Comment calculer la rentabilité de mon investissement locatif ?
Vous voulez investir dans l’immobilier locatif, mais vous manquez des renseignements concrets au niveau des démarches ? Afin d’assurer un bon rendement de votre projet, voici les différents éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif.
Qu’est-ce qu’une rentabilité locative ?
L’investissement immobilier locatif reste une valeur refuge qui intéresse de nombreux particuliers. Source plus sûre, plus stable et plus rentable de revenus que n’importe quel autre placement financier, l’investissement locatif nécessite toutefois quelques précautions à prendre en amont.
Il est essentiel, comme tout projet d’investissement, d’évaluer si l’opération immobilière va s’avérer rentable.
Plusieurs moyens existent pour montrer la pertinence d’un tel choix d’investissement dans le locatif, notamment en calculant la rentabilité brute et la rentabilité nette.
La rentabilité locative est un ratio qui permet d’apprécier au plus juste les revenus issus de la location d’un bien immobilier. On parle de niveau de rendement de la somme investie.
Cet indicateur très utile de la performance de l’opération est aussi utilisé dans d’autres types de placements comme l’épargne, l’assurance-vie ou encore la bourse.
Rentabilité brute et rentabilité nette
Calculer la rentabilité brute
La rentabilité d’un investissement locatif correspond à la somme des revenus que l’acquisition immobilière génère par rapport au prix d’acquisition du bien.
En règle générale, pour calculer la rentabilité, on utilise la formule suivante : [(loyer mensuel x 12)/prix d’achat] x 100.
On parle alors de rentabilité brute. Le résultat obtenu donne le pourcentage et le bénéfice annuel que rapporterait l’investissement locatif.
Cet indicateur est utile pour avoir un premier aperçu de ce que peut rapporter ce genre d’investissement.
Pour une rentabilité nette précise
Toutefois, la rentabilité brute ne prend pas en compte certaines variables financières.
C’est le cas avec les points suivants :
- Les frais de financement : frais de notaire, frais d’assurance-emprunteur, intérêts de crédit, garanties ;
- La fiscalité : dont la taxe foncière payable chaque année et l’impôt sur le revenu ;
- Les frais d’assurances : assurance propriétaire non occupant et assurance loyers impayés (type GLI) ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les frais d’entretien : pour le propriétaire, cela concerne le gros œuvre comme le ravalement de la façade, le changement d’une chaudière, etc.
- Des frais incompressibles ou non récupérables : charges de copropriété, amélioration de l’immeuble ;
- Les loyers mensuels.
Tous ces montants sont donc à intégrer dans la formule du calcul de la rentabilité locative pour obtenir un chiffre plus affiné et plus réaliste au quotidien.
La rentabilité nette locative est donc égale au taux de rendement une fois que vous avez retiré les différentes charges précédemment qui sont supportées par le propriétaire.
Calculer la rentabilité locative en utilisant la Méthode Larcher
La méthode Larcher permet de faire une estimation approximative du rendement d’un investissement locative. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers. En effet, la méthode suppose que les dépenses et les taxes équivalent à 3 mois de loyer et permet d’avoir une valeur plus ou moins exacte du rendement locatif.
On utilise la formule suivante : [(loyer mensuel x 9)/prix d’achat] x 100.
Sur quelle durée se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ?
Chaque année est différente et c’est pourquoi les montants des charges et des encaissements ne sont jamais identiques.
Une rentabilité locative sur une année ne reflète donc pas le véritable gain économique qui est issu par ce genre d’investissement.
C’est pourquoi la rentabilité nette doit se calculer pour chaque année de l’investissement locatif.
Dès lors, chaque bien apporte des caractéristiques différentes qui vont impacter directement le rendement.
Par exemple, une location neuve coute habituellement plus cher à l’achat, mais elle entraine beaucoup moins de travaux dès la première location et sur les années suivantes.
Sur le long terme, ce genre de location s’avère donc payante et source d’économies tout en assurant un confort de vie au locataire.
Ensuite, la superficie du logement est un autre critère essentiel. Une grande surface offre un taux de turn-over des locataires plus faibles. Cependant, ce genre de bien se loue moins cher au mètre carré par rapport à une petite surface (studio ou T1).
Exemples concrets de calcul de la rentabilité locative
Pour mieux comprendre comment fonctionne chaque méthode de calcul, voici plusieurs exemples chiffrés basés sur un même cas pratique.
Hypothèse de départ :
- Prix d’achat du bien : 180 000 €
- Loyer mensuel hors charges : 750 €
1. Exemple de calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute se calcule uniquement en fonction du prix d’achat et des loyers encaissés.
Formule :
(Loyer mensuel × 12) / Prix d’achat × 100
Calcul :
Loyer annuel : 750 × 12 = 9 000 €
Rentabilité brute : (9 000 / 180 000) × 100 = 5 %
Rentabilité brute = 5 %
Cet indicateur donne une première vision rapide du rendement potentiel, utile pour comparer plusieurs biens.
2. Exemple de calcul de la rentabilité nette
La rentabilité nette intègre les charges réellement supportées par le propriétaire.
Dans cet exemple, imaginons :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Taxe foncière | 850 € |
| Charges non récupérables | 450 € |
| Assurance PNO | 120 € |
| Entretien / travaux annuel moyen | 400 € |
| Total des charges | 1 820 € |
Formule :
(Loyer annuel – charges) / Prix d’achat × 100
Calcul :
9 000 – 1 820 = 7 180 €
Rentabilité nette : (7 180 / 180 000) × 100 = 3,98 %
Rentabilité nette = 3,98 %
Cela reflète beaucoup mieux la réalité économique de l’investissement.
3. Exemple de calcul de la rentabilité nette-nette (après impôts)
La rentabilité nette-nette inclut la fiscalité.
Supposons que le propriétaire soit imposé à :
- 11 % d’impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Soit un taux global de 28,2 %.
Revenu imposable :
7 180 € (loyer net avant impôt)
Impôt à payer :
7 180 × 28,2 % = 2 024 €
Revenu net-net :
7 180 – 2 024 = 5 156 €
Rentabilité nette-nette :
(5 156 / 180 000) × 100 = 2,86 %
Rentabilité nette-nette = 2,86 %
C’est l’indicateur le plus réaliste pour mesurer le « vrai » rendement final.
4. Exemple avec la méthode Larcher
La méthode Larcher estime que les charges annuelles représentent en moyenne 3 mois de loyer.
Formule :
(Loyer mensuel × 9) / Prix d’achat × 100
Calcul :
750 × 9 = 6 750 €
(6 750 / 180 000) × 100 = 3,75 %
Rentabilité Larcher = 3,75 %
Cette méthode est pratique pour une estimation rapide avant d’entrer dans les détails.
Calculateur de rentabilité locative
Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
À dire vrai, il n’existe pas de réponse précise à cette question, car la rentabilité locative dépend de plusieurs éléments comme la situation de l’immeuble, le prix d’achat, le niveau des charges supportées par le propriétaire, le montant des travaux effectués ou envisagés, les loyers pratiqués, etc.
Une rentabilité locative peut être moins importante dans une grande agglomération, car le marché immobilier est tendu et les prix immobiliers sont particulièrement élevés.
A contrario, cette rentabilité peut trouver un écho positif dans le fait d’être certain de trouver un locataire à n’importe quel moment de l’année parce que la demande locative est particulièrement forte depuis quelques années.
La rentabilité locative peut être impactée par la vacance locative, surtout quand le bien demeure inoccupé pendant plusieurs mois (ce qui signifie aucun encaissement de loyer).
Néanmoins, d’après une moyenne observée, on se rend compte que pour une ville de plus de 100 000 habitants, le taux de rendement très appréciable tourne autour de 5 %.
Au minimum, une rentabilité locative tourne de 2 à 3 %.
Mais ces chiffes, rappelons-le, sont à mettre entre guillemets, car ce taux dépend du budget investi, des envies du propriétaire bailleur, de la situation patrimoniale, du type de location (nu ou meublé), des services annexes, ou encore du choix de défiscalisation (loi Pinel, loi Duflot, Malraux, statut LMNP, etc.)
Comment rendre rentable mon investissement locatif ?
Avant toute chose, l’investisseur locatif doit comprendre que le prix d’achat du bien et le montant du loyer ne suffisent pas à justifier ou non de la rentabilité locative.
Il est important, cependant, de porter une attention toute singulière à la qualité de l’emplacement géographique et au dynamisme du marché locatif.
Chaque client a un besoin spécifique. Ainsi, se faire accompagner ou faire appel à un professionnel permet de prendre du recul et d’avoir des réponses précises à ses besoins.
Chaque client doit pouvoir bénéficier d’une étude sur mesure : situation personnelle, situation patrimoniale, fiscalité, besoins.
On cherche alors le dispositif le plus pertinent.
Une autre solution pour optimiser la rentabilité locative est de bien penser à la recherche et à la sélection du locataire, à la façon aussi de gérer la location (faut-il faire appel à un gestionnaire locatif ? Obtenir un mandat de gestion pour la gestion du bien ? Ou gérer seul ?.
La rentabilité locative est avant toute chose une question de perspective. Il s’avère nécessaire de penser à long terme et de ne pas être obnubilé par les chiffres, car ces derniers changent d’une personne à une autre en fonction de nombreux critères.
FAQs
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
La rentabilité brute se calcule avec la formule suivante : (loyer mensuel × 12) / prix d’achat × 100. Cela donne un premier aperçu du rendement avant de prendre en compte les charges.
Quelle est la différence entre rentabilité nette et rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette inclut toutes les charges supportées par le propriétaire, tandis que la rentabilité nette-nette ajoute également la fiscalité de l’investisseur pour obtenir le rendement réel après impôts.
Quel est un bon taux de rentabilité locative ?
En général, un rendement locatif compris entre 2 % et 3 % est considéré comme correct, tandis qu’un taux autour de 5 % est jugé très bon dans les grandes villes où la demande locative est forte.
Comment utiliser la méthode Larcher pour calculer la rentabilité ?
La méthode Larcher consiste à calculer la rentabilité brute sur neuf mois de loyers, partant du principe que les charges annuelles représentent environ trois mois de loyer.
Sur combien d’années se calcule réellement la rentabilité locative ?
La rentabilité doit être évaluée chaque année, car les charges, les revenus et la situation fiscale du propriétaire varient. Seul un calcul annuel suivi permet d’obtenir un rendement fiable à long terme.
Calculer la rentabilité de mon investissement locatif : points à retenir
- La rentabilité locative est un ratio qui permet d’apprécier au plus juste les revenus issus de la location d’un bien immobilier.
- Le calcul de la rentabilité brute permet d’avoir un premier aperçu de ce que peut rapporter l’investissement, tandis que la rentabilité nette prend en compte toutes les charges pour un résultat plus précis.
- Au minimum, une rentabilité locative tourne autour de 2-3 %, et un bon taux de rendement se situe autour de 5 %.
- L’emplacement et la demande locative locale restent les deux facteurs déterminants : ils influencent directement le risque de vacance et donc la rentabilité réelle.
