Les avantages et les inconvénients de l’achat sur plan

L’achat sur plan est un procédé qui présente de nombreux atouts financiers et immobiliers à condition d’accepter une certaine contrainte, à savoir le délai d’attente.
Mais comment fonctionne l’achat immobilier sur plan ? Quels sont concrètement les avantages et les inconvénients ?
Nous vous expliquons tout ce qu’il y a à savoir sur cette approche immobilière.

Comment se déroule un achat immobilier sur plan ?

Le principe de l’achat sur plan est le suivant : le futur acquéreur cible son futur logement avant de l’acheter sur plan.

Dans les faits, il va commencer par réaliser une liste de ses critères qui lui semblent essentiels : taille de la maison ou de l’appartement, nombre de chambres, architecture, espace extérieur, localisation, présence de services et de commerces de proximité.

On recommande, à ce propos, d’indiquer un ordre de priorité pour faciliter les compromis.

La difficulté majeure de réaliser un achat sur plan est d’avoir cette capacité à se projeter afin d’imaginer à quoi ressemblera votre futur bien quand il sera construit.

Dès lors, comme et exercice peut être rebutant, tout du moins insuffisant pour certains clients, les promoteurs proposent dorénavant des solutions annexes comme la visite de logements témoins, ou l’utilisation de nouvelles technologies comme la réalité virtuelle ou les plans en 3 D.

Le contrat de réservation

Dans un achat sur plan, l’acquéreur et le promoteur signent un contrat de réservation, mais celui-ci n’est pas obligatoire.

Toutefois, ce document répertorie néanmoins les détails de la construction et il indique les engagements entre le promoteur et l’acquéreur.

Ainsi, ce contrat de réservation contient les éléments suivants :

• La superficie habitable du logement neuf + le nombre de pièces (principales et secondaires) ;
• Le détail de la construction neuve : type de matériaux, équipements, options (parking, terrasse, piscine, interphone, etc.) ;
• Le prix de vente ;
• Un échéancier des paiements ;
• Les crédits financiers à obtenir ;
• Un dépôt de garantie ;
• La date de signature du contrat de vente ;
• Le délai de livraison du logement.

À propos des modalités de paiement

L’achat sur plan requiert un certain respect au niveau des échéances de paiement. Cet échéancier doit être plafonné et correspondre aux différentes étapes de la construction.

Ainsi, on retrouvera le schéma suivant :

• 35 % du montant global à l’achèvement des fondations ;
• 30 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
• 5 % au moment de la mise hors eau (pose de la toiture) ;
• 25 % lorsque l’immeuble/maison est terminé ;
• 5 % au moment de la remise des clés.

Quels sont les avantages de l’achat sur plan ?

Des avantages financiers

Le premier avantage de l’achat sur plan est financier.

En effet, vous allez pouvoir bénéficier du dispositif Pinel et profiter d’un avantage fiscal intéressant.

Dans le cadre d’un investissement locatif, cette réduction d’impôt, à calculer sur le prix de revient net du logement es un pourcentage qui varie selon la durée de l’engagement de location.

Ainsi, jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction fiscale sont les suivants :

• 12 % pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Et, en 2023, il est prévu que le taux diminue dans les conditions suivantes :

• 10.5 % pour 6 ans d’engagement ;
• 15 % pour 9 ans ;
• 17.5 % pour 12 ans.

Un autre atout de l’achat sur plan est la chute des droits de mutation.

Ce que l’on appelle communément les frais de notaire passe de 8 % pour un chat immobilier dans l’ancien à 2, voire 3 %, dans le neuf.

Des avantages immobiliers

Un achat sur plan permet de bénéficier de garanties qui sont liées au contrat de réservation.

Ainsi, la garantie de parfait achèvement fonctionne sur la 1^ère année et elle impose à l’entreprise qui réalise les travaux de réparer tout éventuel défaut ou désordre signalé au cours de l’année qui suit la réception des travaux.

La garantie du bon fonctionnement impose à l’entreprise de construction de réparer ou de remplacer les éventuels éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant les 2 premières années qui suivent la réception des travaux (remplacement de la chaudière, changements de volet roulant, gros ouvrage comme la charpente ou la toiture).

Avec l’achat dans le neuf sur plan, l’acquéreur est certain d’obtenir un bien répondant aux dernières normes en matière de performance énergétique (isolation, système de chauffage, matériaux, ventilation).

Enfin, le dernier avantage est la personnalisation du bien. Comme le logement n’est pas fini, vous êtes à même de demander au promoteur des modifications sur certaines caractéristiques : retirer une cloison, remplacer le carrelage par du parquet, avoir une cuisine ouverte, etc.

Quels sont les inconvénients de l’achat sur plan ?

Le principal inconvénient est le délai de livraison.

En effet, contrairement à un logement ancien ou à un logement neuf achevé, l’achat sur plan demande souvent à attendre un certain délai (pendant des mois, voire plus dans certains cas).

L’autre inconvénient est le prix au m² qui s’avère plus élevé que pour un logement ancien.

Mais le prix du logement neuf sur plan inclut certaines caractéristiques qui n’existent pas avec l’achat dans l’ancien comme une place de stationnement, une mise aux dernières normes de sécurité en vigueur, la TVA (qui n’existe pas dans l’ancien).

Enfin, rappelons-le encore une fois, la difficulté de se projeter peut représenter un frein à cette approche.

Même si l’on a une bonne imagination, il peut être utile de se faire aider avec une visite virtuelle pour mieux se représenter les volumes par exemple.

Et vous, avez-vous essayé l’achat sur plan ?