Investir dans un bien occupé : comment ça marche ?
Vous envisagez d’investir dans un bien occupé ? L’achat de logements occupés représente une option intéressante. Ce type d’investissement implique l’acquisition de propriétés qui sont déjà louées, vous permettant de connaître le montant du loyer à l’avance et d’éviter la recherche immédiate d’un locataire.
Les biens vendus occupés : une offre et une demande limitée
La grande majorité des petites annonces immobilières concernent des biens vendus libres de tout contrat de location.
Mais il existe un petit pourcentage d’annonces de biens vendus occupés, c’est-à-dire avec un bail de location en cours et donc un locataire en place.
Ces ventes n’intéresseront évidemment pas ceux qui souhaitent acheter pour en faire leur résidence principale, étant donné qu’il ne sera pas possible de récupérer immédiatement la jouissance du logement.
Seuls les investisseurs immobiliers sont susceptibles de les acheter, ce qui réduit par conséquent la demande potentielle.
Quels sont les avantages à investir dans un bien occupé ?
Investir dans des propriétés déjà louées offre des avantages considérables, tels qu’une potentielle réduction du prix d’achat, un gain de temps significatif, et l’élimination des périodes sans locataire. Voici une analyse approfondie des atouts de cette approche d’investissement.
Obtenir une réduction sur le prix d’achat
Investir dans des propriétés occupées peut conduire à des prix d’achat inférieurs à la moyenne du marché. Cette réduction est due au fait que l’acheteur ne peut pas immédiatement accéder à la propriété pour effectuer des travaux ou bénéficier d’avantages fiscaux, comme ceux prévus par la loi Cosse.
En général on estime qu’un bien vendu loué se négocie avec une décote pouvant aller jusqu’à 20% en dessous de sa valeur vide.
Toutefois, la réduction est souvent moindre pour les petites surfaces. Les studios et deux-pièces, prisés pour l’investissement locatif, sont moins susceptibles de bénéficier de cette réduction. De plus, la réduction varie selon plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail et le loyer par rapport à la moyenne du marché.
Économiser du temps et éviter les périodes sans locataire
Si vous préférez gérer vous-même votre bien immobilier, acheter un logement déjà loué vous fera économiser du temps et de l’argent. En choisissant cette option, vous éviterez les périodes sans locataire qui suivent souvent un achat. La période sans locataire affecte directement votre rendement. En achetant un bien déjà loué, vous commencerez à générer des revenus immédiatement, tout en évitant le stress de la recherche d’un nouveau locataire.
Faciliter l’obtention de crédit
Investir dans un bien occupé simplifie également l’obtention de prêts immobiliers. Comme le logement est déjà loué et sa rentabilité connue, il est plus facile de démontrer la viabilité du projet. Cela rassure les banques, vous plaçant dans une position plus favorable pour négocier les taux d’intérêt.
Comment éviter les pièges de l’achat de logements occupés ?
Bien que l’investissement dans des logements occupés offre de nombreux avantages, il présente aussi certains pièges. Voici trois aspects clés à vérifier pour éviter les mauvaises surprises.
Vérifier la conformité du bail en cours
Lors de l’achat d’un logement occupé, vous héritez du bail existant. Il est donc crucial de vérifier sa conformité. Assurez-vous également que le bail comporte une clause résolutoire, permettant la résiliation en cas d’impayé.
Évaluer le montant du loyer
L’achat d’un logement déjà occupé vous informe sur le montant du loyer. Vérifiez qu’il correspond à la réalité du marché. Un loyer inférieur à la moyenne peut être un argument pour négocier le prix de vente.
Examiner le dossier du locataire actuel
Pour un investissement immobilier, il est souvent recommandé de souscrire à une garantie loyer impayé (GLI). Pour obtenir cette garantie, assurez-vous que le locataire actuel a un bon dossier : pas de retards de paiement, des revenus stables, et l’absence de contentieux locatifs.
Les risques et inconvénients à investir dans un bien occupé
Gestion locative sous les conditions du bail existant
L’inconvénient principal réside dans le fait de débuter une gestion locative sous les termes d’un bail déjà en cours. Cette situation peut s’étendre sur plusieurs années, imposant des conditions prédéfinies qui peuvent ne pas être optimales pour l’investisseur.
Evaluation du loyer fixé par l’ancien propriétaire
Le loyer établi par l’ancien propriétaire est un élément clé. Était-il aligné sur les tarifs du marché ? Ce loyer est crucial pour déterminer la rentabilité de l’investissement pour les mois ou années à venir. Si le loyer a été sous-évalué, il ne pourra pas être augmenté significativement avant la fin du bail, limitant la rentabilité à moyen terme.
Potentiel surévaluation du loyer
Inversement, si le loyer actuel est surévalué, cela peut fausser la perception du rendement réel à long terme. Il est donc essentiel d’évaluer avec précision le loyer par rapport au marché.
Projets de rénovation et revalorisation du voyer
Si l’objectif est de rénover et potentiellement meubler le logement pour en augmenter le loyer, il faudra attendre le départ du locataire actuel. Cette attente indéterminée peut signifier un rendement inférieur aux prévisions initiales. Cependant, cette situation n’est pas permanente.
Comprendre les motivations de la vente
Il est crucial de s’interroger sur les raisons de la vente d’un bien loué, qui devrait théoriquement être rentable pour le propriétaire. Informez-vous sur la solvabilité du locataire actuel, vérifiez s’il a correctement payé ses loyers récents et considérez les charges de copropriété qui peuvent affecter la rentabilité. L’accès à l’historique des comptes de copropriété est indispensable pour évaluer correctement l’investissement et éviter de se laisser séduire par la perspective de revenus immédiats.
Les droits des locataires dans les logements acquis avec bail existant
Continuité des droits du locataire sous bail en cours
Lorsqu’un logement est acheté avec un bail de location déjà en place, les droits du locataire actuel restent pleinement en vigueur. Cela signifie que, en tant que nouveau propriétaire, vous ne pouvez pas demander au locataire de quitter les lieux tant que le bail existant est actif. Ce bail, signé entre le locataire et l’ancien propriétaire, continue de régir les termes de la location, malgré le changement de propriété.
Importance de l’examen détaillé du bail
Il est crucial d’examiner en détail toutes les clauses du bail hérité. Ce dernier peut contenir des informations essentielles telles que le montant du loyer actuel, les modalités de révision de ce loyer, les conditions d’entretien et de réparation du logement, ainsi que les droits et devoirs spécifiques du locataire et du propriétaire. Cette étude approfondie vous permettra de comprendre pleinement vos obligations en tant que nouveau bailleur et les droits de votre locataire.
Règles de récupération du logement à l’expiration du bail
Lorsque le bail arrive à son terme, et que vous souhaitez récupérer le logement pour un usage personnel ou pour le relouer, il est impératif de respecter des règles et délais spécifiques. Ces règles varient en fonction de la nature du bail (meublé ou non meublé) et des motifs légaux de résiliation ou de non-renouvellement du bail. Par exemple, en cas de location non meublée, un préavis de six mois est généralement requis pour donner congé au locataire. De plus, la loi peut exiger que des raisons valables soient fournies pour le non-renouvellement du bail, comme un besoin de récupérer le logement pour y habiter ou pour des travaux majeurs.
Considérations pour la récupération à long terme
La récupération d’un logement loué peut être un processus de longue haleine, pouvant prendre plusieurs années, en fonction de la durée restante du bail et des dispositions légales en vigueur. Il est donc important pour un investisseur de planifier à l’avance, en tenant compte de ces délais, notamment si l’objectif est de rénover, de réoccuper ou de relouer le logement à des conditions différentes.
En résumé, l’achat d’un bien locatif occupé nécessite une compréhension approfondie des droits du locataire et des obligations légales qui en découlent. Une évaluation minutieuse du bail en place et une planification à long terme sont essentielles pour naviguer efficacement dans le cadre légal et pour réaliser un investissement locatif réussi.
FAQs
Qu’est-ce qu’un bien immobilier occupé ?
Un bien occupé est un logement vendu avec un locataire déjà en place et un bail en cours. L’acheteur devient automatiquement le nouveau bailleur et reprend le contrat existant. C’est une option réservée aux investisseurs, car il est impossible de récupérer le logement avant la fin du bail.
Quels sont les avantages d’acheter un bien déjà loué ?
Ce type d’investissement offre plusieurs atouts : décote à l’achat (jusqu’à 20 %), revenus immédiats, aucune période de vacance locative, et un dossier de crédit facilité grâce à une rentabilité déjà démontrée. C’est un moyen d’obtenir un rendement rapide et stable.
Quels sont les risques ou inconvénients d’un bien occupé ?
Le principal inconvénient : vous devez respecter le bail existant, son loyer, ses conditions et sa durée restante. Si le loyer est mal fixé (trop bas ou trop haut) ou si le locataire est peu fiable, la rentabilité peut en souffrir jusqu’à la fin du bail. Les travaux importants devront attendre le départ du locataire.
Que faut-il vérifier avant d’acheter un logement occupé ?
Il faut examiner : le bail en cours (conformité, clauses, durée restante), le niveau du loyer par rapport au marché, le dossier du locataire (revenus, paiements, absence de litiges), et les charges de copropriété. Ces éléments permettent d’éviter les mauvaises surprises et d’évaluer correctement la rentabilité réelle.
Investir dans un bien occupé : l’essentiel à retenir
- Avantages spécifiques : L’investissement dans des logements occupés peut offrir des avantages comme une réduction du prix d’achat (jusqu’à 20% en dessous de la valeur pour un logement vide), un gain de temps (en évitant les périodes sans locataire), et une facilitation dans l’obtention de crédit grâce à la rentabilité déjà établie du logement.
- Vérifications à faire : Il est essentiel de vérifier la conformité du bail en cours, d’évaluer le montant du loyer en le comparant au marché, et d’examiner le dossier du locataire actuel, notamment pour la souscription à une garantie loyer impayé (GLI).
- Risques et inconvénients : Commencer une gestion locative avec des conditions préétablies peut être limitatif. Il faut aussi tenir compte de la possibilité que le loyer fixé par l’ancien propriétaire soit sous-évalué ou surévalué, et des implications si des projets de rénovation sont envisagés.
- Considération des fondamentaux : Malgré les particularités de l’investissement dans un logement occupé, il ne faut pas négliger les fondamentaux de l’investissement immobilier tels que l’emplacement, la demande locative, et la luminosité. Une vision à long terme est nécessaire pour évaluer la valeur réelle de l’investissement.
