assurance loyers impayés,
- Respectez vos locataires, proposer un logement agréable.
Les loyers impayés sont l’un des plus grand risques de l’investissement locatif, un risque qui peut impacter sévèrement la rentabilité mais surtout peut mettre le bailleur en grande difficulté financière, celui-ci devant généralement continuer à payer les mensualités de son prêt immobilier, sans loyer perçu en contrepartie.
Prévoir et garantir un paiement des loyers
Se loger fait partie des préoccupations majeures de toute personne active : c’est souvent l’un des premiers actes qui marque l’entrée dans une vie d’adulte responsable. Que l’on soit travailleur, étudiant, voyageur ou touriste, le besoin d’un logement reste constant.
Pourtant, le risque de loyers impayés demeure bien présent — et continue même de progresser.
En tant que propriétaire, il est donc essentiel d’anticiper et de sécuriser le paiement des loyers. Cela permet d’éviter des situations humaines difficiles, parfois ingérables, tout en limitant les discriminations liées au parcours ou au profil du locataire.
Ce contexte explique pourquoi certains hésitent encore à investir dans l’immobilier par crainte des impayés.
Pourtant, il existe aujourd’hui des solutions simples et pragmatiques pour réduire considérablement ce risque.
En tant que bailleur, adopter une démarche proactive est indispensable pour protéger votre investissement et gérer vos locations sereinement.
Choisir le bon locataire
La solution la plus évidente serait déjà de faire preuve de clairvoyance dans le choix de ses locataires. Demander un minimum de garanties, tenter de vérifier le sérieux de la personne… Mais de façon réaliste, une grande lucidité et des garanties béton ne seront jamais suffisantes. On peut tous se faire berner et un CDI ne donne aucune garantie sur la pérennité de l’emploi de la personne…
Bien se renseigner sur le candidat locataire reste néanmoins une étape indispensable.
Il n’existe aucune solution sûre à 100%, mais il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix du bon locataire.
Vous pouvez lire notre dossier complet: Comment bien choisir son locataire et vérifier son dossier
La caution solidaire
Fonctionnement de la caution solidaire
L’une des premières solutions est de proposer une caution solidaire pour le logement en question.
Concrètement, c’est un document qui autorise à une tierce personne — souvent un membre de la famille — de se porter garant pour une autre personne.
Cette même personne va, par conséquent, s’engager à payer le loyer en cas de difficultés de paiement de la part du locataire.
Cette alternative de la caution solidaire rassure le propriétaire qui possède alors la garantie de percevoir le loyer même en cas de défaut du paiement du locataire.
Pour se porter caution solidaire, la tierce personne rédige un acte de cautionnement dans lequel elle stipule clairement son engagement.
Le document doit préciser plusieurs mentions comme le montant du loyer, la durée de son engagement.
En règle générale, une caution solidaire est de la même durée que la durée du bail, soit 3 ans pour une location vide.
NB : il est vivement recommandé de préciser la durée de l’engagement ainsi que le montant du loyer que la cautionneur est prêt à assumer.
Caution solidaire ou caution simple ?
Il faut faire la distinction entre caution solidaire et caution simple (caution non solidaire).
Pour la caution simple, le propriétaire se tourne vers la caution uniquement en cas d’insolvabilité du locataire.
Avec la caution solidaire, que le locataire soit en mesure de payer son loyer ou pas, le garant solidaire sera amené à payer le loyer dans les deux situations.
C’est pourquoi le gouvernement français a décidé de renforcer la législation autour de la caution solidaire afin de limiter la multiplication des situations délicates pour les garants.
L’assurance loyers impayés
Pour vous protéger des impayés de loyer, vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés. Vous pouvez la souscrire auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance ou dans votre banque. Cette assurance prends en charge uniquement les locataires « solvables » et présentant peu de risques.
Ce type d’assurance a un coût, les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers charges comprises, toutefois déductible de ses recettes locatives en cas de déclaration au réel.
Mais surtout, ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond aux critères d’éligibilité. Typiquement un locataire en CDI ayant des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer (ou bien avoir un cautionnaire qui répond aux conditions). Et puis, ça implique évidemment un certain nombre de démarches administratives supplémentaires.
Autres conseils pour lutter contre les loyers impayés
- Accepter un locataire digne de fois : en tant que propriétaire, prenez toutes vos dispositions pour savoir à quel type de locataire vous avez à faire. Demander une GLI au locataire est une excellente solution.
- Se renseigner sur le locataire : en amont, avant la signature du bail de location, demandez des documents à caractère administratifs à votre locataire comme une pièce d’identité valide, ses dernières fiches de paie, une attestation de travail, une justification fiscale afin de vous faire une idée de ses revenus et sa capacité financière.
- Demander une assurance loyers impayés : les assurances couvrent également les loyers impayés et constituent pour le propriétaire une source de garantie sûre.
- Privilégier une bonne relation avec le locataire : ce conseil repose sur vos soft skills, c’est-à-dire sur la qualité de vos relations humaines. Elles se basent sur la confiance, le respect de la parole donnée, le respect des engagements et de la loi.
- Contacter le ou les garants; par email, par téléphone ou directement : le locataire ne payant pas ses loyers se trouve dans une position défavorable et inconfortable, surtout vis-à-vis de son garant et il se sentira dans l’obligation de réagir.
En tant que propriétaire, il existe donc aujourd’hui une panoplie de solutions et d’alternatives qui permettent de se prémunir d’un des problèmes majeurs dans une location, à savoir le loyer impayé. Ce sont des outils et des solutions pratiques qui évitent bien souvent de situations désagréables autant pour le propriétaire bailleur comme le locataire.
Privilégier la discussion avec le locataire
C’est en particulier le cas lorsque le non-paiement de loyer intervient après plusieurs mois ou plusieurs années sans soucis. La première chose à faire est de prendre contact avec le locataire afin de comprendre l’origine de l’absence de paiement. Peut-être s’agit-il tout simplement d’un oubli. Ce qui peut arriver notamment si le locataire est récent, s’il vient d’arriver dans la ville par exemple, s’il n’a pas encore pris toutes ses marques…L’oubli de bonne foi peut arriver à n’importe qui, c’est pourquoi il faut d’abord commencer par une discussion.
Dans le cas de difficultés financières réelles, il est toujours préférable d’essayer de trouver un arrangement, notamment si ces problèmes ne sont que passagers. Un étalement de la dette peut être une option, il faut alors rédiger par écrit l’accord trouvé, un document qui sera signé par le locataire ainsi que par le bailleur.
Réagir rapidement contre les loyers impayés
Dans le cas de retards récurrents, de plusieurs événements qui tendent à prouver le manque de fiabilité du locataire, il convient d’agir plus fermement, rapidement : commencez tout d’abord par une mise en demeure de payer son loyer par lettre recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez avoir recours à un second courrier encore plus formel, le commandement de payer par voie d’huissier, si rien n’évolue suite à votre premier recommandé.
Plusieurs actions à mener en parallèle
Informer l’assureur
Parallèlement, il convient d’informer votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, en faisant attention de suivre la procédure prévue au contrat.
Informer la caution
D’autre part, si une personne s’était porté caution pour votre locataire défaillant, il faut évidemment la prévenir sans attendre. Dans un premier temps à l’amiable, cette personne pouvant éventuellement aider à débloquer la situation, puis par un commandement à payer de la même manière que pour le locataire lui-même.
Contacter un huissier
Enfin, si ces commandements à payer restent sans réponse, vous pouvez mandater un huissier afin qu’il procède à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire, avant que celui-ci ne se déclare insolvable.
Expulser son locataire mauvais payeur
Une procédure d’expulsion est un cheminement à la fois long et couteux : comptez 2 ans et plusieurs milliers d’euros (frais d’huissier, d’avocat…), sans oublier évidemment le manque à gagner des loyers non réglés durant cette période.
Une fois le commandement à payer reçu par le locataire (ou le cautionnaire), il dispose de 2 mois pour régler ses dettes.
Une fois ce délai dépassé, vous pouvez lancer une procédure d’expulsion en assignant par huissier votre locataire devant le tribunal d’instance de la ville où est situé le logement.
Cette action permet à la fois au bailleur de déclarer officiellement la résiliation du bail, selon la clause de loyer non payé, et d’initier une procédure d’expulsion. Il est préférable à ce stade de faire appel à un avocat, une solution qui a un coût, mais qui simplifie le suivi de cette procédure complexe.
Une enquête menée par les services sociaux évalue alors l’environnement financier et social du locataire.
De cette étude dépendra les décisions qui seront prises par le juge : soit un délai de paiement s’il est estimé que le locataire doit être en mesure de payer ses arriérés de loyer. Dans ce cas, la procédure d’expulsion est stoppée. Soit une confirmation de la fin du bail et le départ obligatoire du locataire. Il est alors défini une date d’expulsion, qui peut éventuellement survenir à l’issue de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Dans ce deuxième cas de figure, le locataire doit partir sous les 2 mois qui font suite à la date d’expulsion. Si ce n’est pas la cas, il faudra alors à nouveau faire appel à un huissier de manière à ce qu’il lance une action auprès du préfet pour une intervention de la force publique.
Si rien n’est fait, il vous restera un dernier recours : attaquer l’Etat pour préjudice financier en raison du manque d’action de sa part, et demander une indemnisation.
La Cour de Cassation a confirmé qu’un locataire ne bénéficiait pas de protection du droit de la consommation. En cas de loyers impayés, un propriétaire dispose donc de 3 ans et non de 2, pour saisir la justice.
Vous pouvez retrouver encore plus d’informations sur le site Service-publique.fr
FAQs
Quel est le risque réel de loyers impayés pour un bailleur ?
En France, 3 à 4 % des loyers connaissent un incident de paiement chaque année. On estime qu’un bailleur sur quatre sera confronté à un impayé au cours de sa carrière. Un incident peut rapidement impacter la rentabilité d’un investissement et mettre en difficulté un propriétaire qui doit continuer à payer son crédit.
Comment réduire le risque de loyer impayé ?
La prévention passe par : un choix rigoureux du locataire, la vérification des pièces et de la solvabilité, la caution solidaire, une assurance loyers impayés (GLI), et une relation saine avec le locataire. Aucune solution n’est parfaite, mais combinées, elles réduisent fortement le risque.
La caution solidaire protège-t-elle vraiment le propriétaire ?
Oui. Avec une caution solidaire, le garant peut être sollicité immédiatement dès le premier impayé, sans attendre que le locataire soit officiellement déclaré insolvable. C’est plus protecteur qu’une caution simple. Le garant doit toutefois signer un acte de cautionnement clair, précisant durée et montant.
Que faire en cas de loyer impayé ?
Agir vite : prendre contact, puis envoyer une mise en demeure, suivie d’un commandement de payer par huissier. Prévenir la caution et, si applicable, l’assureur GLI. En dernier recours, une procédure d’expulsion peut être engagée devant le tribunal, mais elle est longue et coûteuse.
Comment se protéger contre les loyers impayés ? : l’essentiel à retenir
- Sélectionner soigneusement son locataire : Analysez le dossier avec rigueur : revenus suffisants (généralement 3× le loyer), contrat de travail stable, historique locatif, justificatifs complets. Une vérification cohérente du profil reste la première barrière contre les impayés et limite les risques dès la signature.
- Exiger des garanties solides : Optez pour une caution solidaire ou une assurance loyers impayés (GLI) selon la situation. La caution renforce la sécurité immédiate, tandis que la GLI couvre plus largement les retards prolongés, la procédure d’expulsion et parfois les dégradations.
- Rédiger un bail clair et conforme : Un contrat de location précis (mentions légales, montant du loyer, modalités de paiement, obligations du locataire, engagement écrit du garant…) évite les contestations. Un bail bien construit est un outil juridique indispensable en cas de litige ou d’impayé.
- Entretenir une relation saine avec le locataire : Un climat de confiance facilite la communication, réduit les tensions et encourage le locataire à signaler rapidement un problème. Respect, transparence et réactivité évitent souvent que de petites difficultés se transforment en impayés durables.
- Réagir rapidement au premier signe d’impayé : Ne laissez jamais traîner : relance amiable, mise en demeure recommandée, contact du garant, déclaration à l’assureur GLI, puis huissier si nécessaire. Une intervention rapide limite la dette, accélère la résolution et protège la rentabilité du bien.
