Tout savoir sur la grille de vétusté et la franchise

Dans le cadre de la location d’un bien, les rapports entre locataire et bailleur peuvent être tendus, en particulier si des travaux à l’intérieur du logement sont nécessaires durant la période de location. Il faut dans ce cas distinguer les réparations qui incombent au locataire telles que celles résultant d’un entretien courant du bien et celles qui relèvent du propriétaire. Pour ces dernières, et afin de fixer leur coût, une vétusté différenciée selon la nature des travaux est déterminée vie une grille de vétusté. Cette vétusté comprend également une franchise.


Il s’avère souvent compliqué d’estimer la valeur des travaux à réaliser et celle des coûts à déclarer auprès de l’assurance.

Cet article permet de faire le point sur les notions de vétusté et de franchise, en commençant par définir ces termes, puis en précisant quels travaux incombent au bailleur et quels sont ceux qui sont de la responsabilité du locataire. L’article abordera aussi les fragiles aspects réglementaires liés à ce sujet et conclura en présentant un modèle de grille de vétusté et les informations pour l’utiliser.

Commençons d’abord par expliciter les notions de vétusté et de franchise.

La notion de vétusté

En général, est considéré comme vétuste un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cette approche est également valable dans le domaine de l’immobilier pour lequel la vétusté d’un immeuble est la détérioration, causée par l’âge et l’usure du bâti, qui entraîne une perte de valeur ; elle peut être corrigée, comme une toiture à remplacer, ou irréversible si elle est liée au vieillissement normal.

Il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté. La vétusté est présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normal du au temps ou de l’usage normal…

D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cas d’un logement, la vétusté est présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normal du au temps ou de l’usage normal, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Quand elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

Cette notion en appelle donc une autre, celle de l’utilisation normale de la location. Elle est considérée dès lors que le logement ne présente pas de détériorations, a été convenablement entretenu et dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps. La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination.

A contrario, l’usage anormal de la chose louée est définie pour le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, parce qu’il n’a pas été entretenu. Il se trouve aussi que l’usage de la location ne correspond pas à sa destination.

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, pour que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge financière notamment.

La notion de franchise

Quand il s’agit de vétusté, la franchise peut se définir comme la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’anomalie. On considère par exemple que pour appareils sanitaires, dont la durée de vie est estimée à 20 ans, la franchise est de 5 ans.

La franchise est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération et on n’applique pas d’abattement.

En deçà de la période de franchise, le coût de remplacement d’un élément détérioré est à la charge pleine du locataire.

Au delà de cette période de franchise, un abattement pour vétusté s’applique. Pour l’exemple cité des appareils sanitaires, on applique un abattement de 5 % annuel.

A noter qu’au-delà de la durée de vie théorique (ici, 20 ans), certains matériaux et équipements continuent à fonctionner et à pouvoir être utilisés et dispose de fait d’une valeur, appelée résiduelle. Cette valeur résiduelle ne rentre en jeu qu’en cas de détérioration et sera prise en compte comme montant restant à la charge du locataire.

Exemple 1: Sanitaires

Si un locataire, rentré dans un appartement neuf, détériore pendant les premiers 5 ans (période de la franchise) les appareils sanitaires, il supporte intégralement la charge.

Pour poursuivre sur l’exemple, un locataire, rentré dans un appartement neuf, le quitte après 8 années. On constate alors que les appareils sanitaires ne fonctionnent plus. Pour connaître la part à la charge du locataire, il faut d’abord enlever la franchise (5 ans), puis l’abattement de 5 % sera calculé sur 3 ans (8 ans – 5 ans), soit (3 ans x 5%) 15 %. Le locataire s’acquittera de 85 % des frais de réparations.

Pour les appareils sanitaires, il est par ailleurs considéré une part résiduelle de 25 %. Au delà des 20 ans, lorsque ces éléments ont dépassé durée de vie, cette valeur résiduelle reste à la charge du locataire.

Exemple 2 : Peinture

Un locataire rentré dans un appartement neuf, le quitte après 5 années. Pour connaître la part à la charge du locataire, il faut d’abord enlever la franchise (1 an), puis l’abattement, « perte de valeur » de 15 % sera calculé sur 4 ans, soit (4 ans x 15%) 60 %. Le locataire s’acquittera de 40 % des frais de réparations.

Si le devis total pour refaire les peintures est à 1200 euros, le coût restant à la charge du locataire sera de 1200 – 60% soit 480 euros. Le reste est à la charge du bailleur.

Pour les peintures, il est par ailleurs considéré une part résiduelle de 10 %. Au delà des 7 ans, lorsque la peinture a dépassé la durée de vie, cette valeur résiduelle reste à la charge du locataire.

En matière de franchise, il n’existe pas non plus de textes réglementaires. Certaines grilles de vétusté sont établies entre bailleurs et locataires pour se prémunir d’éventuelles complications dans l’appréciation des montants dus par les uns et les autres.

Le point de vue de l’assurance

Des contrats d’assurance peuvent être souscrits par les bailleurs pour les couvrir en cas de loyers impayés, de vacance locative ou de détériorations immobilières. Ils prévoient notamment, la prise en charge de la réparation des détériorations immobilières imputables au locataire et constatées à son départ par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement.

Toutefois, il est souvent spécifié que l’usure normale, la vétusté ainsi que les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs ne sont pas garantis.

Le montant à la charge du locataire sortant est donc à calculer à l’aide d’une grille.

La grille de vétusté

Cette grille, qui est encore établie de manière indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concernées, se présente de la manière suivante.

Une colonne liste les équipements concernés : Plomberie – canalisations, appareils sanitaires, chauffage : réseau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et / ou production d’eau chaude sanitaire, appareil électrique de chauffage et / ou production eau chaude sanitaire (et organe de régulation), réseau électrique (compris tableau), quincaillerie, robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur), appareils ménagers, menuiseries intérieures et extérieures, meubles sous éviers, parquet – carrelage – faïence, dalles ou revêtements plastiques pièces humides, dalles ou revêtements plastiques autres pièces, moquettes et aiguilleté, peinture – papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.

Les autres colonnes précisent, pour chaque équipement, la durée de vie, la franchise, le pourcentage d’abattement par année, après franchise, et enfin, en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

La nouvelle loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) de mars 2014 prévoit de fixer par décret les principes liés à la vétusté sans doute sous la forme d’une grille de vétusté.

Cette disposition suivra alors celle qui a permis d’instaurer un modèle type pour l’état des lieux.

Sans prendre trop de risque juridique, et d’après les pratiques constatées, les principes suivants peuvent être retenus :

  • durée de vie des peintures et papiers peints : 7 ans
  • durée de vie des moquettes : 7 ans
  • durée de vie des éléments d’équipement ménagers : 8 ans
Voici un exemple de grille de vétusté:
EQUIPEMENT(S)DUREE DE VIEFRANCHISEABATTEMENT/ANRESIDUELLE
PARQUET20 ans5 ans5%25%
MOQUETTE ET AIGUILLETE7 ans1 ans15%10%
CARRELAGE, FAÏENCE20 ans5 ans5%25%
FAÏENCE MURALE20 ans10 ans8%20%
PAPIER PEINS7 ans1 an15%10%
PEINTURE7 ans1 an15%10%
DALLES PLASTIQUES15 ans5 ans8%20%
DALLES PLASTIQUES
(PIECES HUMIDES)
10 ans2 ans10%20%
PLOMBERIE, CANALISATION15 ans5 ans8%20%
CHAUFFAGE25 ans5 ans4%20%
RESEAU ELECTRIQUE20 ans5 ans5%25%
APPAREIL ELECTRIQUE
GAZ DE CHAUFFAGE
15 ans5 ans8%20%
QUINCAILLERIE10 ans2 ans10%20%
ROBINETTERIE10 ans2 ans10%20%
APPAREILS SANITAIRES20 ans5 ans5%25%
APPAREILS MENAGERS8 ans5 ans2%25%
MENUISERIES20 ans5 ans5%25%
STORES5 ans1 ans20%20%
PARISIENNES
VOLETS ROULANTS
10 ans2 ans10%20%

Modèles de grille de vétusté

Télécharger gratuitement un modèle de grille de vétusté

L’importance de l’état des lieux

La commission nationale de concertation a émis des recommandations et des précisions relatives à l’état des lieux. Car si c’est un document qui a pour but de simplifier les rapports entre bailleurs et locataires, il doit être rédigé le plus précisément possible puisque c’est le seul document qui a une valeur juridique.

Vous pouvez lire également notre dossier complet sur l’état des lieux.

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