Location non déclarée : quels risques pour le propriétaire bailleur ?

Légal

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03 Jan 26

La location non déclarée n’est pas une simple irrégularité administrative. En effet, ne pas déclarer ses loyers est une pratique illégale, qui expose les propriétaires bailleurs à de nombreux risques, aussi bien fiscaux, financiers que juridiques.

Qu’est-ce qu’une location non déclarée ?

Une location non déclarée, aussi appelée location « au noir », correspond à une situation dans laquelle le propriétaire bailleur perçoit des loyers sans les déclarer à l’administration fiscale, ou ne respecte pas certaines obligations déclaratives liées à son activité locative.

Concrètement, le fisc considère que l’activité est dissimulée. Et cette qualification n’est pas anodine. Elle expose le bailleur à des sanctions financières, voire à des conséquences juridiques, même lorsque les sommes en jeu paraissent modestes.

Une obligation déclarative, même pour des petits loyers

Sur le plan fiscal, les loyers doivent toujours être déclarés. Ils relèvent des revenus fonciers pour une location nue, ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée. Omettre de déclarer des loyers, ou les déclarer de manière incomplète (par exemple en excluant certaines charges ou en se trompant de régime), constitue une sous-déclaration susceptible d’être assimilée à une location non déclarée.

Pour les logements meublés, une obligation supplémentaire s’impose. Le bailleur doit s’immatriculer via le guichet unique de l’INPI afin d’obtenir un numéro de SIRET. Cette formalité est indispensable pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). L’absence d’immatriculation peut, à elle seule, susciter l’intérêt du fisc.

Oubli ou dissimulation : deux situations bien distinctes

Toutes les locations non déclarées ne relèvent pas du même niveau de gravité. L’administration fiscale distingue en pratique deux situations :

• L’oubli ou l’erreur : il peut s’agir d’un revenu oublié, d’une année mal renseignée, d’un changement de régime fiscal non anticipé ou d’une mauvaise compréhension des règles déclaratives. Le bailleur n’a pas cherché à dissimuler, mais l’administration reste en droit de corriger la situation.
• La dissimulation volontaire : loyers encaissés en espèces, absence totale de déclaration, aucune trace comptable ou administrative. Dans ce cas, l’administration assimile la situation à une activité « au noir », avec des conséquences nettement plus lourdes en cas de contrôle.

Certains propriétaires pensent, à tort, qu’un petit loyer, encaissé en espèces ou hors circuit classique, passera sous les radars. En réalité, il suffit d’un virement bancaire, d’une demande d’aide au logement, d’un signalement, ou d’un recoupement fiscal pour faire apparaître l’activité. La location non déclarée constitue un risque mal évalué, dont les conséquences peuvent dépasser largement les loyers perçus.

Les risques juridiques pour le propriétaire bailleur

Une location « au noir » n’est pas juste une entorse administrative. Juridiquement, c’est une prise de risque directe avec l’administration fiscale… et, dans certains cas, avec la justice.

Fraude fiscale et contrôles renforcés

Aujourd’hui, une location non déclarée laisse rarement zéro trace. Un loyer encaissé régulièrement, une déclaration d’occupation incohérente, des revenus perçus via une plateforme comme Airbnb, ou un décalage entre charges et revenus déclarés peuvent suffire à attirer l’attention de l’administration.

En effet, l’administration fiscale dispose d’un droit de communication. Concrètement, le fisc peut demander des informations soit directement au contribuable, soit auprès de tiers comme une banque, un notaire, un organisme… Ce dispositif autorise le fisc à recouper des données existantes pour vérifier que les revenus déclarés correspondent à la réalité. Il ne s’agit pas d’un contrôle fiscal à part entière, mais d’un outil de vérification préalable afin de repérer d’éventuelles incohérences.

Possibilité de redressement fiscal sur plusieurs années

En cas d’erreur ou d’oubli, l’administration fiscale peut en principe remonter sur trois années pour corriger une déclaration de revenus. Lorsque l’activité est considérée commue occulte ou illicite, ce délai peut être porté à dix ans, conformément à l’article L169 du Livre des procédures fiscales.

En bref, plus la non-déclaration dure dans le temps, plus le rattrapage peut être important.

Amendes, pénalités et intérêts de retard

Le redressement fiscal ne se limite pas au paiement de l’impôt manquant. Il s’accompagne de pénalités, dont le montant dépend de la nature de l’erreur et du comportement du bailleur :

• Lorsque la déclaration n’a pas été déposée dans les délais ou qu’elle comporte une erreur sans intention de dissimulation, une majoration de 10 % peut s’appliquer. C’est le cas typique d’un oubli ou d’un retard constaté par l’administration avant toute régularisation.
• Si l’administration estime que l’omission est volontaire, la majoration passe à 40 %. En présence d’une dissimulation caractérisée ou d’une activité considérée comme occulte, la pénalité peut atteindre 80 %.

À ces majorations s’ajoutent systématiquement des intérêts de retard, calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an.

Aux pénalités fiscales peuvent s’ajouter des amendes spécifiques. Elles sanctionnent le non-respect de certaines obligations déclaratives. Par exemple, l’absence ou l’inexactitude de la déclaration d’occupation du logement, obligatoire pour tous les propriétaires, peut entraîner une amende de 150 euros par local.

Procédures judiciaires possibles en cas de récidive

Lorsque la non-déclaration dépasse l’erreur ou l’oubli et s’inscrit dans une démarche volontaire, le dossier peut basculer sur le terrain pénal.

La fraude fiscale constitue un délit, sanctionné par l’article 1741 du Code général des impôts, qui prévoit jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 500 000 euros d’amende, avec des peines aggravées dans certains cas.
Dans les faits, ces situations concernent surtout des cas de dissimulation répétée ou organisée. Mais elles rappellent une chose essentielle : plus la situation dure, plus le risque juridique augmente.

Les conséquences financières

Sur le plan financier, la location non déclarée est rarement neutre. Dès qu’un contrôle intervient, le bailleur ne se contente pas de régulariser la situation. Il paie beaucoup plus, que s’il avait déclaré ses loyers dès le départ.

Remboursement des loyers non déclarés et pénalités

En cas de contrôle, l’administration fiscale reconstitue les loyers réellement perçus sur la période concernée et réclame l’impôt correspondant. À ce montant s’ajoutent :

• Une majoration, entre 10 % et 40 % en cas de manquement délibéré, voire 80 % en cas de dissimulation caractérisée,
• Des intérêts de retard, fixés à 0,20 % par mois.

Pour mieux comprendre l’impacte fiscale d’une location non déclarée, un exemple simplifié s’impose :

Un bailleur qui perçoit 12 000 € de revenus fonciers par an et qui est imposé à 30 % devrait s’acquitter de 3 600 €. En cas de contrôle, le fisc réclame d’abord cet impôt et applique en cas d’omission volontaire, une majoration de 40 % soit 1 440 €. À cela s’ajoutent des intérêts de retard de 2,4 % par an. Le bailleur devra payer un peu plus de 5 000 € pour une seule année non déclarée, sans compter d’éventuelles amendes.

La perte des avantages fiscaux, souvent sous-estimée

Au-delà du redressement, la location non déclarée prive le bailleur de certains avantages fiscaux comme :

• Le micro-foncier : l’abattement automatique ne peut être appliqué que si les loyers ont été régulièrement déclarés. En cas de contrôle, le bailleur perd cet avantage et se retrouve imposé sur l’intégralité des loyers.
• Au régime réel : les charges déductibles, comme les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion, deviennent difficiles à faire reconnaître rétroactivement lorsque les revenus n’ont pas été déclarés. Le bailleur est alors imposé sur un revenu « brut », sans prise en compte de ses dépenses réelles.
• En location meublée : l’absence de déclaration ou d’immatriculation prive le bailleur du régime réel LMNP, notamment de l’amortissement du bien et du mobilier, qui permet habituellement de neutraliser une grande partie de l’imposition pendant plusieurs années.

Un impact direct sur la rentabilité locative

Rappel d’impôt, pénalités, intérêts de retard, perte des avantages fiscaux… impactent directement la rentabilité locative. Ce qui pouvait sembler être une économie à court terme se transforme en coût important, parfois étalé sur plusieurs exercices.

Dans certains cas, le montant réclamé approche, voire dépasse, les loyers réellement encaissés sur la période contrôlée. La location non déclarée ne permet donc pas d’optimiser sa fiscalité. Elle déplace le problème dans le temps, avec un risque financier bien plus élevé.

Les risques liés aux locataires

Une location non déclarée repose souvent sur un cadre juridique incomplet ou imprécis. Autrement dit, même si un bail peut exister juridiquement, les droits du bailleur deviennent difficiles à faire valoir en cas de litige.

Difficulté à faire valoir une caution devant un juge

La présence d’une caution est censée sécuriser le paiement des loyers. Cette protection devient fragile dès lors que la location a été gérée de manière informelle. En effet, l’acte de cautionnement doit être écrit et comporter certaines mentions obligatoires. À défaut, la caution peut contester son engagement et obtenir sa nullité devant le juge.

Dans le cadre d’une location non déclarée, le problème vient surtout du manque de cadre juridique et de preuves : bail imprécis ou inexistant, quittances non établies, loyers payés en espèces… En cas de litige, le bailleur doit alors démontrer :

• Les conditions exactes de la location ;
• Le montant des loyers dus ;
• La réalité des impayé.

Dans ce contexte, le juge peut reconnaître le bail, mais limiter fortement les droits du bailleur.

Procédure d’expulsion plus complexe, voire compromise

En cas d’impayés, de défaut d’assurance ou de manquements répétés du locataire, la procédure d’expulsion repose sur la clause résolutoire du bail. Lorsqu’elle est prévue au contrat, cette clause permet de faire constater la résiliation automatique du bail, après un commandement resté infructueux.

Sans bail écrit et sans clause résolutoire, le bailleur ne peut pas déclencher la procédure simplifiée.

L’expulsion doit alors passer par une résiliation judiciaire classique, une procédure plus longue, plus coûteuse et dont l’issue dépend de l’appréciation du juge.

Risque d’impayés, d’occupation illégale ou de litiges

Lorsque la location n’est pas déclarée et que le cadre juridique est flou, les difficultés ont tendance à se complexifier. En pratique, le bailleur est davantage exposé à :

• Des impayés difficiles à recouvrer, faute de pouvoir prouver précisément la dette, le montant du loyer ou les charges exigibles.
• Une occupation qui s’éternise, car une procédure fragile ralentit les décisions judiciaires, tandis que les loyers cessent d’être perçus.
• Des litiges multiples, portant sur les réparations, les charges, le dépôt de garantie ou les dégradations, avec un dossier souvent insuffisant pour défendre efficacement ses droits.

Une location non déclarée ne représente pas uniquement un risque fiscal. C’est aussi une location où, en cas de conflit, les droits du bailleur sont plus fragiles, les procédures plus complexes et coûteuses.

Assurance, sinistres et responsabilité

Une location non déclarée représente aussi un risque lors d’un sinistre, pouvant engendrer des pertes financières importantes.

Assurance habitation : un risque de refus d’indemnisation

Lorsqu’un logement est loué, mais que cette information n’a pas été transmise à l’assureur, le contrat ne correspond plus au risque réel. Et dans ce contexte, l’assureur peut appliquer les règles du Code à des assurances, à savoir :

• Fausse déclaration intentionnelle : l’assureur peut annuler le contrat. Cela signifie aucune indemnisation, même en cas d’incendie ou de dégât des eaux important.
• Omission ou déclaration inexacte de bonne foi : l’indemnisation peut être réduite. L’assureur calcule alors la part qu’il aurait réellement couverte avec un contrat conforme.

Concrètement, un incendie, une fuite d’eau, une chute dans les parties communes… et le bailleur peut se retrouver à assumer seul des milliers d’euros parce que le logement était loué, mais déclaré comme « occupé par le propriétaire ».

Absence de couverture en cas de sinistre

Le locataire doit être assuré pour les risques locatifs, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Mais dans une location non déclarée, il n’est pas rare que :

• L’attestation d’assurance ne soit jamais demandée,
• Le contrat du locataire soit incomplet,
• Les garanties ne couvrent pas réellement l’usage du logement.

Résultat ? Si un sinistre survient et que le locataire n’est pas assuré, ou mal assuré, le bailleur doit se retourner contre son propre contrat… qui n’est lui-même pas adapté à la location. C’est le scénario parfait pour un litige complexe, avec un reste à charge souvent très élevé.

Obligations légales de sécurité toujours valables

Location déclarée ou non, le bailleur reste tenu de délivrer un logement conforme et de respecter les obligations liées à la sécurité et à l’entretien. Par conséquent, le bailleur reste responsable :

• De la conformité du logement ;
• Des diagnostics obligatoires ;
• De l’entretien des équipements ;
• De la sécurité des occupants.

En cas d’accident ou de sinistre lié à un défaut d’entretien ou de sécurité, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée. Et si, en plus, l’assurance refuse ou réduit l’indemnisation parce que la location n’a pas été déclarée, la facture finale peut être très lourde.

Conséquences à long terme pour le patrimoine

Une location non déclarée ne produit pas seulement des effets immédiats en cas de contrôle fiscal. Elle peut aussi fragiliser durablement le patrimoine du propriétaire, parfois bien après la fin de la location.

Lors d’une vente : un dossier qui peut bloquer

Lorsqu’un propriétaire vend un logement qui a été loué sans être déclaré, les vérifications réalisées par le notaire peuvent faire ressortir les incohérences entre la situation réelle du bien et les déclarations fiscales. Cela entraîne très souvent :

• Un blocage temporaire de la vente le temps de régulariser les loyers non déclarés.
• Des demandes d’explications de l’acquéreur, qui peut se méfier d’un bien dont l’historique locatif n’est pas clair.
• Une négociation à la baisse, car un bien sans preuve de loyers sans quittances ni bail conforme paraît plus risqué.
• Une impossibilité de vendre occupé, faute de bail valide ou de justificatifs permettant de sécuriser la relation locative.

En pratique, plus le passé locatif est flou, plus la vente devient lente, complexe… et moins le bien inspire confiance à un acheteur, surtout investisseur.

En succession : un risque de rappel pour les héritiers

Lors d’une succession, l’administration fiscale peut réexaminer les revenus perçus par le défunt sur plusieurs années. Si une location non déclarée réapparaît à cette occasion, les héritiers peuvent devoir :

• Régulariser les loyers non déclarés,
• Supporter les intérêts de retard,
• Régler d’éventuelles pénalités.

Résultat ? La liquidation successorale peut être retardée, et le coût global du dossier augmenté, ce qui complique la transmission du patrimoine.

Incohérences comptables : un signal d’alerte pour le fisc

L’un des effets les plus fréquents d’une location non déclarée est l’apparition d’écarts entre :

• Les flux bancaires (virements récurrents du locataire),
• L’absence de revenus locatifs dans la déclaration,
• Les charges déduites (travaux, intérêts d’emprunt, assurances).

Ces incohérences comptables sont parmi les déclencheurs classiques d’un contrôle fiscal. Une anomalie qui se répète d’une année sur l’autre augmente la probabilité d’un examen plus détaillé.

Une gestion non conforme qui dévalorise le bien

Un bien loué sans cadre clair perd en lisibilité. Pour un acheteur, surtout investisseur, la transparence compte autant que l’état du logement. Aussi, une location non déclarée signifie souvent :

• Aucun historique locatif fiable (quittances manquantes, bail inexistant ou incomplet).
• Une rentabilité impossible à vérifier, faute de revenus déclarés.
• Un risque latent de régularisation fiscale, que l’acquéreur peut redouter.

À l’arrivée, l’investissement paraît risqué, ce qui dévalorise le bien immobilier.

FAQs

Peut on louer un logement sans le déclarer ?

La location non déclarée est une pratique illégale. Les loyers doivent être déclarés, quel que soit le type de location (vide, meublée, touristique…).

La seule exception concerne la location meublée d’une partie de votre résidence principale, dans des conditions strictes : le locataire doit y vivre de façon permanente (pas de saisonnier), le logement loué doit faire partie de votre habitation principale et le loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés chaque année. Dans tous les autres cas, ne pas déclarer les loyers expose à un redressement fiscal.

Que risque un bailleur en cas de contrôle fiscal ?

Une location non déclarée peut entraîner un rappel d’impôt avec une majoration entre 10 % et 80 % selon la gravité du manquement, et des intérêts de retard.

Que faire si je n’ai pas déclaré mes loyers ?

Vous pouvez déposer une déclaration rectificative dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr ou contacter votre service des impôts via la messagerie sécurisée. Si l’erreur est de bonne foi, l’administration applique généralement uniquement les intérêts de retard, sans majorations lourdes.

Quel est le délai de prescription pour une location non déclarée ?

L’administration peut rectifier sur 3 ans en cas d’oubli ou d’erreur non intentionnelle.
En revanche, si la location non déclarée est assimilée à une dissimulation volontaire ou à une fraude avérée, le délai passe à 10 ans.

Location non déclarée : l’essentiel à retenir !

• Une location non déclarée reste illégale, qu’elle soit vide, meublée ou saisonnière. Les loyers doivent être déclarés en revenus fonciers ou BIC.
• Oubli ou fraude ? L’erreur peut se rattraper via le droit à l’erreur, mais la dissimulation volontaire expose à des sanctions lourdes.
• Le fisc peut remonter jusqu’à 3 ans et 10 ans en cas de fraude avérée.
• Les pénalités peuvent atteindre 40 % ou 80 %, en plus de l’impôt et des intérêts de retard.
• En cas de litige avec un locataire, une location non déclarée fragilise toutes les démarches : caution contestable, impayés difficiles à prouver, expulsion rallongée.
• L’assurance peut réduire ou refuser l’indemnisation si la location n’était pas déclarée à l’assureur ou si le contrat ne correspondait pas au risque réel.
• Diagnostics, sécurité, entretien restent obligatoires, y compris en location « au noir » : aucune omission ne protège le bailleur.
• À la revente ou à la succession, les incohérences fiscales peuvent bloquer le dossier, retarder la transaction ou obliger à régulariser.
• Un bien mal géré sur le plan administratif se dévalorise, surtout auprès des investisseurs qui recherchent un historique clair et vérifiable.