Locataire parti sans prévenir : que faire du logement et des biens laissés sur place ?
Il n’est pas si rare qu’un locataire parte à la cloche de bois, sans laisser d’adresse ni restituer les clés. Face à cette situation, de nombreux propriétaires pensent pouvoir récupérer immédiatement leur bien.
Pourtant, même lorsqu’un logement semble abandonné, la loi impose une procédure stricte. Reprendre les lieux ou se débarrasser des biens laissés sur place sans autorisation peut exposer le bailleur à des sanctions.
Alors, comment récupérer son logement en toute légalité ? On vous répond !
Ne pas entrer dans le logement sans procédure
Même si tout semble indiquer que le locataire est parti, la prudence reste de mise. Tant que l’abandon n’a pas été officiellement constaté et que le bail n’a pas été résilié, le logement demeure juridiquement son domicile, conformément à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Vous ne pouvez donc ni changer les serrures, ni vider le logement, ni déplacer les meubles, ni le remettre en location. À ce stade, mieux vaut laisser les lieux en l’état et engager la procédure prévue par la loi. Vous pourrez ainsi récupérer votre logement sans risquer de voir la procédure remise en cause.
Vérifier s’il s’agit vraiment d’un abandon
L’absence de nouvelles ne signifie pas forcément que le locataire a définitivement quitté les lieux. Une hospitalisation, un séjour à l’étranger ou encore des difficultés personnelles peuvent expliquer son silence. Mieux vaut donc s’assurer qu’il s’agit bien d’un abandon avant d’engager une procédure.
Pour cela, prenez le temps de réunir plusieurs indices. Des loyers impayés, une boîte aux lettres qui déborde, des voisins qui confirment un départ ou encore une baisse inhabituelle des consommations d’eau et d’électricité peuvent conforter cette hypothèse.
Pris isolément, aucun de ces éléments ne permet toutefois de conclure à un abandon du logement. Leur accumulation sert avant tout à justifier l’intervention d’un commissaire de justice, seul habilité à constater officiellement la situation. Tant qu’aucun constat n’a été établi, vous ne pouvez pas considérer que le bail est terminé.
Relancer le locataire
Même en cas de suspicion d’abandon de logement, il est conseillé de relancer votre locataire. Cette démarche est loin d’être une simple formalité. Elle peut aussi éviter une procédure si son absence trouve finalement une explication.
Multipliez les moyens de contact à votre disposition :
- Téléphone, SMS et e-mail ;
- Courrier recommandé avec accusé de réception ;
- Consultation des réseaux sociaux, lorsqu’ils permettent d’obtenir des informations sur la situation du locataire ;
- Prise de contact avec le garant, s’il en existe un, afin de vérifier s’il dispose d’informations utiles ;
- Prise de contact avec l’employeur pour obtenir une adresse professionnelle ou de transmission.
Conservez enfin une trace de chacune de vos démarches : copies des courriers, accusés de réception, captures d’écran des échanges ou relevés d’appels. Ces éléments viendront compléter votre dossier et pourront démontrer que vous avez tenté de joindre le locataire avant d’engager la procédure.
Faire intervenir un commissaire de justice
Si votre locataire reste introuvable malgré vos relances, une nouvelle étape s’impose : faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier). Lui seul est habilité à constater officiellement l’abandon du logement. Son constat permet de passer de simples soupçons à une procédure reconnue par la loi.
Avant toute visite, il adresse au locataire une mise en demeure lui demandant de justifier qu’il occupe toujours les lieux. En présence de loyers impayés, cette formalité peut être intégrée à un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre.
En l’absence de réponse, le commissaire de justice peut se rendre dans le logement dans les conditions prévues par le décret n° 2011-945 du 10 août 2011. Il dresse un procès-verbal d’abandon et réalise l’inventaire des biens laissés sur place en précisant leur valeur marchande.
Ce procès-verbal marque un véritable tournant dans la procédure. Il constitue la pièce maîtresse qui permettra ensuite de saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail et l’autorisation de reprendre le logement.
Bon à savoir
Lorsque la nouvelle adresse du locataire est inconnue, le commissaire de justice peut effectuer certaines recherches, notamment auprès de l’administration fiscale ou via le fichier Ficoba, dans les conditions prévues par la loi.
Obtenir une décision ou autorisation judiciaire
Pour autant, le procès-verbal d’abandon ne met pas fin au bail. En revanche, il permet d’engager la procédure devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail et l’autorisation de reprendre le logement.
Pour cela, une requête doit être adressée au greffe du tribunal dont dépend le logement. Elle est accompagnée des principales pièces justificatives, notamment du bail et du procès-verbal d’abandon établi par le commissaire de justice. Vous pouvez également demander, dans cette même requête, la condamnation du locataire au paiement des loyers, charges ou indemnités d’occupation restant dus.
Le juge examine alors votre demande et vérifie que les conditions prévues par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies. S’il l’estime fondée, il rend une ordonnance constatant la résiliation du bail et autorisant la reprise du logement. Lorsque des biens sont encore présents dans les lieux, il se prononce également sur leur devenir en s’appuyant sur l’inventaire réalisé par le commissaire de justice.
L’ordonnance doit ensuite être signifiée au locataire dans un délai de 2 mois. Celui-ci dispose alors d’un mois pour la contester. En l’absence de recours, le commissaire de justice peut établir le procès-verbal de reprise des lieux. Vous pourrez alors récupérer officiellement votre logement et préparer sa remise en location.
Bon à savoir
Dans le cas d’un bail meublé ou d’un bail mobilité, vous devrez saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, sur le motif de loyers impayés par exemple.
Que faire des biens laissés sur place
Lorsque le locataire ne conteste pas l’ordonnance dans le mois qui suit sa signification, celle-ci devient définitive. Vous pouvez alors demander au commissaire de justice de reprendre officiellement le logement.
À cette occasion, il établit un procès-verbal de reprise des lieux qui retrace les opérations réalisées et dresse un inventaire précis des biens encore présents dans le logement. Cette étape est indispensable, car elle permet de déterminer le sort de chaque objet laissé sur place.
En effet, tous les biens ne sont pas traités de la même manière :
- Les biens ayant une valeur marchande peuvent être vendus aux enchères. Le produit de la vente sert en priorité à régler les frais de procédure ainsi que les sommes restant dues au bailleur, comme les loyers impayés ou certaines réparations. Si un solde subsiste, il est versé à l’ancien locataire par l’intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.
- Les biens manifestement sans valeur sont considérés comme abandonnés et peuvent être détruits dans les conditions prévues par la loi.
- Les papiers et documents personnels bénéficient d’une protection particulière. Ils sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice afin de permettre à leur propriétaire de les récupérer.
Dans certains cas, les biens doivent être conservés avant d’être restitués, vendus ou détruits. Le commissaire de justice se charge alors de leur enlèvement et, si nécessaire, de leur entreposage dans un garde-meuble. Les frais correspondants restent, en principe, à la charge du locataire.
Malgré l’ordonnance délivrée par le juge, vous ne pouvez pas gérer vous-même les biens laissés sur place.
Qu’il s’agisse de les déplacer, de les faire stocker, vendre ou détruire, toutes ces opérations relèvent exclusivement du commissaire de justice. Le respect de cette procédure évite tout risque de contestation et sécurise la reprise du logement.
Gérer les loyers impayés et le dépôt de garantie
Récupérer le logement ne signifie pas que le dossier est clos. Si le locataire est parti en laissant des loyers impayés, des charges ou une indemnité d’occupation, vous pouvez en demander le paiement dans le cadre de la procédure judiciaire. Lorsque le juge fait droit à votre demande, son ordonnance constitue un titre exécutoire qui facilitera ensuite le recouvrement des sommes restant dues.
Après la reprise des lieux, il est également temps de faire les comptes. Vérifiez le montant des loyers restant impayés, des charges éventuelles et des réparations locatives constatées lors de l’inventaire ou de la remise en état du logement.
En effet, le dépôt de garantie peut être imputé sur tout ou partie de ces sommes. Cependant, chaque retenue doit pouvoir être expliquée et justifiée. Conservez l’état des lieux, les photographies, les devis ou les factures : ces documents permettront de démontrer que les montants retenus correspondent bien aux frais réellement engagés.
Bon à savoir
Même si votre locataire a disparu sans laisser d’adresse, le délai de prescription continue de courir. Vous disposez de trois ans pour réclamer les loyers impayés. Il est donc préférable d’engager les démarches sans tarder.
Relouer seulement après reprise régulière
Une fois le logement récupéré, il peut être tentant de rechercher rapidement un nouveau locataire. Pourtant, mieux vaut attendre la fin de la procédure avant de signer un nouveau bail.
Pour rappel, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 laisse au locataire un délai d’un mois pour contester l’ordonnance qui constate la résiliation du bail. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai, en l’absence de recours, que la reprise du logement est définitivement sécurisée.
Attendre quelques semaines permet d’éviter toute contestation et de relouer le bien dans un cadre juridique parfaitement sécurisé.
Checklist finale pour le bailleur
En cas d’abandon du logement par votre locataire, gardez ces étapes en tête :
- Vérifiez qu’il s’agit bien d’un abandon et non d’une simple absence.
- Tentez de joindre le locataire et conservez la preuve de toutes vos démarches.
- Ne reprenez jamais le logement de votre propre initiative.
- Faites intervenir un commissaire de justice pour constater l’abandon.
- Attendez la décision du juge avant de récupérer les lieux.
- Laissez le commissaire de justice gérer l’inventaire et le devenir des biens laissés sur place.
- Établissez un décompte précis des loyers, charges et réparations restant dus, avec tous les justificatifs nécessaires.
- Relouez le logement uniquement une fois la procédure définitivement terminée.
Même si le logement paraît abandonné depuis plusieurs semaines, il est préférable de respecter chaque étape de la procédure plutôt que de vouloir gagner du temps. Une reprise ou une remise en location prématurée peut remettre en cause l’ensemble de la procédure et retarder encore la récupération du logement.
FAQs
Comment faire quand un locataire part sans prévenir ?
Ne reprenez jamais le logement de votre propre initiative. Commencez par vérifier qu’il s’agit bien d’un abandon, tentez de joindre le locataire, puis faites intervenir un commissaire de justice. Si l’abandon est confirmé, vous devrez ensuite saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du bail et l’autorisation de reprendre les lieux.
Que faire des meubles laissés par le locataire ?
Les meubles et effets personnels ne peuvent pas être jetés ou vendus librement. Après la reprise du logement, le commissaire de justice dresse un inventaire et détermine le devenir de chaque bien. Selon leur valeur, ils pourront être vendus aux enchères, détruits ou conservés lorsqu’il s’agit de documents personnels.
Le propriétaire peut-il changer les serrures si le logement semble abandonné ?
Non. Tant que la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas arrivée à son terme, le logement reste juridiquement le domicile du locataire. Changer les serrures sans autorisation peut engager la responsabilité du propriétaire.
Combien de temps dure la procédure en cas d’abandon du logement ?
Il n’existe pas de durée fixe. La procédure dépend notamment des délais légaux laissés au locataire pour répondre à la mise en demeure du commissaire de justice ou contester l’ordonnance du juge, ainsi que des délais de traitement du tribunal.
Locataire parti sans prévenir : l’essentiel à retenir
• Face à un locataire parti sans prévenir, n’essayez jamais de récupérer seul votre logement.
• La reprise d’un logement abandonné est encadrée par la loi et nécessite l’intervention d’un commissaire de justice.
• Les meubles et effets personnels laissés sur place doivent être inventoriés avant toute vente, destruction ou enlèvement.
• Les loyers impayés, les charges et les réparations locatives peuvent être réclamés et, le cas échéant, imputés sur le dépôt de garantie lorsqu’ils sont justifiés.
• Une fois la procédure terminée, vous pouvez relouer votre logement en toute légalité.
