Dépôt de garantie : les précautions à prendre en fin de bail

Les baux d’habitation, pour des logements meublés ou non, prévoient très généralement le versement d’un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire afin de couvrir d’éventuels désordres qui seraient constatés lors de la sortie des lieux. On rappellera que, conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer (hors charges) pour la location vide et deux mois pour la location meublée.


Voici l’essentiel à connaître sur la restitution du dépôt de garantie :

  1. Vous devez restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 1 mois pour un état des lieux conforme; 2 mois s’il n’est pas conforme.
  2. Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire.
  3. Vous pouvez retenir les impayés de loyers ou de charges, frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
  4. Toute retenue doit être justifiée par un document (devis, factures, relances …).

Respectez le délai de restitution

A l’issue de la location, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire si le logement ne présente pas désordres qui lui sont imputables. La loi ALUR du 27 mars 2014 a instauré une forme de sanction à l’attention des bailleurs qui retiendrait indument le dépôt de garantie, passé un délai d’un mois. Ainsi, la loi permet d’appliquer, de droit, une pénalité de 10% du montant du loyer par mois entamé. La note peut donc devenir très rapidement salée pour les bailleurs.

Bon à savoir

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
  • 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre :

  • en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier),
  • ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En conséquence, afin d’éviter d’avoir à payer une telle indemnité dans une situation conflictuelle, il est préférable de procéder à quelques précautions.

Faites l’état des lieux de sortie

Ainsi, lorsque le locataire notifie son préavis, il convient d’organiser un état des lieux contradictoire. Cela signifie que les deux parties, bailleur et locataire, doivent être présentes ou représentées.

L’état des lieux de sortie est l’élément clé, ne le négligez surtout pas !

Dans l’hypothèse où le bailleur pressent que le logement présentera des désordres assez importants ou que les relations avec le locataire sont difficiles, il est recommandé de solliciter la présence d’un Huissier dont l’état des lieux de sortie ne sera pas contestable.

De même, si le locataire refuse d’être présent à l’état des lieux ou part sans laisser d’adresse connue, il convient, là encore, de mandater un Huissier. En effet, ce dernier pourra convoquer le locataire pour l’état des lieux. Cette convocation permettra de réputer l’état des lieux contradictoire même si le locataire ne se présente pas.

Avec un état des lieux contradictoire et précis, qui plus est dressé par un professionnel assermenté tel qu’un Huissier, le bailleur pourra justifier efficacement des retenues qu’il a opérées sur le dépôt de garantie.

Retenue sur le dépôt de garantie

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le propriétaire. La loi permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues pour :

  • impayés de loyers,
  • impayés de charges locatives,
  • travaux locatifs,

Retenue pour impayé de loyer

Le bailleur est en droit de déduire du dépôt de garantie le montant de loyer impayé que le locataire lui doit.

Important

La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer. Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer de loyer et demander au propriétaire de l’imputer sur le dépôt de garantie.

La pratique à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.

En cas de dernier loyer impayé, le bailleur peut retenir la somme du dépôt de garantie mais le locataire ne pourrait pas prétendre à la délivrance d’une quittance.

Retenue pour impayé de charges

Si le logement se situe dans une copropriété et que vous avez opté pour les charges au réel (paiement de provisions sur charges) le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes annuels pour faire la régularisation de charges.

Le propriétaire peut retenir 20 % de la caution pour la régularisation de charges !

En revanche, si vous avez opté pour des charges au forfait, vous ne pouvez pas faire une régularisation, il n’y a donc pas de possibilité de conserver une partie du dépôt de garantie.

Retenue pour travaux de remise en état

L’état des lieux de sortie va servir à mettre en évidence les éventuelles dégradations dont les réparations incomberait au locataire.

Le bailleur doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté des éléments (peintures, sols, meubles, équipements …), il peut se référer à une grille de vétusté.

Modèles de grille de vétusté

Télécharger gratuitement un modèle de grille de vétusté

En cas de retenue pour des travaux de remise en état, un simple devis d’un professionnel suffit comme justificatif.

Une précision finale, la pénalité de 10 % évoquée plus haut ne s’applique pas, si le locataire est parti sans laisser d’adresse rendant donc impossible la restitution du dépôt de garantie.

Modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie

Télécharger gratuitement un modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue


Aurore TABORDET-MERIGOUX – Avocat
70, avenue Kléber – 75116 PARIS – FRANCE
http://www.tabordet-avocat.com

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