Retour sur 2025 : le marché a repris, le locatif s’enfonce
En 2025, l’immobilier français a envoyé un message assez clair : la vente redémarre doucement, mais la location longue durée reste sous pression. Reprise fragile dans l’ancien, locatif qui se contracte, DPE au centre de toutes les décisions, fiscalité en mode « brouillard », et crédit qui redonne un peu d’air. Voilà le film.
Un climat général … pas très “investisseur-friendly”
Le mot qui revient le plus cette année côté bailleurs, c’est fatigue.
Pas parce que “tout va mal”, mais parce que le secteur est devenu difficile à lire : règles qui bougent, arbitrages permanents, et une impression persistante d’avancer avec une carte… qui change de légende tous les trois mois.
Marché de l’ancien : reprise réelle, mais sans euphorie
Après les secousses de 2023–2024, 2025 ressemble à une sortie de crise : les transactions repartent, les prix se stabilisent dans plusieurs zones, et certaines villes reprennent des couleurs.
Mais rien n’est uniforme : selon les secteurs, on a vu de la stabilité, des rebonds modestes… et encore des replis. Bref, le marché avance, mais il ne court pas.
Le vrai sujet : la location longue durée en tension permanente
Là, c’est moins subtil : l’offre locative se réduit pendant que la demande reste élevée (voire augmente).
Résultat mécanique : candidatures en masse, sélection plus dure, et un marché où la moindre annonce devient un événement.
- Moins de biens disponibles (sorties du parc locatif, arbitrages, ventes).
- Plus de contraintes (énergie, fiscalité, encadrement, obligations).
- Plus de tension (et donc plus de frictions côté propriétaires comme côté locataires).
DPE : l’année du basculement (et des décotes)
Le DPE n’est plus un simple diagnostic : en 2025, c’est devenu un critère économique.
L’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores a accéléré les décisions :
travaux, vente, ou sortie du locatif.
En parallèle, l’horizon 2026 a ajouté un twist : la réforme annoncée du calcul pourrait améliorer la note de certains logements (notamment chauffés à l’électricité) sans travaux.
Bonne nouvelle potentielle… mais qui rappelle surtout une chose : les règles du jeu bougent.
Fiscalité : beaucoup de débats, peu de stabilité
Entre impôts locaux, discussions sur la fiscalité du meublé, interrogations sur les plus-values, et annonces autour d’un statut du bailleur privé, 2025 a été une année très bavarde… et parfois frustrante.
Le sentiment dominant chez beaucoup de propriétaires : l’incertitude fiscale.
Et quand l’incertitude s’installe, l’investissement ralentit — même quand le besoin de logements, lui, ne ralentit pas.
Crédit immobilier : la respiration de l’année
S’il y a une note un peu plus légère en 2025, elle vient du financement : taux qui se stabilisent (parfois baissent légèrement), banques plus présentes, concurrence plus active.
Ça n’a pas tout réglé, mais ça a rendu des projets à nouveau possibles — et ça, le marché l’a senti.
Ce que 2025 nous apprend (vraiment)
- Le marché de la vente peut repartir sans que le locatif aille mieux.
- Le DPE est devenu un levier de valeur (et un déclencheur de décisions).
- La fiscalité et la stabilité réglementaire sont désormais des facteurs aussi importants que l’emplacement.
- Le logement est un sujet politique central … et ça se voit dans la fréquence des annonces.
Et 2026 ?
Le paradoxe reste entier : la demande de logements est forte, la pénurie locative est là, et le crédit redonne un peu d’air. Mais sans visibilité (fiscale, énergétique, réglementaire), beaucoup de propriétaires resteront en mode prudence.
Chez Rentila, on voit surtout une réalité terrain : en 2026, gérer “à l’instinct” devient risqué. Il faut suivre ses chiffres, ses échéances, ses obligations, et décider plus vite – sans se laisser surprendre.
Malgré les tensions actuelles, l’investissement immobilier locatif conserve un atout unique en France : l’effet de levier du crédit. Contrairement aux placements boursiers ou à l’épargne classique, l’immobilier vous permet d’emprunter pour investir — et c’est le locataire qui rembourse une partie (ou la totalité) de votre emprunt. Avec des taux autour de 3,5 % en 2025, cet effet de levier reste puissant pour se constituer un patrimoine avec un apport limité.
Certes, l’immobilier n’est ni « sans impôts » ni systématiquement le placement le plus rentable (la bourse affiche des rendements comparables, voire supérieurs sur longue période). Mais il offre quelque chose de rare : un actif tangible, financé en grande partie par l’emprunt et la banque, qui génère des revenus réguliers. Sur 20 ans, vous devenez propriétaire d’un bien dont la valeur suit généralement l’inflation, tout en ayant mobilisé un capital initial limité.
En 2026, ce ne sera pas plus facile — mais les fondamentaux restent solides : la demande locative est forte, le crédit redevient accessible, et les biens bien choisis (emplacement, DPE, rentabilité) continuent de performer. Le message ? Ne pas céder au découragement. Oui, il faut être plus rigoureux, plus sélectif, et mieux géré. Mais pour ceux qui prennent le temps de bien structurer leurs projets, l’immobilier locatif reste un levier de création de patrimoine éprouvé.
