L’essentiel de la protection du locataire âgé en cas de congé d’un bail d’habitation
La signature d’un bail d’habitation est ouverte tant à des personnes physiques qu’à des personnes morales (sociétés, associations…). Face à cette grande diversité, certains locataires disposent de droits plus ou moins étendus. C’est notamment le cas des locataires âgés et à faibles ressources auxquels le renouvellement du bail ne peut être refusé que sous certaines conditions. Retour sur cette règle à travers un exposé du contenu le protection du locataire âgé en cas de congé, les obligations qu’elle engendre pour le bailleur et les exceptions dont bénéficie ce dernier.
Une protection en extension du locataire âgé en cas de congé
Lorsqu’un bail d’habitation arrive à son terme, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat pour certains locataires protégés, âgés de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le SMIC.
Cette protection a été étendue par la loi ALUR du 24 mars 2014 : la limite d’âge est à présent fixée à 65 ans et les ressources annuelles ne sont plus mesurées par rapport au SMIC mais par rapport au plafond de ressources exigé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (ce plafond étant fixé par arrêté du ministre en charge du logement).
L’âge du locataire est estimé à la date d’échéance du contrat ; le montant de ses ressources à la date de notification du congé. Les ressources du locataire prises en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale, hors plus-value de cessions.
Des obligations importantes pour le bailleur
Proposer une offre de relogement adaptée
Le bailleur peut donner congé à son locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources s’il lui propose une offre de relogement. Les caractéristiques de celle-ci sont strictement délimitées. En effet, elle doit tout d’abord correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire. De plus, le nouveau logement proposé doit être décent et sans risques quant à la santé ou à la sécurité physique du locataire.
Enfin, il doit être situé dans une zone géographique clairement définie à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 :
– Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit être situé dans le même arrondissement, dans un arrondissement limitrophe inclus dans la commune ou dans une commune limitrophe de l’arrondissement où se situe le logement initial ;
– Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit être situé dans le même canton, dans un canton limitrophe inclus dans la commune ou dans une commune limitrophe du canton où se situe le logement initial ;
– A défaut, dans la même commune ou dans une commune limitrophe à moins de 5km du logement initial.
Proposer une offre de relogement dans un délai bien défini
La présentation de l’offre de relogement par le bailleur ne peut pas intervenir n’importe quand.
Elle ne peut être antérieure à la notification du congé, puisqu’elle ne saurait avoir un lien avec un acte juridique inexistant. Elle ne peut pas non plus être postérieure à la date d’expiration du bail, sans quoi le congé donné au locataire ne respecterait plus la condition de relogement avant échéance du bail. Dans ces deux cas, l’offre de relogement est considérée comme nulle et le bail est reconduit au profit du locataire.
Le bailleur doit donc présenter une offre de relogement à son locataire durant la période du préavis, entre la notification du congé et l’échéance du bail. La question qui s’est alors posée était de savoir si l’offre devait être présentée concomitamment à la notification du congé ou si le bailleur disposait d’un laps de temps entre la notification et l’arrivée à échéance du préavis et du bail pour proposer un nouveau logement à son locataire.
La Cour de cassation s’est prononcé en faveur la deuxième option dans plusieurs de ses décisions (voir par exemple la première décision sur ce point, rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 2 juin 2010, n°09-66.698). La Cour précise que « l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé et qu’il faut et suffit que l’offre de relogement soit faite pendant la période de préavis ». Ce délai laissé au bailleur lui permet de s’informer quant aux ressources et possibilités du locataire afin de lui proposer une ou des offres adaptées.
Notons également que le locataire dispose d’un droit de réflexion sur les offres qui lui sont proposées. Ce temps de réflexion n’est pas encadré et il peut courir jusqu’à l’échéance du bail.
Exceptions en faveur du bailleur
L’interdiction de refuser le renouvellement du bail d’un locataire protégé et l’obligation de lui adresser une offre de relogement conforme ne s’appliquent pas au bailleur personne physique âgé de plus de soixante ans ou dont les ressources par an sont inférieures à une fois et demie le SMIC. L’âge du bailleur est apprécié à la date d’échéance du bail et les ressources sont évaluées à la date de notification du congé.
Si les bailleurs sont deux époux, le fait que l’un d’eux soit âgé de plus de 60 ans à l’échéance du bail suffit pour que le congé soit notifié au locataire sans offre de relogement.
Par ailleurs, en cas de décès du locataire entre la notification du congé et l’échéance du bail, le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement au co-titulaire du bail qui ne remplit pas les conditions légales d’âge et de ressources.
FAQs
Qui est considéré comme locataire âgé protégé ?
La loi protège le locataire âgé de 65 ans ou plus dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds de ressources des logements conventionnés. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, et les ressources à la date de notification du congé, sur la base des revenus fiscaux déclarés.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail ?
En principe, non. Le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement du bail d’un locataire protégé, sauf s’il lui propose une offre de relogement conforme, adaptée à ses besoins et située dans un périmètre géographique strictement défini par la loi.
Quand et comment le bailleur doit-il proposer le relogement ?
Le bailleur doit présenter l’offre de relogement pendant la période de préavis, entre la notification du congé et l’échéance du bail. Il n’a pas l’obligation de la joindre au congé, mais il doit impérativement la formuler avant la fin du bail.
Existe-t-il des exceptions en faveur du bailleur ?
Oui. Le bailleur personne physique âgé de plus de 60 ans ou disposant de faibles ressources bénéficie lui-même d’une protection. Dans ce cas, il peut donner congé au locataire protégé sans proposer de relogement, sous conditions légales strictes.
Locataire âgé en cas de congé d’un bail d’habitation : points essentiels à retenir
- Une protection légale renforcée : La loi protège les locataires âgés et modestes contre le refus de renouvellement de leur bail.
- Des critères précis et cumulés : L’âge (65 ans ou plus) et les ressources inférieures aux plafonds réglementaires doivent être réunis.
- Une obligation de relogement encadrée : Le bailleur doit proposer un logement décent, adapté et géographiquement proche du logement initial.
- Un calendrier à respecter : L’offre de relogement doit intervenir pendant le préavis, avant l’échéance du bail, sous peine de nullité du congé.
- Un droit de réflexion pour le locataire : Le locataire dispose d’un temps de réflexion sur les offres, pouvant aller jusqu’à la fin du bail.
- Des exceptions au profit du bailleur : Un bailleur âgé ou à faibles ressources peut donner congé sans obligation de relogement.
