Facturation électronique 2026 : les propriétaires bailleurs sont-ils concernés ?
À partir du 1er septembre 2026, la facturation électronique va progressivement s’imposer aux entreprises françaises. Mais est-ce que cette réforme concerne aussi les propriétaires bailleurs ? Et bien, pas tous, et surtout pas de la même manière.
Un bailleur peut avoir l’obligation de recevoir des factures électroniques sans avoir à en émettre pour ses loyers. En pratique tout va dépendre de son activité, de sa situation au regard de la TVA et, dans certains cas, de l’identité de son locataire.
Explications !
En quoi consiste la facturation électronique ?
Une facture électronique n’est pas un PDF envoyé par e-mail. Elle contient des données structurées et passe par une plateforme agréée avant d’arriver à son destinataire.
Concrètement, la réforme repose sur deux dispositifs :
• La facturation électronique, ou e-invoicing, concerne les opérations réalisées entre entreprises assujetties à la TVA et établies en France.
• Le e-reporting consiste à transmettre à l’administration fiscale les données des opérations qui ne passent pas par la facturation électronique. Il vise notamment les transactions réalisées avec des particuliers ou des entreprises étrangères.
Cette distinction est prévue par les articles 289 bis, 290 et 290 A du Code général des impôts, qui fixent les règles applicables à la facturation électronique ainsi qu’à la transmission des données de transaction et de paiement.
Facturation électronique : quelles obligations à partir de septembre 2026 ?
La réforme sera déployée en deux étapes :
• Le 1er septembre 2026, toutes les structures entrant dans le dispositif devront pouvoir recevoir des factures électroniques. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire devront aussi en émettre et transmettre leurs données.
• Le 1er septembre 2027, l’obligation d’émission et de e-reporting s’étendra ensuite aux PME et aux microentreprises.
Pour la plupart des propriétaires bailleurs concernés, l’urgence se trouve donc du côté de la réception. L’émission attendra généralement septembre 2027.
Facturation électronique 2026 : qu’est-ce qui change pour les bailleurs ?
Recevoir et émettre sont deux obligations distinctes. C’est la clé pour comprendre la réforme sans se perdre dans les règles de TVA.
Car un bailleur peut être assujetti à la TVA sans en facturer sur ses loyers. En effet, être assujetti signifie exercer une activité économique de manière indépendante. Être redevable signifie facturer et reverser la TVA. Or, la plupart des locations de logements nus ou meublés à usage d’habitation en sont exonérées.
Par exemple, un loueur meublé non professionnel peut être assujetti en raison de son activité locative, tout en percevant des loyers sans TVA. Dans ce cas :
• Sa qualité d’assujetti et son numéro SIREN l’obligent à pouvoir recevoir des factures électroniques ;
• L’exonération de ses loyers le dispense d’en émettre et de transmettre ces recettes par e-reporting.
Autrement dit, il devra récupérer sur une plateforme agréée les factures d’un artisan, de son fournisseur d’énergie ou de son expert-comptable. Pour autant, il ne devra pas facturer électroniquement ses loyers.
La quittance de loyer, elle, ne change pas. Elle confirme le paiement du loyer et des charges, mais ce n’est pas une facture. Le bailleur continuera donc à la remettre gratuitement au locataire qui en fait la demande.
Quels propriétaires bailleurs sont concernés par la facturation électronique ?
Le type de location donne un premier indice, mais il ne suffit pas toujours. Comme nous l’avons vu, le numéro SIREN et la situation du bailleur au regard de la TVA déterminent donc ses obligations. Voici les principaux cas :
| Situation du bailleur | Réception dès septembre 2026 | Émission ou e-reporting dès septembre 2027 | Pourquoi ? |
| Location nue en nom propre, sans SIREN | Non | Non | Le particulier reste hors du dispositif. |
| LMNP ou LMP classique avec SIREN | Oui | Non | Le bailleur est assujetti, mais ses loyers d’habitation sont exonérés de TVA. |
| SCI louant un logement nu ou meublé | Oui, si elle est reconnue assujettie | Non | Elle reçoit des factures électroniques, mais ses loyers d’habitation restent exonérés. |
| SCI mettant gratuitement un bien à disposition de ses associés | Non | Non | Elle n’exerce pas d’activité économique locative. |
| Location commerciale ou professionnelle soumise à la TVA | Oui | Oui | Le bailleur entre pleinement dans le dispositif. |
| Location para-hôtelière soumise à la TVA | Oui | Oui | L’activité est soumise à la TVA lorsque les conditions légales sont réunies. |
Location nue : le propriétaire bailleur est-il concerné par la facturation électronique ?
La location nue d’un logement à usage d’habitation est exonérée de TVA. Un bailleur particulier qui loue en son nom propre, sans numéro SIREN lié à cette activité, n’est en principe pas concerné par la facturation électronique.
Rien ne change pour la perception de ses loyers. Il n’aura :
• Aucune facture électronique à émettre ;
• Aucune donnée de loyers à transmettre ;
• Aucune plateforme à choisir pour cette activité.
Il continuera simplement à délivrer une quittance à la demande du locataire.
La situation mérite toutefois d’être vérifiée si vous disposez d’un SIREN pour une autre activité locative ou si vous louez également un local professionnel.
Facturation électronique et LMNP-LMP : quelles obligations ?
Qu’ils exercent leur activité à titre professionnel ou non, les loueurs en meublé disposent d’un numéro SIREN. Les LMNP et LMP devront donc pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
Pour autant, les loyers d’une location meublée classique à usage d’habitation sont exonérés de TVA par l’article 261 D du Code général des impôts.
Le bailleur devra donc :
• Choisir une plateforme agréée pour recevoir ses factures ;
• Continuer à encaisser ses loyers comme auparavant ;
• Conserver le système des quittances ;
• Ne pas émettre de facture électronique pour ces loyers ;
• Ne pas transmettre ces recettes par e-reporting.
Le statut LMP n’entraîne pas automatiquement davantage d’obligations que le statut LMNP. La différence entre les deux concerne l’imposition des revenus et le niveau des recettes, pas le régime de TVA appliqué aux loyers.
Facturation électronique et SCI : dans quels cas est-elle obligatoire ?
Les obligations d’une SCI dépendent de l’usage du bien et du régime de TVA appliqué à ses loyers.
Une SCI qui met gratuitement un logement à la disposition de ses associés reste hors du dispositif. Elle n’exerce aucune activité locative et n’a donc pas à recevoir ni à émettre de factures électroniques.
Lorsqu’elle loue un logement nu ou meublé à usage d’habitation, la situation change. Selon la fiche pratique de la DGFiP, la SCI devra pouvoir recevoir des factures électroniques dès septembre 2026. En revanche, ses loyers étant exonérés de TVA, elle n’aura ni facture électronique à émettre ni e-reporting à effectuer.
En revanche, la SCI est concernée par la réforme lorsqu’elle exerce une activité soumise à la TVA, comme :
• La location d’un local professionnel avec option pour la TVA ;
• La location d’un local professionnel aménagé ;
• La location de places de stationnement indépendantes d’un logement ;
• La location meublée avec services para-hôteliers.
Dans ces situations, elle devra recevoir des factures électroniques, puis en émettre si son locataire est une entreprise française assujettie. Si elle loue à un particulier, elle transmettra les données de l’opération par e-reporting.
La DGFiP rappelle toutefois que certaines situations doivent être appréciées selon les conditions réelles d’activité de la SCI. En cas de montage particulier ou d’activité mixte, mieux vaut demander confirmation au service des impôts des entreprises.
Location soumise à la TVA : facture électronique ou e-reporting ?
Comme nous l’avons vu, tout bailleur assujetti à la TVA devra pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs dès le 1er septembre 2026. En revanche, les obligations liées à ses loyers dépendent de leur régime de TVA.
Deux situations doivent être distinguées :
• Les loyers sont exonérés de TVA : le bailleur n’a ni facture électronique à émettre ni données à transmettre par e-reporting. C’est le cas de la plupart des locations nues ou meublées à usage d’habitation, que le logement soit loué à un particulier ou à une entreprise pour héberger un salarié.
• Les loyers sont soumis à la TVA : le bailleur devra transmettre les informations selon la qualité de son locataire. Il émettra une facture électronique si celui-ci est une entreprise assujettie établie en France. Si le locataire est un particulier ou une entreprise étrangère, il passera par le e-reporting.
Parmi les locations soumises à la TVA, on retrouve notamment :
• Les locaux professionnels aménagés ;
• Les locaux professionnels nus avec option pour la TVA ;
• Les places de stationnement louées séparément ;
• Certaines locations avec services para-hôteliers.
Pour rappel, la location para-hôtelière est soumise à la TVA lorsque le bailleur propose, dans les conditions prévues par la réglementation, au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle.
Facturation électronique : que doit faire un bailleur avant septembre 2026 ?
Le bailleur doit d’abord vérifier sa situation au regard de la TVA et déterminer les obligations qui lui sont applicables.
Il est conseillé de rechercher son SIREN dans l’Annuaire de la facturation électronique, mis à disposition par l’administration. Cet annuaire permet de vérifier si une entreprise est concernée par la réforme et si elle est déjà rattachée à une plateforme agréée.
Si l’entreprise apparaît dans l’annuaire, le bailleur doit notamment vérifier qu’une plateforme agréée (PA) est bien renseignée afin de pouvoir recevoir ses factures électroniques à compter du 1er septembre 2026.
Si l’entreprise n’apparaît pas dans l’annuaire, cela peut notamment signifier :
- qu’elle n’entre pas dans le champ de la réforme ;
- sa situation fiscale n’est pas correctement renseignée auprès de l’administration.
L’absence dans l’annuaire ne permet donc pas, à elle seule, de conclure que le bailleur n’est pas concerné. En cas de doute, il convient de vérifier sa situation auprès de son service des impôts des entreprises (SIE).
Vérifier son numéro SIREN et sa situation au regard de la TVA
Quatre questions permettent de faire un premier tri :
• L’activité locative possède-t-elle un numéro SIREN ?
• Le bailleur est-il assujetti à la TVA ?
• Les loyers sont-ils exonérés ou soumis à la TVA ?
• Les locataires sont-ils des particuliers ou des entreprises ?
Les réponses détermineront si le bailleur doit seulement recevoir des factures ou s’il devra aussi en émettre et transmettre des données.
Choisir une plateforme agréée pour recevoir ses factures
Le bailleur soumis à l’obligation de réception devra désigner une plateforme agréée avant le 1er septembre 2026.
Deux solutions sont possibles :
• Utiliser directement une plateforme agréée ;
• Passer par un logiciel compatible connecté à une plateforme agréée.
Le fournisseur ne pourra pas imposer sa propre plateforme. Chaque bailleur restera libre de choisir la sienne, les opérateurs étant conçus pour échanger les factures entre eux.
Bon à savoir : le Portail public de facturation, ou PPF, ne permettra pas aux bailleurs de recevoir gratuitement leurs factures. Il gérera principalement l’annuaire des entreprises et la centralisation des données destinées à l’administration. La réception passera par une plateforme agréée, dont la liste officielle est publiée par le service public.
Facturation électronique : quelle amende risque le propriétaire bailleur ?
Les bailleurs concernés ont tout intérêt à anticiper le choix de leur plateforme agréée avant septembre 2026. En cas d’oubli, l’amende ne tombe pas immédiatement, l’administration adresse d’abord une mise en demeure et laisse trois mois pour régulariser la situation.
Mais passé ce délai, l’article 1737 du Code général des impôts prévoit une amende de 500 €. Si le bailleur ne se met toujours pas en conformité, elle passe à 1 000 € tous les trois mois.
Pour les bailleurs tenus d’émettre des factures électroniques, le défaut de transmission est sanctionné à hauteur de 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par an.
FAQs
Un LMNP devra-t-il émettre des factures électroniques pour ses loyers ?
Non. Les loyers d’une location meublée classique à usage d’habitation sont exonérés de TVA. Le LMNP n’aura donc ni facture électronique à émettre ni e-reporting à effectuer pour ces recettes. En revanche, puisqu’il dispose d’un numéro SIREN, il devra pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs dès le 1er septembre 2026.
Une quittance de loyer devra-t-elle devenir électronique ?
Non. Une quittance atteste le paiement intégral du loyer et des charges, mais ce n’est pas une facture. La réforme ne modifie donc ni son contenu ni ses modalités de remise au locataire.
Quelle plateforme un propriétaire bailleur doit-il choisir ?
Le bailleur concerné peut utiliser directement une plateforme agréée ou passer par un logiciel compatible connecté à l’une d’elles. La liste des plateformes immatriculées est publiée sur impots.gouv.fr. Le choix devra être effectué avant le 1er septembre 2026 pour recevoir les factures électroniques.
Une plateforme agréée est-elle payante ?
Cela dépend de l’opérateur. Certaines plateformes proposent un service de base gratuit, tandis que d’autres facturent un abonnement. Avant de souscrire, vérifiez si l’accès est déjà inclus dans votre logiciel de gestion ou dans l’offre de votre expert-comptable.
Check-list facturation électronique : votre location est-elle concernée ?
Pour connaître vos obligations, commencez par vérifier votre situation :
• Disposez-vous d’un numéro SIREN pour votre activité locative ?
o Non, vous louez un logement nu en nom propre : vous restez en principe hors du dispositif.
o Oui, vous êtes LMNP, LMP ou vous gérez une SCI locative : vous devrez pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
• Vos loyers sont-ils exonérés ou soumis à la TVA ?
o Ils sont exonérés : vous n’avez ni facture électronique à émettre ni e-reporting à effectuer. C’est le cas de la plupart des locations nues ou meublées à usage d’habitation.
o Ils sont soumis à la TVA : vous devrez émettre des factures électroniques ou transmettre les données de vos loyers à partir de l’échéance applicable à votre structure.
• Si vos loyers sont soumis à la TVA, qui est votre locataire ?
o Une entreprise assujettie établie en France : vous devrez lui adresser une facture électronique.
o Un particulier ou une entreprise étrangère : vous devrez transmettre les données de l’opération par e-reporting.
Ensuite, les démarches sont simples, il vous suffit de choisir une plateforme agréée avant septembre 2026 pour recevoir vos factures. Si vos loyers sont soumis à la TVA, vérifiez également que votre logiciel pourra gérer leur émission ou le e-reporting à partir de septembre 2027.
