Investir dans un immeuble de rapport, avantages et inconvénients
Il existe de multiples façons d’investir dans l’immobilier, le classique appartement vide, meublé ou géré en location saisonnière, les garages ou parking, les surfaces commerciales, les SCPI, etc… sans oublier l’investissement dans un immeuble de rapport !
Investir dans un immeuble de rapport, complet, composé de plusieurs biens locatifs, d’habitation et éventuellement de commerces, est une niche, qui pourtant présente de nombreux atouts, mais également quelques inconvénients…
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport
Pour l’investisseur désireux de se bâtir un patrimoine immobilier, Il y a en effet plusieurs avantages clefs à acheter un immeuble comportant plusieurs biens à louer plutôt que d’acquérir des appartements unitaires les uns après les autres.
Un prix de revient unitaire moins élevé
En règle générale, acheter plusieurs biens locatifs regroupés dans le même immeuble en même temps permet de bénéficier d’un « prix de gros », autrement dit un prix au mètre carré inférieur. Ainsi acheter plusieurs appartement en bloc permet d’obtenir un meilleur prix d’acquisition global que si on les achetait indépendant les uns après les autres.
Un prix d’achat plus faible, mais un loyer par appartement qui sera identique à celui que l’on aurait fixé pour un bien acheté seul. Ainsi mécaniquement la rentabilité est plus élevée.
Diluer les risques liés aux impayés
D’autre part, acquérir plusieurs logements permet de diluer les risques liés aux impayés. En effet, le remboursement global des mensualités est couvert par plusieurs locataires. Si l’un fait défaut, il ne s’agit pas d’une perte totale de revenus locatifs, il restera les autres loyers pour couvrir une partie des dépenses. De manière générale, plus on dispose de biens, plus les conséquences d’un loyer impayé sont limitées.
Il peut s’agir d’un bon argument à faire jouer pour convaincre votre banquier pour l’obtention de votre prêt…
Des économies d’argent
Acheter d’un coup plusieurs biens permet de réaliser des économies importantes: les frais d’agence, de notaire, les frais bancaires. Mais également les frais d’assurance ou la taxe foncière qui sont généralement plus faibles pour un immeuble de plusieurs appartements, comparativement au même nombre d’appartements gérés indépendamment.
Pas de charges de copropriété
Investir dans un immeuble de rapport permet d’éliminer totalement les charges de copropriété, puisqu’il n’existe pas de syndicat ni de parties communes gérées par un tiers. Vous détenez l’immeuble dans son intégralité et pilotez directement l’ensemble des dépenses.
Cette maîtrise simplifie l’optimisation des coûts et évite les charges inutiles. Elle permet également de réaliser de véritables économies d’échelle, notamment lors des travaux, en rénovant plusieurs logements simultanément et en négociant plus facilement les prix avec les entreprises et fournisseurs.
Un gain de temps significatif
Monter un projet d’investissement immobilier demande du temps : recherche du bien, négociation, financement, compromis, acte notarié. En achetant un immeuble de rapport, vous concentrez ces démarches en une seule opération, au lieu de les répéter pour chaque appartement.
Au quotidien, la gestion devient également plus simple. Tous les logements se trouvent au même endroit, ce qui facilite les visites, les interventions et le suivi des locataires. L’absence de syndic supprime aussi les réunions chronophages, libérant du temps pour développer d’autres projets.
Un seul décisionnaire
En investissant dans un immeuble de rapport, vous devenez l’unique maître à bord. L’absence de syndic et de copropriétaires supprime les conflits, les assemblées générales et les décisions interminables sur les travaux à engager.
Vous décidez seul des priorités, du calendrier des interventions et du budget à allouer. Cette liberté de gestion permet d’agir plus vite, de mieux planifier les dépenses et d’optimiser durablement la rentabilité de l’immeuble.
Quelques inconvénients tout de même
Pas facile à dénicher
En effet, d’une part, un bon immeuble de rapport n’est pas quelque chose facile à dénicher. Le marché de ce type de bien est restreint, il y a peu de ventes. Evidemment, il y a aussi assez peu d’acheteurs, mais tout de même quelques investisseurs avisés. De plus, il est difficile de trouver des agents immobiliers pouvant prodiguer de bons conseils, étant donné la rareté de ces ventes, ce qui explique leur manque d’expérience dans le domaine.
Un investissement financier conséquent
D’autre part, acheter ce type d’immeuble implique un investissement financier conséquent, et donc bien souvent la demande d’un prêt d’un montant élevé. De quoi inquiéter votre banquier, et ce même si le total des revenus locatifs en vis-à-vis est important. Surtout qu’il s’agit d’un investissement peu commun pour un banquier de la part d’un particulier, mieux vaut donc avoir prévu un dossier béton !
Manque de diversification de ses investissements
Acheter plusieurs biens immobiliers situés dans le même immeuble pose également le problème du manque de diversification de ses investissements : l’immeuble est situé dans un lieu unique, qui pourra avec le temps, gagner ou perdre de la valeur…dans l’hypothèse où le secteur ou la ville deviendrait soudainement moins attrayant pour les locataires. Pour un investissement long terme, il est toujours difficile d’avoir des certitudes.
Difficile à revendre
Surtout qu’en cas de volonté de revente, il faudra tout revendre d’un coup… difficile donc de récupérer rapidement des liquidités, sauf à entrer dans des démarches assez lourdes de revente à la découpe (ce qui potentiellement peut-être très profitable étant donné le prix d’achat en gros…).
Seul à tout gérer
Enfin, le fait qu’il n’y ait pas de syndic, pas de copropriétaires, peut aussi avoir un côté négatif, vous êtes seul à tout gérer, mais également seul à tout payer ! Et lorsque l’on parle de travaux lourds comme une toiture, il faut savoir anticiper ces dépenses…au risque de se retrouver dans des situations financières difficiles.
Un dernier conseil, pensez à vérifier la conformité urbanistique du bâtiment. Le fait qu’un bâtiment soit divisé en plusieurs logements, ne signifie pas qu’il a l’autorisation d’être exploité de cette manière.
FAQs
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment détenu par un seul propriétaire et composé de plusieurs lots loués (logements et parfois commerces). L’investisseur perçoit plusieurs loyers à partir d’un seul bien, sans copropriété ni syndic, et gère l’ensemble de l’immeuble en direct.
Un immeuble de rapport est-il plus rentable qu’un appartement ?
Souvent oui. Le prix d’achat au mètre carré est généralement plus bas, tandis que les loyers restent alignés sur le marché local. Cette combinaison améliore mécaniquement la rentabilité, surtout lorsque l’investisseur optimise les travaux, la fiscalité et la gestion.
Quels sont les principaux risques d’un immeuble de rapport ?
Les principaux risques sont le montant élevé de l’investissement, le manque de diversification géographique, la difficulté de revente en bloc et la nécessité d’anticiper des travaux lourds. L’investisseur doit disposer d’une trésorerie suffisante et d’une vision long terme.
Faut-il une structure juridique spécifique pour investir ?
Non, mais le choix du mode de détention est stratégique. Un immeuble de rapport peut être détenu en nom propre, en SCI ou via une société, selon les objectifs fiscaux, patrimoniaux et de transmission. Un accompagnement professionnel reste fortement recommandé.
Investir dans un immeuble de rapport : points essentiels à retenir
- Un prix d’achat plus compétitif : Acheter plusieurs logements en bloc permet souvent d’obtenir un prix au mètre carré inférieur à celui d’achats unitaires.
- Une meilleure dilution du risque locatif : Plusieurs loyers couvrent les charges et le crédit, ce qui limite l’impact d’un impayé isolé.
- Aucune charge de copropriété : L’absence de syndic simplifie la gestion et permet d’optimiser directement toutes les dépenses.
- Des économies d’échelle réelles : Travaux groupés, assurances, frais bancaires et notariaux : le coût global par logement diminue.
- Un investissement plus engageant : Le ticket d’entrée est élevé, la gestion centralisée exige du temps, des compétences et une trésorerie de sécurité.
- Une vérification juridique indispensable : La conformité urbanistique et administrative du bâtiment doit être vérifiée avant l’achat, notamment en cas de division en plusieurs logements.
