Tout savoir sur la vétusté, la franchise et la grille de vétusté

Dans le cadre de la location d’un bien, les rapports entre locataire et bailleur peuvent être tendus, en particulier si des travaux à l’intérieur du logement sont nécessaires durant la période de location. Il faut dans ce cas distinguer les réparations qui incombent au locataire telles que celles résultant d’un entretien courant du bien et celles qui relèvent du propriétaire. Pour ces dernières, et afin de fixer leur coût, une vétusté différenciée selon la nature des travaux est déterminée vie une grille de vétusté. Cette vétusté comprend également une franchise.

Cet article permet de faire le point sur les notions de vétusté et de franchise, en commençant par définir ces termes, puis en précisant quels travaux incombent au bailleur et quels sont ceux qui sont de la responsabilité du locataire. L’article abordera aussi les fragiles aspects réglementaires liés à ce sujet et conclura en présentant un modèle de grille de vétusté et les informations pour l’utiliser.

Commençons d’abord par expliciter les notions de vétusté et de franchise.

La notion de vétusté

En général, est considéré comme vétuste un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cette approche est également valable dans le domaine de l’immobilier pour lequel la vétusté d’un immeuble est la détérioration, causée par l’âge et l’usure du bâti, qui entraîne une perte de valeur ; elle peut être corrigée, comme une toiture à remplacer, ou irréversible si elle est liée au vieillissement normal.

Il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté. La vétusté est présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normal du au temps ou de l’usage normal…

D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cas d’un logement, la vétusté est présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normal du au temps ou de l’usage normal, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Quand elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

Cette notion en appelle donc une autre, celle de l’utilisation normale de la location. Elle est considérée dès lors que le logement ne présente pas de détériorations, a été convenablement entretenu et dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps. La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination.

A contrario, l’usage anormal de la chose louée est définie pour le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, parce qu’il n’a pas été entretenu. Il se trouve aussi que l’usage de la location ne correspond pas à sa destination.

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, pour que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge financière notamment. Les règles sont fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui définit la nature des réparations à la charge du locataire.

La notion de franchise

Quand il s’agit de vétusté, la franchise peut se définir comme la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’anomalie. On considère par exemple que pour appareils sanitaires, dont la durée de vie est estimée à 20 ans, la franchise est de 5 ans.

La franchise est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération et on n’applique pas d’abattement.

En deçà de la période de franchise, le coût de remplacement d’un élément détérioré est à la charge pleine du locataire.

Au delà de cette période de franchise, un abattement pour vétusté s’applique. Pour l’exemple cité des appareils sanitaires, on applique un abattement de 5 % annuel.

A noter qu’au-delà de la durée de vie théorique (ici, 20 ans), certains matériaux et équipements continuent à fonctionner et à pouvoir être utilisés et dispose de fait d’une valeur, appelée résiduelle. Cette valeur résiduelle ne rentre en jeu qu’en cas de détérioration et sera prise en compte comme montant restant à la charge du locataire.

En matière de franchise, il n’existe pas non plus de textes réglementaires. Certaines grilles de vétusté sont établies entre bailleurs et locataires pour se prémunir d’éventuelles complications dans l’appréciation des montants dus par les uns et les autres.

Le point de vue de l’assurance

Des contrats d’assurance peuvent être souscrits par les bailleurs pour les couvrir en cas de loyers impayés, de vacance locative ou de détériorations immobilières. Ils prévoient notamment, la prise en charge de la réparation des détériorations immobilières imputables au locataire et constatées à son départ par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement.

Toutefois, il est souvent spécifié que l’usure normale, la vétusté ainsi que les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs ne sont pas garantis.

Le montant à la charge du locataire sortant est donc à calculer à l’aide d’une grille.

La grille de vétusté

Cette grille, qui est encore établie de manière indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concernées, se présente de la manière suivante.

Une colonne liste les équipements concernés : Plomberie – canalisations, appareils sanitaires, chauffage : réseau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et / ou production d’eau chaude sanitaire, appareil électrique de chauffage et / ou production eau chaude sanitaire (et organe de régulation), réseau électrique (compris tableau), quincaillerie, robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur), appareils ménagers, menuiseries intérieures et extérieures, meubles sous éviers, parquet – carrelage – faïence, dalles ou revêtements plastiques pièces humides, dalles ou revêtements plastiques autres pièces, moquettes et aiguilleté, peinture – papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.

Les autres colonnes précisent, pour chaque équipement, la durée de vie, la franchise, le pourcentage d’abattement par année, après franchise, et enfin, en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

La nouvelle loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) de mars 2014 prévoit de fixer par décret les principes liés à la vétusté sans doute sous la forme d’une grille de vétusté.

Cette disposition suivra alors celle qui a permis d’instaurer un modèle type pour l’état des lieux.

Sans prendre trop de risque juridique, et d’après les pratiques constatées, les principes suivants peuvent être retenus :

• durée de vie des peintures et papiers peints : 7 ans
• durée de vie des moquettes : 7 ans
• durée de vie des éléments d’équipement ménagers : 8 ans

Voici un exemple de grille de vétusté:

Qui doit payer en cas de dommages ?

En cas de dommages, la question de la responsabilité financière se pose, notamment en ce qui concerne les problèmes liés à la vétusté. Les devoirs et responsabilités des propriétaires et des locataires en matière d’entretien et de travaux immobiliers sont rigoureux et détaillés. Par conséquent, il est essentiel de les comprendre pour prévenir tout litige ou conflit.

• Les locataires ont l’obligation d’assurer un entretien régulier du logement et de ses équipements. Ils doivent également prendre en charge les petites réparations locatives qui ne sont pas dues à la vétusté. En outre, les locataires sont tenus responsables de tout dommage causé au logement pendant la période de location, et ils doivent être prêts à couvrir les frais de réparation, que ce soit directement ou en utilisant leur dépôt de garantie.
• Du côté des propriétaires, ils doivent garantir que le logement est en bon état, que les équipements fonctionnent correctement et que toutes les conditions du contrat de location sont respectées, notamment dans le cas d’une location meublée. Les propriétaires sont également responsables de financer les réparations majeures nécessaires pour maintenir le logement en bon état. Toutefois, si ces réparations sont liées à la vétusté, le propriétaire est généralement tenu de les financer, à moins que le locataire n’ait causé une usure anormale des biens et équipements. Dans ce cas, la grille de vétusté s’applique pour déterminer la répartition des responsabilités financières.

L’importance de l’état des lieux

La commission nationale de concertation a émis des recommandations et des précisions relatives à l’état des lieux. Car si c’est un document qui a pour but de simplifier les rapports entre bailleurs et locataires, il doit être rédigé le plus précisément possible puisque c’est le seul document qui a une valeur juridique.

L’état des lieux d’entrée permet de documenter l’état initial du bien. Si des dommages surviennent pendant la période de location, la vétusté et la franchise déterminent comment les coûts de réparation seront répartis entre le locataire et le bailleur. Si les dommages sont causés par l’usure normale (vétusté) et tombent après la période de franchise, le bailleur est généralement responsable. Cependant, si les dommages résultent d’une utilisation anormale, le locataire peut être tenu responsable. L’état des lieux de sortie est utilisé pour évaluer ces dommages par rapport à l’état initial documenté dans l’état des lieux d’entrée.

Vous pouvez lire également notre dossier complet sur l’état des lieux.

La vétusté, la franchise et la grille de vétusté : les points importants à retenir

• La vétusté concerne la détérioration due au temps ou à l’usage normal d’un bien immobilier.
• L’usage normal de la location signifie qu’elle est bien entretenue et conforme à sa destination.
• L’usage anormal correspond à des dommages volontaires ou à un manque d’entretien.
• Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant et les petites réparations.
• La franchise est la période pendant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas de détérioration.
• En dessous de la période de franchise, le locataire paie la totalité des réparations.
• Au-delà de la franchise, un abattement pour vétusté est appliqué, généralement en pourcentage annuel.
• Une grille de vétusté est établie entre bailleur et locataire pour déterminer les coûts des réparations
• L’état des lieux doit être rédigé avec précision, car c’est un document clé qui a une valeur juridique.