Dépôt de garantie: définition, montant, restitution, retenue …
Le locataire est trouvé, le bail est prêt à être signé. Reste une étape clé : le dépôt de garantie.
À quoi sert-il réellement ? Quel montant peut-on demander légalement ? Dans quels délais doit-il être restitué et quelles retenues sont autorisées sans risquer un litige ?
Strictement encadré par la loi, le dépôt de garantie n’est ni un revenu ni une marge de sécurité. Mal géré, il devient l’une des principales sources de conflits entre bailleurs et locataires.
Dans cet article, Rentila vous explique clairement et à jour les règles à connaître pour le gérer légalement et sereinement, de la signature du bail à la restitution.
Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Le propriétaire conserve cette somme pendant toute la durée de la location. Le montant du dépôt est plafonné par la loi (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), ne dépassant pas un mois de loyer hors charges pour les locations vides et un ou deux mois pour les locations meublées, comme indiqué dans le contrat de location.
Cette somme vise à couvrir les manquements du locataire, tels que les loyers impayés, les dégradations, ou le défaut d’entretien du logement.
Modèle de reçu de dépôt de garantie
Télécharger gratuitement un modèle de reçu de dépôt de garantie
Combien pouvez-vous demander à votre locataire ?
En France, le montant que vous pouvez demander à votre locataire au titre du dépôt de garantie dépend du type de location :
- Location vide : Si vous louez un logement vide, le montant du dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : Pour les locations meublées, le montant du dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : Pour les contrats de bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Il est important de noter que le montant du dépôt de garantie doit être spécifié dans le contrat de location (bail) signé entre le propriétaire et le locataire. Il ne peut pas être fixé de manière arbitraire et doit respecter les limites légales en fonction du type de location. Toute demande de garantie au-delà de ces limites serait contraire à la loi et pourrait être contestée par le locataire.
Le montant du dépôt de garantie doit être fixé avec soin dès la signature du bail : il est définitivement figé. Il ne pourra plus être modifié, complété ou révisé en cours de contrat, ni lors de son renouvellement.
Bon à savoir!
Lorsque le loyer est exigible pour une période supérieure à deux mois et payé intégralement à l’avance (par exemple un loyer annuel), aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Quand est-il versé ?
Le dépôt de garantie est versé par le locataire au moment de la signature du contrat de bail, en même temps que la remise des clés. Il n’est pas obligatoire : le propriétaire reste libre de ne pas en demander, notamment lorsque le profil du locataire ou les garanties fournies le permettent.
En revanche, la loi est stricte sur ce point : lorsque le loyer est exigible pour une période supérieure à deux mois (par exemple un paiement trimestriel ou annuel payé d’avance), le dépôt de garantie est interdit, même lors d’un renouvellement de bail.
Restitution du dépôt au locataire
La restitution du dépôt de garantie dépend de l’état du logement constaté lors de l’état des lieux de sortie.
- Logement rendu conforme à l’état des lieux d’entrée : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.
- Dégradations constatées : le propriétaire dispose alors d’un délai maximal de deux mois pour restituer le dépôt, après déduction éventuelle des sommes dûment justifiées.
Ces délais permettent au propriétaire de chiffrer les réparations nécessaires, d’en justifier le coût (devis ou factures) et de restituer au locataire le solde du dépôt de garantie dans le respect du cadre légal.
Bail signé avant le 27 mars 2014
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
– 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
– 2 mois si des différences sont constatées.
Dans tous les cas, le délai commence à courir à la date de restitution effective des clés, qu’elle ait lieu en mains propres (au bailleur ou à son mandataire) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Faut-il restituer le dépôt de garantie dans sa totalité ?
La réponse est non. Vous pouvez même dans certains cas ne pas le restituer du tout. Quand votre locataire n’a pas payé ses loyers ou lorsqu’il a causé de nombreux dégâts vous obligeant à procéder à une grosse réparation de votre bien immobilier, vous pouvez faire des retenues partielles ou totales.
Voici les principales raisons pour lesquelles un propriétaire peut retenir tout ou une partie du dépôt de garantie :
- Réparations locatives : Le propriétaire peut retenir de l’argent du dépôt de garantie pour couvrir le coût des réparations locatives nécessaires pour remettre le logement en état, à condition que ces réparations ne résultent pas de l’usure normale due à l’usage courant.
- Loyers impayés : Si le locataire a des loyers impayés ou d’autres charges locatives en suspens, le propriétaire peut retenir ces sommes du dépôt de garantie.
- Dégradations : Si le logement présente des dégradations causées par le locataire qui vont au-delà de l’usure normale, le propriétaire peut retenir de l’argent pour couvrir les réparations.
- Frais d’entretien courant : Les frais d’entretien courant, tels que le nettoyage professionnel du logement, peuvent également être déduits du dépôt, à condition que cela soit spécifié dans le contrat de location.
- Non-respect du préavis : Si le locataire ne respecte pas le préavis de départ convenu dans le contrat de location, le propriétaire peut retenir le montant du loyer correspondant à la période non couverte par le préavis.
- Charges locatives et régularisation des charges : Les charges locatives en cours, si elles n’ont pas été réglées par le locataire, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie. Le propriétaire est autorisé à retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie au moment du départ du locataire, en attendant de recevoir le décompte annuel des charges locatives pour faire la régularisation de charges annuelle.
Vous pouvez justifier les retenues en produisant un simple devis fait par un professionnel…
Il est important de noter que le propriétaire doit justifier les retenues en fournissant un devis fait par un professionnel ou des factures et des documents justificatifs des dépenses liées aux réparations ou aux loyers impayés.
Bon à savoir
La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer. Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer de loyer et demander au propriétaire de l’imputer sur le dépôt de garantie.
La pratique à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.
En cas de dernier loyer impayé, le bailleur peut retenir la somme du dépôt de garantie mais le locataire ne pourrait pas prétendre à la délivrance d’une quittance.
Modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue
Télécharger gratuitement un modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue
Comment éviter les conflits avec votre locataire ?
En cas de conflits entre vous et votre locataire, une résolution à l’amiable est plus que conseillée. Si cette stratégie n’aboutit pas, il vous faudra vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation et ensuite le tribunal. Les conflits peuvent être évités dès le départ en mettant au clair certains points. Par exemple, vous devriez expliquer au locataire que le dépôt de garantie que vous demandez n’est pas une avance sur son loyer. Le locataire devra payer normalement ses loyers à part le dépôt de garantie.
Les conflits entre locataires et propriétaires tiennent souvent à la difficulté de faire la part des choses entre la vétusté et dégradations.
La notion d’usure
Quand vous constatez l’état de votre bien immobilier, il vous faudra bien distinguer l’usure normale et les vrais dommages causés par votre locataire. En effet, les frais de réparations qui sont dues à l’usure sont à votre charge et non au locataire. Vous pouvez lire notre dossier complet sur la vétusté.
La remise des clés
Afin de garantir le bon déroulement de la restitution du dépôt, la remise des clés doit se faire en main propre ou bien par lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Lors de cette remise, il est impératif que le locataire vous communique sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires afin que vous puissiez lui envoyer le solde de tout compte. Tant que possible, il faut éviter d’accepter une remise de clé par l’intermédiaire d’une autre personne que le locataire.
FAQs
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Le bailleur peut choisir de ne pas en demander, notamment si d’autres garanties sont suffisantes. En revanche, s’il est prévu au bail, son montant et ses conditions doivent respecter strictement le cadre légal.
Peut-on demander un complément de dépôt de garantie en cours de bail ?
Non. Le montant du dépôt de garantie est fixé définitivement à la signature du bail. Il ne peut être ni augmenté, ni complété, ni révisé en cours de contrat ou lors de son renouvellement.
Dans quels cas le dépôt de garantie ne peut-il pas être exigé ?
Le dépôt de garantie est interdit lorsque le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux mois (paiement trimestriel ou annuel). Dans ce cas, aucune somme ne peut être exigée à ce titre, même au début du bail.
Que risque le bailleur en cas de restitution tardive ?
En cas de retard injustifié, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, conformément à la loi. Cette pénalité s’applique automatiquement au profit du locataire.
Dépôt de garantie : ce qu’il faut retenir
Quand vous mettez votre bien immobilier en location, le dépôt de garantie permet de vous protéger et de financer sans trop de difficultés les éventuelles réparations causées par les dégâts laissés par votre ancien locataire.
- Objectif du dépôt de garantie : Le dépôt sert à couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire, facilitant ainsi le financement des réparations nécessaires après son départ.
- Moment du versement : Le locataire doit payer le dépôt de garantie lors de la signature du contrat de bail.
- Montant du dépôt : Pour une location non meublée, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges, et pour une location meublée, il est équivalent à deux mois de loyer hors charges.
- Délai de restitution : Si aucun dégât n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur doit rembourser le dépôt de garantie dans un délai d’un mois. Si des différences sont notées, le délai est porté à deux mois.
- Pénalité en cas de retard : Si le bailleur dépasse le délai de restitution du dépôt, il doit payer une pénalité équivalente à 10% du montant du dépôt pour chaque mois de retard.
- Régularisation des charges : Le bailleur a le droit de retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie pour effectuer la dernière régularisation des charges locatives.
- Justification des retenues : Le bailleur doit justifier toute retenue sur le dépôt en fournissant un devis réalisé par un professionnel.
