Comment récupérer un logement loué ?
Il existe différents motifs justifiant une reprise de logement par son propriétaire. Cette reprise peut être justifiée par des motifs personnels et/ou légitimes. Cependant, la récupération d’un logement par son propriétaire peut être un véritable parcours du combattant. Ainsi, il est indispensable pour le propriétaire de respecter les réglementations en vigueur et les délais afin de récupérer son bien en toute légalité. Alors comment récupérer un logement loué ?
Le bailleur ne peut récupérer le logement loué que pour trois motifs : la reprise pour y habiter (lui ou un proche), la vente du bien, ou en cas de motif légitime et sérieux. Le congé doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois pour une location meublée).
Le congé pour reprise
Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le logement afin de l’occuper lui-même ou de le mettre à disposition d’un proche (conjoint, partenaire pacsé, enfants, etc.). Ce motif doit être réel et sérieux.
- Délai de préavis : 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée.
- Notification obligatoire : par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Ce courrier doit préciser :
- l’identité du bénéficiaire de la reprise ;
- la raison de l’occupation (reprise personnelle ou pour un proche) ;
- le caractère réel et sérieux de la demande.
Attention au délai : si l’avis est envoyé trop tard (moins de 6 mois pour une location vide ou moins de 3 mois pour une meublée), le congé devient invalide.
Dans ce cas, le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans (ou 1 an pour une location meublée), et le propriétaire devra attendre la prochaine échéance contractuelle pour donner congé.
Madame, Monsieur,
Votre bail arrive à échéance le (date à préciser).
Je vous informe qu’à cette date, j’ai décidé de reprendre possession des locaux pour y habiter, ce conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, je vous serais gré de bien vouloir libérer les lieux au plus tard le (date à préciser).
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous pour procéder à la remise des clés et dresser l’état des lieux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.
(Votre Nom)
Modèle de congé pour reprise
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Le congé pour vente
Le congé pour vente permet au propriétaire de mettre fin au bail afin de vendre le logement. Comme pour un congé pour reprise, il doit être notifié par lettre recommandée avec AR.
- Délai de préavis : 6 mois avant la fin du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée.
- Contenu obligatoire : l’intention de vendre et le prix de vente proposé au locataire.
Le locataire bénéficie d’un droit de priorité : il peut acheter le logement avant tout autre acquéreur, à conditions équivalentes.
Si le locataire souhaite acheter :
- il peut faire une proposition d’achat prioritaire ;
- si elle est acceptée, la signature chez le notaire intervient dans les 2 mois (ou 4 mois en cas de financement par crédit).
Si le locataire ne souhaite pas acheter, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
À noter également que si le locataire est une personne âgée de plus de 70 ans dont les revenus ne dépassent pas une fois et demie le SMIC, le propriétaire est tenu de lui proposer une offre de relogement avant de pouvoir récupérer un logement loué.
En savoir plus sur la protection du locataire âgé en cas de congé.
Modèle de congé pour vendre
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Le congé pour motifs sérieux et légitimes
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour des motifs sérieux et légitimes. Ces raisons ne sont pas définies de manière exhaustive par la loi : leur appréciation dépend souvent du juge. Elles concernent généralement des manquements importants du locataire à ses obligations.
Voici les motifs les plus fréquemment reconnus :
- Non-paiement du loyer ou des charges ;
- Retards répétés dans les paiements ;
- Sous-location non déclarée ou non autorisée ;
- Nuisances au voisinage (bruit, troubles répétés) ;
- Dégradations importantes du logement ;
- Changement de destination des lieux loués (usage non conforme au bail).
Un propriétaire peut également invoquer un motif sérieux lorsqu’il doit réaliser des travaux lourds rendant le logement temporairement inhabitable, tels que :
- réhabilitation complète du logement ;
- agrandissement ou restructuration majeure ;
- travaux exigeant l’évacuation totale des occupants.
Attention : il est interdit d’utiliser ce motif pour reprendre le logement dans le seul but de le revendre ou de le relouer à quelqu’un d’autre. Une fausse déclaration expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 6 000 €.
Madame, Monsieur,
Le bail du logement que vous occupez au (adresse complète à préciser) arrive à échéance le (date à préciser).
Je vous informe de mon intention de ne pas renouveler ce bail.
En effet, en application de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je suis contraint de reprendre ce logement.
Je suis conduit à prendre cette décision car le non-respect répété de vos obligations de locataire constitue un motif « sérieux et légitime » au regard de la loi précitée. Je vous rappelle que (rappeler le motif ou la raison visée par la loi).
Par conséquent, je vous serai gré de bien vouloir libérer les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail ci-dessus mentionnée.
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous pour procéder à la remise des clés et dresser l’état des lieux.
Veuillez agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.
(Votre Nom)
Modèle de congé pour motif sérieux et légitime
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La notice obligatoire !
A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour vente ou pour reprise, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Cette notice est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.
Cette obligation de joindre la notice au congé concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.
Que faire si le locataire refuse ?
Dans certains cas, il arrive que le locataire refuse le congé, soit parce qu’il le trouve abusif, soit parce qu’il n’a pas trouvé d’autre logement. Dans ce cas, il décide de rester au sein du logement au-delà de la fin du bail. Le propriétaire est alors en droit de saisir le juge d’instance (du lieu du domicile) afin de faire appliquer le congé et de procéder à l’expulsion du locataire. Celui-ci peut être expulsé du jour au lendemain sans préavis supplémentaire. Il devra ainsi trouver un autre logement par ses propres moyens, dans le réseau privé ou public.
FAQs
Quels sont les motifs valides pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement loué ?
Un propriétaire peut reprendre un logement loué pour trois raisons principales : la reprise pour y habiter lui-même ou un proche, la vente du bien, ou un motif légitime et sérieux, comme des retards répétés de loyer ou des nuisances au voisinage.
Quelles sont les procédures à suivre pour un propriétaire souhaitant reprendre un logement loué ?
Le propriétaire doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. La lettre doit préciser le motif de reprise et, en cas de vente, les conditions (prix, modalités).
Comment un propriétaire peut-il agir si le locataire refuse de quitter le logement après un congé légitime ?
Si le locataire refuse de quitter le logement malgré un congé légitime, le propriétaire peut saisir le juge d’instance pour faire valider le congé et demander une expulsion. Cette démarche doit suivre la procédure légale et peut nécessiter l’assistance d’un professionnel du droit.
Quelles sont les protections légales pour les locataires en cas de congé pour vente ou reprise ?
En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement. De plus, un locataire de plus de 70 ans avec des revenus inférieurs à 1,5 fois le SMIC bénéficie d’une protection renforcée : le propriétaire doit proposer une solution de relogement adaptée.
Récupérer un logement loué, les points importants à retenir
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien par acte d’huissier ou remise en mains propres. Les autres moyens tels que l’email ou le téléphone, ne sont pas valables.
Pour que le congé soit légal et prit en compte, le propriétaire doit respecter des formalités bien précises :
- Envoie d’une lettre recommandée AR au nom du signataire du bail. Si le bail est à plusieurs noms, le propriétaire doit envoyer un courrier à chacun d’entre eux.
- Préciser les raisons de la reprise et les détails en cas de vente (prix, commission…) dans le courrier d’avertissement.
- Respecter le délai de 6 mois minimum avant la fin du bail pour avertir le locataire de la reprise du bien par le propriétaire.
- Prévoir une solution de relogement si le locataire est âgé de plus de 70 ans dont les revenus n’excèdent pas 1 fois et demie le SMIC (sauf si le propriétaire lui-même ne perçoit pas de ressources supérieures à 1 fois et demie le SMIC et qu’il est âgé au minimum de 60 ans).
