Liste des frais et charges déductibles des revenus fonciers
Lors de la déclaration des revenus locatifs, l’objectif du bailleur est de réduire le revenu imposable en déduisant les dépenses réellement engagées pour un bien loué. Pour être déductibles, ces frais et charges doivent être directement liés à un bien donné en location, justifiés par des pièces, et ne pas relever de dépenses personnelles.
Quels sont donc les frais et charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs ?
Les principes de base de la déductibilité des dépenses
Pour être déductibles des revenus locatifs, les dépenses doivent respecter des critères stricts définis par le Code général des impôts.
Le bailleur peut déduire les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, dès lors qu’ils visent à maintenir ou améliorer le logement sans en modifier la structure.
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement restent exclus de toute déduction, même s’ils améliorent le confort du bien.
La déductibilité dépend également :
- de la nature du bien (logement loué nu ou meublé),
- de son affectation (usage d’habitation ou professionnel),
- et du fait que le bien soit effectivement destiné à la location.
Les principaux frais et charges déductibles des revenus locatifs
Les charges de copropriété
Lorsque le bailleur loue un bien situé en copropriété, certaines charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Les modalités de déduction dépendent toutefois du régime fiscal applicable.
Dans le cadre du régime foncier, le bailleur déduit les provisions pour charges versées au cours de l’année, puis réintègre la part non déductible une fois la ventilation connue.
Dans le cadre d’une location meublée imposée en BIC, seules les charges réellement supportées et non récupérables auprès du locataire sont déductibles.
Régularisation des charges
Provisions + régularisation → uniquement revenus fonciers
Charges payées = charges déduites → BIC (meublé)
Exemple
En 2024, vous versez 1 500 € de charges de copropriété à votre syndic pour un logement donné en location.
En 2025, le syndic arrête les comptes et ventile ces charges comme suit :
Charges fiscalement déductibles : 950 €
Charges non déductibles : 320 €
Charges récupérables auprès du locataire : 200 €
Solde créditeur (trop-perçu) : 30 €
🔹 Si le logement relève du régime foncier (location nue)
Vous avez déduit en 2024 les provisions versées.
En 2025, vous devez réintégrer les sommes non déductibles, soit :
320 € + 200 € + 30 € = 550 €
Cette somme corrige la déduction initiale opérée l’année précédente.
🔹 Si le logement relève du régime BIC (location meublée)
Vous ne déduisez que les charges réellement supportées et non récupérables, soit 950 €.
Aucune régularisation de provisions n’est nécessaire, car seules les charges définitives sont prises en compte.
Conservez systématiquement les appels de fonds et les relevés d’arrêté des comptes du syndic : ils sont indispensables pour justifier la déduction et la régularisation en cas de contrôle fiscal.
Les travaux d’entretien et de réparation
Pour conserver un bien immobilier en bon état de fonctionnement, le propriétaire bailleur doit entretenir régulièrement les lieux ou mener des travaux de réparation. Les interventions vont du remplacement de la chaudière à la remise en état du toit, en passant par le renouvellement du revêtement sol. Dans les baux, certaines dépenses sont à la charge du locataire pour remettre à neuf le logement. Elles sont considérées comme des charges déductibles lors de la déclaration du revenu foncier.
Les travaux de rénovation
Ils comprennent le changement du revêtement mural comme le papier peint ou le rafraichissement de la façade externe. La liste inclut également la mise en place des équipements électriques après la rénovation ou le remplacement de la canalisation. Il est à remarquer que ces dépenses sont déductibles car les travaux ne changent ni la structure ni l’agencement de l’habitation. Par ailleurs, le volume et la surface habitables doivent être inchangés. Les frais de diagnostic pour évaluer les travaux d’entretien sont aussi considérés comme des charges déductibles.
Les travaux d’amélioration
Ils visent essentiellement à améliorer le confort des occupants dans l’habitat. La structure du bâtiment ne doit subir aucune modification. Les dépenses déductibles vont de la mise en place d’un ascenseur aux travaux de raccordement, en passant par la pose d’un système de sécurité. L’installation d’interphone, de volet et de chauffage central ainsi que l’aération d’une salle de bain sont aussi des charges qui peuvent être déduites lors de la déclaration du revenu foncier. Malgré ces travaux, la consistance générale de l’habitat doit être conservée sans changement de volume ou de structure. Il ne s’agit donc pas de travaux de reconstruction ou d’agrandissement.
Les propriétaires des bâtiments à usage professionnel comme les bureaux et les commerces bénéficient des charges déductibles. C’est le cas de l’installation de rampe d’accès pour handicapés qui fait partie des travaux d’amelioration. Il en est de même des cheminements extérieurs pour faciliter leur accueil. Les travaux à mener visent à agrandir le portail d’entrée, à supprimer les portes qui gênent leur circulation, à abattre les murs et certains obstacles. Les travaux d’aménagement ayant pour but de faciliter l’accès aux trottoirs sont également déductibles. Les charges relatives aux problèmes liés à l’amiante comme la protection des bâtiments ou les travaux de désamiantage sont des travaux d’amélioration. Elles sont également classées comme des dépenses déductibles.
Les travaux en copropriété
Ils représentent les dépenses liées aux charges d’un immeuble en copropriété. Ils sont déductibles lors de la déclaration des revenus locatifs. Les travaux concernent les dépendances communes comme l’aménagement des escaliers ou le hall d’entrée d’une propriété à usage d’habitation. Suivant la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 relative au droit de la copropriété, les charges déductibles comprennent les dépenses pour maintenir, faire fonctionner et administrer les parties communes de l’immeuble. Les dépenses pour l’extension, la remise en état et la démolition d’un immeuble à usage professionnel ne sont pas déductibles.
Les autres frais et charges déductibles
Les primes d’assurance
Couvrant tous types de risques des biens en location sont déductibles dans leur intégralité. Elles concernent aussi bien les indemnités obtenues pour une garantie de loyers impayés que pour une garantie universelle de risques locatifs. Les primes d’assurance pour propriétaire non occupant sont aussi des charges déductibles des revenus fonciers.
- Les primes versées pour la garantie des loyers impayés (GLI)
- Les primes versées pour la garantie universelle des risques locatifs (GRL)
- Les primes d’assurance PNO (propriétaire non occupant)
Les frais de gestion
Notamment les dépenses liées à la gestion et à l’administration d’un bien immobilier sont des charges déductibles.
- La rémunération des gardes et concierges
Ces frais concernent le paiement du salaire d’un concierge qui assure l’entretien quotidien du bâtiment ou du gardien qui assure la sécurité des lieux.
- Les frais de gestion
Les rémunérations versées aux personnes qui s’occupent de la gestion de votre bien sont déductibles. Le paiement de la prestation du syndic qui assure la gestion de la copropriété est également concerné par la charge déductible.
- Les frais de procedure
Dans le cas d’un litige avec son locataire, le propriétaire bailleur a besoin d’engager une procédure pour régler le problème. Les honoraires versés à un avocat, un notaire, un huissier ou un expert sont également déductible.
Autres frais de gestion
Il s’agit d’une manière générale, des autres frais de gestion supportés par les propriétaires pour l’administration et la gestion de leurs immeubles donnés en location comme par exemple :
- Les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
- Les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels ;
- Les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location, dans l’hypothèse où ils sont supportés par le bailleur ;
- Les frais de promotion et de publicité.
Les frais de gestion (achat de modèles types de contrat de location, frais de correspondance, téléphone, achat de logiciels etc.) sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an et par logement (source). L’utilisation de Rentila reste donc pratiquement Gratuite, l’abonnement est déductible de vos impôts. C’est un achat de logiciel.
Les intérêts d’emprunt
Ils sont également des charges déductibles. Les dépenses liées à l’inscription hypothécaire et à l’élaboration du dossier d’emprunt peuvent être prises en considération lors de la déclaration des revenus fonciers. Il en est de même des intérêts d’emprunt pour réparer, construire ou acquérir un bien immobilier. Il faut savoir que les mensualités comprennent ces intérêts. De ce fait, elles ne sont pas prises en compte dans les charges déductibles.
Certaines taxes et impôts
Les impositions relatives au bien loué et à la charge du propriétaire sont également des charges déductibles. Tel est le cas des taxes foncières, des taxes annuelles sur les bureaux en Ile de France et des taxes spéciales d’équipement. Les pénalités en cas de retard sont aussi déductibles du revenu foncier.
Vous pouvez donc déduire:
- La taxe foncière
- La taxe spéciale d’équipement
- La taxe sur les bureaux en Ile-de-France
| Type de dépenses | Traitement fiscal (selon le régime) | Exemples |
|---|---|---|
| Travaux d’entretien |
Déductibles en location nue (revenus fonciers) et en location meublée (BIC), sous réserve qu’ils ne modifient ni la structure ni la surface du bien. |
Peinture, remplacement de revêtements, entretien de toiture, ravalement simple |
| Travaux de réparation |
Déductibles dans tous les régimes lorsqu’ils visent à remettre le bien en état sans en changer la consistance. |
Réparation de chaudière, remise en état après dégradations, plomberie, électricité |
| Travaux d’amélioration |
Déductibles en revenus fonciers (hors agrandissement). En BIC, ces dépenses peuvent être déduites ou amorties selon leur nature. |
Remplacement de fenêtres, installation d’une cuisine ou salle de bains, isolation |
| Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement |
Non déductibles en revenus fonciers. En BIC, ces dépenses relèvent généralement de l’immobilisation et de l’amortissement. |
Extension, surélévation, création de surface habitable, reconstruction lourde |
| Frais de gestion | Déductibles dans tous les régimes, selon les règles propres à chaque catégorie fiscale. | Honoraires de gestion, frais de syndic, logiciels de gestion locative |
| Frais d’assurance | Déductibles dans tous les régimes lorsqu’ils concernent le bien loué. | Assurance PNO, garantie loyers impayés |
| Taxes liées au bien |
Déductibles selon le régime fiscal, à l’exclusion des taxes récupérables auprès du locataire. |
Taxe foncière (hors TEOM), taxes spéciales d’équipement |
| Intérêts d’emprunt |
Déductibles dans tous les régimes lorsque l’emprunt finance l’acquisition, la conservation ou les travaux du bien loué. |
Intérêts du crédit immobilier, frais de dossier, assurance emprunteur |
Ce que vous devez savoir en plus
Les charges déductibles concernent uniquement les logements effectivement loués. Un bien vacant, destiné à la vente ou occupé par le propriétaire, n’ouvre droit à aucune déduction. Une même dépense ne peut être déduite qu’une seule fois.
Certains dispositifs fiscaux spécifiques (anciens dispositifs type Borloo) prévoient des abattements forfaitaires, calculés en pourcentage des loyers. Les dépenses non déductibles ne sont pas perdues : elles peuvent être prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.
Les intérêts d’emprunt restent déductibles, y compris lorsqu’ils concernent un prêt contracté pour payer des droits de succession ou de donation.
En revanche, les travaux payés par le locataire ne sont jamais déductibles. Seuls les travaux financés par le propriétaire le sont, notamment pour remettre le logement en état avant la mise en location.
Enfin, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles, car ils augmentent la valeur du bien. En copropriété, seules les charges liées aux parties communes sont concernées, selon des règles de déclaration spécifiques.
👉 Une déclaration rigoureuse est essentielle. En cas de doute, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel pour éviter les erreurs fiscales.
FAQs
Quelles dépenses peut-on déduire des revenus locatifs ?
Le bailleur peut déduire certaines dépenses liées à un bien donné en location, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation locative. Les règles varient selon le régime fiscal applicable (location nue ou meublée), mais concernent généralement les travaux, charges de copropriété, frais de gestion, assurances et intérêts d’emprunt.
Les travaux sont-ils toujours déductibles ?
Non. Les travaux d’entretien et de réparation sont en principe admis dans tous les régimes. Les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement font l’objet d’un traitement fiscal spécifique, qui dépend du régime d’imposition (déduction, amortissement ou exclusion).
Peut-on déduire les charges d’un logement vacant ?
En principe, seules les charges d’un logement effectivement loué ou destiné à la location peuvent être prises en compte. Un bien occupé par le propriétaire ou destiné à la vente n’ouvre pas droit à déduction. Les règles peuvent toutefois varier selon la durée et la justification de la vacance.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles quel que soit le régime ?
Oui. Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la conservation ou les travaux d’un bien destiné à la location sont admis fiscalement. Leur mode de prise en compte dépend toutefois du régime d’imposition du bailleur.
Frais et charges déductibles des revenus locatifs : points essentiels à retenir
- Régime fiscal déterminant : Le traitement des charges dépend du régime d’imposition : revenus fonciers pour la location nue, BIC pour la location meublée.
- Lien direct avec l’activité locative : Les dépenses doivent être engagées dans l’intérêt du bien loué et justifiées par des pièces comptables.
- Travaux soumis à des règles différentes : Selon leur nature, les travaux peuvent être déduits, amortis ou exclus du résultat imposable.
- Charges de copropriété traitées différemment selon le régime : La déduction des provisions et leur régularisation concerne certains régimes, tandis que d’autres retiennent uniquement les charges effectivement supportées.
- Certaines dépenses valorisent la revente : Les charges non admises en déduction peuvent, dans certains cas, être prises en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.
- Justificatifs indispensables : Factures, relevés de charges, contrats et attestations doivent être conservés en cas de contrôle fiscal.
