La définition et les avantages de la location meublée

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05 Déc 25

La définition d’une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles.

Légalement, le mobilier obligatoire reste très limité : juste l’essentiel pour vivre, dormir et manger confortablement au quotidien. Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 précise les éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé, loué à titre de résidence principale.

Voici la définition de ce type de location et les avantages de la location meublée.

Définition de la location meublée

Auparavant peu définis par la loi et plus amplement développés par la jurisprudence, les contours de la notion de location meublée ont été plus spécifiquement délimités par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Un logement meublé est un logement équipé des meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courant.

Ainsi, par exemple, peuvent figurer aux nombre de ces meubles essentiels un lit, une table, des chaises ou encore une cuisine équipée.

Les équipements obligatoires

D’après le décret du 31 juillet 2015 (publié le 5 août 2015), un logement meublé doit obligatoirement disposer des éléments essentiels permettant de préparer et prendre les repas : électroménager de base, vaisselle et ustensiles de cuisine. En complément, le bailleur doit fournir le mobilier nécessaire pour y vivre et y dormir confortablement.

Voici la liste officielle des équipements obligatoires :

• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur comportant au minimum un compartiment congélateur (freezer).
• La vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires à la préparation et à la prise des repas.
• Une table et des chaises.
• Des étagères ou espaces de rangement.
• Des luminaires.
• Une literie complète (avec couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets ou stores).
• Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Chaque pièce du logement doit être meublée de manière cohérente avec son usage. Un appartement comprenant trois pièces ne peut pas être loué avec une pièce vide : l’ensemble du logement doit être équipé.

Enfin, le logement doit également être décent : il doit garantir la sécurité et la santé du locataire, respecter les normes minimales d’habitabilité et offrir une surface habitable conforme aux exigences légales.

Types et durée de la location meublée

Toutefois, la location meublée peut revêtir plusieurs formes qu’il faut bien différencier. La plus courante est celle de la location meublée à usage de résidence principale. Si ce contrat n’était avant la loi ALUR que peu réglementé, il a été encadré depuis cette loi par plusieurs éléments que l’on retrouve dans le régime des baux d’habitation fixé par la loi du 6 juillet 1989.

Cette forme de location meublée doit être distinguée de la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée à un étudiant.

La durée d’une location meublée est de 1 an renouvelable. Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée est de neuf mois non renouvelable.

Les spécificités du contrat de location en location meublée

Lorsque le logement meublé est loué en tant que résidence principale, la durée du bail est d’un an. Le contrat est renouvelé automatiquement pour la même durée, sauf congé donné par l’une des parties dans les conditions prévues par la loi. Pour un étudiant, un bail meublé spécifique de 9 mois peut être signé : il n’est pas reconductible et prend fin à la date prévue au contrat.

En revanche, lorsque le logement meublé est loué en résidence secondaire ou dans le cadre d’un bail de mobilité, la durée du contrat est librement fixée par les parties, car ces baux ne relèvent pas du régime de la résidence principale.

Dans les zones tendues, la fixation du loyer à la relocation est encadrée. Le bailleur doit en principe conserver le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Une hausse n’est possible que dans certains cas stricts (travaux d’amélioration, sous-évaluation manifeste du loyer, etc.), et dans la limite des règles fixées par le décret en vigueur. Le propriétaire doit être en mesure de justifier cette revalorisation.

Avantages de la location meublée

La location meublée n’est pas adaptée à tous les biens ni à toutes les villes, mais lorsqu’elle est utilisée dans les bonnes conditions, elle offre de véritables atouts par rapport à la location vide. Bien pensée et correctement exécutée, la location meublée permet souvent d’obtenir une rentabilité locative supérieure grâce à des loyers plus élevés et à une demande soutenue sur certains segments.

Avant de se lancer, il est essentiel de vérifier que la demande existe réellement dans la zone concernée. Les studios, T1 et petits T2 situés dans les villes étudiantes ou dans les secteurs accueillant de nombreux jeunes actifs sont souvent les logements les plus adaptés au meublé.

La location meublée doit être envisagée comme une activité commerciale : vos locataires sont vos clients, et leur satisfaction dépendra directement de la qualité du logement proposé. Un bien propre, fonctionnel, bien équipé et agréable à vivre se louera plus vite, plus cher et plus longtemps.

Meubler — et idéalement décorer — le logement avec soin augmente immédiatement son attractivité. Un intérieur harmonieux, moderne et pratique constitue une véritable valeur ajoutée pour votre investissement immobilier et facilite une mise en location rapide, tout en réduisant les risques de vacance.

Les principaux avantages de la location meublée

• Proposer une solution meublée, et donc des prestations supplémentaires, par rapport à un bien loué vide, permet de prétendre à un loyer supérieur. Et il sera d’autant plus facile de convaincre les potentiels locataires de payer plus, si le bien leur donne envie d’y vivre. Le fait de meubler son appartement est aussi l’opportunité de le mettre réellement en valeur, de masquer un petit défaut, de le bonifier, et ainsi augmenter les chances d’obtenir un véritable effet coup de cœur chez les candidats.
• Généralement, l’offre en location meublée est bien inférieure à l’offre en location nue. C’est donc une façon de sortir du lot, de se distinguer de la concurrence au sein des petites annonces, de louer éventuellement plus rapidement, et ainsi réduire le risque de vacance locative, qui ampute toujours sévèrement la rentabilité.
• Davantage de rotation de locataire : souvent perçu comme un inconvénient, on peut le voir aussi de façon positive : pourvoir garder un œil plus régulièrement sur son investissement, maintenir le tout dans un état impeccable après chaque départ de locataire, et aussi permettre des réévaluations de loyer plus fréquentes.
• Préavis bailleur réduit à 3 mois contre 6 mois pour une location vide.
• La fiscalité : avec le statut LMNP (location meublée non professionnelle), la fiscalité est souvent plus avantageuse. Au lieu du micro-foncier et de son abattement de 30%, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Une option au réel est également possible pour déduire les charges et amortissements.
• Pour aller encore plus loin, la location meublée — imposée dans la catégorie BIC — permet d’utiliser un levier fiscal très puissant : l’amortissement du logement et du mobilier. Au régime réel, il est possible d’amortir la valeur du bien et des équipements et de les déduire des recettes BIC. Par exemple, un bien évalué à 90 000 € amorti sur 30 ans permet de déduire environ 3 000 € par an. Une comptabilité réalisée par un expert-comptable est toutefois indispensable.

FAQs

Qu’est-ce qui distingue réellement une location meublée d’une location vide ?

Une location meublée doit permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement avec ses seules affaires personnelles. Le mobilier obligatoire est défini par le décret du 31 juillet 2015 : literie, plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, occultation… Chaque pièce doit être correctement équipée.

Quel est le type de logement le plus adapté à une location meublée ?

Les studios, T1 et petits T2 situés dans des villes étudiantes, dynamiques ou avec beaucoup de jeunes actifs sont les plus adaptés. Dans ces marchés, la demande pour le meublé est forte, la mise en location rapide et la rotation locative plus simple à gérer.

Quelle est la durée du bail en location meublée ?

Pour une résidence principale, la durée est de 1 an renouvelable automatiquement. Pour un étudiant, la durée est de 9 mois non renouvelable. Hors résidence principale (ex. logement secondaire), la durée est librement fixée entre les parties.

La fiscalité du meublé est-elle vraiment plus avantageuse ?

Oui. Le statut LMNP permet d’opter pour le micro-BIC avec un abattement de 50% sur les recettes. Au régime réel, il est même possible d’amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l’imposition. C’est l’un des grands avantages de la location meublée.

La location meublée: l’essentiel à retenir

• Un logement meublé doit contenir tous les équipements essentiels définis par le décret de 2015 : de quoi vivre, manger et dormir immédiatement.
• La location meublée offre une grande souplesse : bail d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) et préavis bailleur réduit à 3 mois.
• Les biens adaptés au meublé sont principalement les petites surfaces situées dans des zones à forte demande étudiante ou active.
• Une présentation soignée, un logement bien équipé et une décoration harmonieuse améliorent fortement l’attractivité et la vitesse de location.
• Le régime LMNP et l’amortissement au réel permettent une optimisation fiscale puissante, souvent bien plus avantageuse que la location nue.