Gestion de location saisonnière AirBnB : Mode d’emploi
C’est un concept bien ancré aujourd’hui dans les usages de certains touristes ou vacanciers: louer une habitation chez un particulier afin d’y demeurer pour un cours séjour, plutôt que de demeurer à l’hôtel.
Depuis la création de Airbnb en 2007, plate-forme faisant le lien entre les personnes proposant une partie ou la totalité de leur habitation et les voyageurs souhaitant un lieu de résidence temporaire. La demande ne cesse d’aller crescendo, favorisant l’émergence d’offres concurrentes et services qui gravitent autour… Voici notre guide sur la gestion de location saisonnière AirBnB.
Gestion de location saisonnière AirBnB: s’assurer d’agir dans le cadre de la loi
S’il peut être pratique, en tant que hôte, de passer par ces sites pour offrir un logement, il convient préalablement de s’assurer que pareille démarche est en adéquation avec la législation en vigueur.
Le site Airbnb rappelle qu’avant de proposer un hébergement via la plate-forme, il est indiqué de se renseigner sur les lois locales. En France il est tout à fait envisageable de louer ou de sous-louer un logement, mais à condition de respecter certaines règles.
Autorisations en tant que propriétaire
La limite annuelle dans les grandes villes
Depuis ces dernières années, de nombreuses grandes villes françaises encadrent strictement la location de la
résidence principale en meublé touristique.
La règle générale reste une limite de 120 nuits par an dans plusieurs communes très touristiques.
En revanche, certaines villes, dont Paris depuis 2025, ont choisi d’abaisser ce plafond à
90 nuits par année civile.
Les villes concernées par un plafonnement strict incluent notamment : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles et Villeneuve-Loubet.
Selon la réglementation locale, les plateformes peuvent bloquer automatiquement les annonces une fois le plafond atteint.
Louer sans autorisation
L’arrêté du 16 mai 1967 laisse au propriétaire la liberté de fixer la durée d’une location saisonnière
(une nuit, une semaine ou plusieurs mois), tant qu’il s’agit d’une location à des vacanciers ou des touristes et non d’un bail d’habitation classique.
Lorsque le logement est votre résidence principale — c’est-à-dire celui que vous occupez au moins 8 mois par an — vous pouvez le louer sans autorisation de changement d’usage, dans la limite imposée par votre ville : 90 nuits à Paris et 120 nuits dans la plupart des autres communes concernées.
Le logement doit également respecter les critères du logement décent, notamment une surface minimale de
9m² pour une personne.
Dans le cas d’une sous-location, cette exigence est généralement moins contrôlée, mais l’accord écrit du propriétaire reste obligatoire.
Le propriétaire qui souhaite louer en meublé touristique doit effectuer une déclaration préalable en mairie,
notamment lorsqu’un numéro d’enregistrement est obligatoire dans sa commune.
Cette déclaration peut se faire via le formulaire cerfa n°14004*02
ou via un téléservice local lorsque la ville l’exige.
En cas de non-déclaration, une amende pouvant atteindre 450€ peut être appliquée.
Important!
À Paris, depuis le 1er décembre 2017, toute location ou sous-location saisonnière doit faire l’objet d’une télédéclaration obligatoire afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit être affiché sur toutes les annonces en ligne.
La déclaration peut être effectuée sur le site officiel de la Ville de Paris.
Depuis 2019, les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement les
revenus locatifs au fisc, permettant à l’administration fiscale de vérifier plus facilement les déclarations des loueurs en meublé touristique.
À compter de 2025, plusieurs grandes villes renforcent leur contrôle, notamment en limitant la location des résidences principales à 90 nuits à Paris et 120 nuits dans d’autres communes soumises à réglementation. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions importantes.
Autorisations nécessaires
Toute personne qui loue un meublé de tourisme doit effectuer une déclaration préalable en mairie, même pour une courte durée.
Lorsque l’activité dépasse le cadre de la résidence principale ou excède les plafonds de location autorisés
(90 nuits à Paris, 120 nuits dans d’autres grandes villes), une autorisation spécifique peut être exigée.
Dans certaines communes — notamment les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis
et du Val-de-Marne — vous devez également obtenir une autorisation de changement d’usage pour transformer un logement en meublé de tourisme.
Cette autorisation peut être assortie d’une obligation de compensation
(Conversion d’un local commercial en logement), rendant la démarche complexe et coûteuse pour les particuliers.
Pour plus d’informations, consultez le site officiel des Services publics.
Autorisations en tant que locataire
Pour un logement vide
Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire et fixer un loyer inférieur à celui de son bail.
Pour un logement meublé
Le locataire peut sous-louer son logement si le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et s’il ne comporte aucune clause d’interdiction de sous-location. Par ailleurs, la fixation du loyer sera libre, ainsi que la durée du bail, dès lors qu’elle n’excède pas celle du bail initial. Si par contre le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014, le locataire devra impérativement obtenir l’accord du propriétaire et, en cas d’acceptation, appliquer un tarif inférieur à son loyer.
Pour un logement social
La législation n’autorise pas la sous-location intégrale d’un logement du type HLM. C’est toutefois admissible pour l’accueil de personnes fragilisées: adultes handicapés, seniors de plus de 60 ans, adultes de moins de 30 ans. Le locataire désireux de sous-louer devra alors déposer une demande auprès de l’organisme bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour tous les cas requérant l’autorisation préalable du propriétaire, le locataire devra transmettre au sous-locataire l’accord écrit, ainsi qu’une copie du bail en cours.
La mise à disposition d’un logement en intégralité ou non sur des plates-formes comme Airbnb peut représenter un complément de revenus non négligeable. Il est donc utile de rappeler le cadre juridique et fiscal applicables.
Autorisations en tant que locataire
Pour un logement vide
Le locataire ne peut sous-louer son logement vide qu’avec l’accord écrit du propriétaire.
Le loyer demandé au sous-locataire doit être inférieur ou égal au loyer payé par le locataire principal.
Pour un logement meublé
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, la sous-location est possible si le bail ne comporte aucune clause d’interdiction. Le locataire peut alors fixer librement le montant du loyer et la durée de la sous-location, sans dépasser celle du bail principal.
Pour les baux signés à partir du 27 mars 2014, la loi ALUR impose l’accord écrit du bailleur.
En cas d’autorisation, le locataire ne peut pas demander un loyer supérieur à celui qu’il paie au propriétaire, au prorata de la surface sous-louée.
Pour un logement social (HLM)
La sous-location totale d’un logement social est interdite.
Une sous-location partielle est toutefois possible pour l’accueil de personnes en situation fragile :
adultes handicapés, personnes de plus de 60 ans, ou jeunes de moins de 30 ans.
Dans ce cas, le locataire doit adresser une demande motivée à l’organisme bailleur par
lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans tous les cas où une autorisation est nécessaire, le locataire doit transmettre au sous-locataire
une copie de l’accord écrit du propriétaire ainsi qu’une copie du bail en cours.
La mise à disposition d’un logement — partielle ou totale — via des plateformes comme Airbnb peut constituer
un complément de revenus intéressant. Il est donc essentiel de respecter le cadre juridique et fiscal applicable à la sous-location.
Location saisonnière et fiscalité
Lorsque la location saisonnière s’inscrit dans un forfait touristique, elle relève des articles L211-1 et suivants du Code du tourisme. Dans les autres cas, ce sont les dispositions du Code civil qui s’appliquent, notamment les articles 1713 et suivants.
Les revenus issus d’une location saisonnière doivent être déclarés aux impôts.
Ils sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Depuis 2025, les seuils et abattements applicables ont été modifiés :
- Locations meublées non classées : recettes annuelles jusqu’à 15 000€ → régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30%
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : recettes jusqu’à 77 700€ → régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%
- Au-delà de ces seuils ou sur option : application du régime réel, permettant de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais, copropriété…) ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier.
Les anciens seuils de 70 000€ ou 82 200€ ne sont plus en vigueur.
Les nouvelles limites s’appliquent désormais à toutes les locations meublées et saisonnières.
Gérer ses revenus et dépenses avec Rentila
Vous pouvez gérer les revenus et dépenses liés à votre location saisonnière avec Rentila, dans la rubrique Finances.
Veuillez consulter cet article pour savoir comment importer directement vos réservations.
Il existe toutefois des cas d’exonération d’impôt pour certains loueurs en meublé.
Cette exonération concerne uniquement les locations réalisées au sein de la résidence principale du propriétaire, lorsque celui-ci loue une ou plusieurs chambres chez l’habitant et que le loyer respecte les plafonds fixés par l’administration fiscale (CGI, art. 35 bis).
Une exonération est également possible pour les personnes proposant un gîte rural ou un meublé labellisé, sous certaines conditions prévues par le Code général des impôts (CGI, art. 1459, 3°-a).
En revanche, ces exonérations ne s’appliquent pas aux locations saisonnières indépendantes du logement principal ni aux locations touristiques de type Airbnb portant sur l’habitation entière.
Dès lors que les conditions juridiques et fiscales sont réunies, le propriétaire peut organiser librement la mise à disposition de son bien.
A noter !
Vous pouvez être exonéré d’impôt si les deux conditions suivantes sont réunies :
- vous louez une ou plusieurs chambres meublées situées dans votre résidence principale ;
- le montant total des loyers encaissés ne dépasse pas 760€ par an.
Gestion de la location saisonnière
Annonce
La première étape consiste à montrer le logement que l’on souhaite louer. Sur Airbnb vous pouvez publier gratuitement une annonce en décrivant les locaux et les équipements dont ils disposent. Vous pouvez encore ajouter des précisions utiles sur le quartier, les commerces de proximité, la présence ou non de la wifi, etc. La plate-forme permet en outre de télécharger jusqu’à 24 photos afin que les futurs locataires puissent se faire une représentation des lieux.
- Prenez votre temps pour bien rédiger une annonce complète.
- Vous pouvez traduire votre description en plusieurs langues.
- Utilisez un maximum de photos de qualité pour illustrer votre annonce Airbnb.
Planning
Il est recommandé de tenir un calendrier à jour sur les disponibilités du logement et de répondre rapidement aux demandes de réservation. À ce titre, le site offre une fonctionnalité permettant, en conformité avec certains critères de sélection préalablement définis, de réserver la location instantanément. Mais vous pouvez également demander à chaque voyageur intéressé d’envoyer une demande de réservation.
- Pensez à bien configurer vos prix, disponibilités et durée minimum de séjour.
- Tenez à jour votre calendrier.
Syncroniser son calendrier avec Rentila
Vous pouvez synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.
Communication
Soyez disponible et répondez rapidement aux demandes (sous 1h si possible). Corrigez aussi vite que possible les problèmes auxquels pourraient faire face vos clients. Restez toujours poli et courtois.
Inventaire
Pour éviter de devoir renouveler constamment son stock d’ustensiles ou de serviettes, il est conseillé de réaliser un inventaire mensuel des éléments que comportent vos habitats de location. Il vous permettra de repérer promptement les éléments manquants ou usagés, et de mieux gérer vos dépenses.
Modèle d’inventaire des meubles
Télécharger gratuitement un modèle d’inventaire des meubles.
Comment faire un inventaire avec Rentila
Vous pouvez créer un inventaire des meubles avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique Inventaires.
Accueil et remise des clés
Il faudra veiller à ce que le logement soit disponible à l’heure convenue et que les clés soient remises aux voyageurs dès leur arrivée.
De façon générale, un bon accueil englobe également la propreté de la location et la transmission aux voyageurs de conseils éclairés pour leur assurer un bon séjour.
Départ et ménage
Le système de messagerie de Airbnb permet des échanges entre les hôtes et leurs clients. Ils peuvent ainsi s’accorder sur les modalités d’arrivée et de départ.
Le départ se fait habituellement vers midi, comme dans les hôtels. Cela vous laisse le temps de nettoyer avant l’arrivée du prochain voyageur.
Pensez à emboucher un professionnel pour faire le ménage. N’essayez pas de faire des économies sur la propreté.
Logiciel de gestion de location saisonnière
Le logiciel Rentila vous donne tous les outils nécessaires pour assurer la gestion de vos locations saisonnières. Gestion des comptes, locataires, synchronisation du calendrier, aide à la déclaration… Tout y est.
Comment gérer sa location saisonnière Airbnb avec Rentila ?
Vous pouvez gérer vos locations saisonnières avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique Réservations.
Pour synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.
