Quel est le montant idéal de flux de trésorerie pour un investissement locatif ?

Ce que l’on appelle cashflow financier est un indicateur-clé très important pour assurer la rentabilité financière de votre investissement en locatif. C’est ce calcul qui fait la différence entre un flux financier entrant et un flux sortant.

Entre modalités d’achat et mise en location de votre bien, voici comment calculer le flux de trésorerie ou cashflow financier de votre investissement.

Le flux de trésorerie : qu’est-ce que c’est ?

Le flux de trésorerie ou cashflow est un indicateur comptable qui mesure le flux de liquidité dont vous disposez. C’est clairement une notion essentielle pour identifier votre capacité d’autofinancement.

Pour ce qui est précisément du secteur de l’immobilier locatif, ce flux de trésorerie représente le montant généré par votre investissement à chaque fin de mois. Ce flux représente le revenu auquel les dépenses en rapport avec votre location sont soustraites.

Concrètement, ce flux de trésorerie tient compte de toutes les variables entre le loyer perçu et les dépenses liées aux charges.

On va donc prendre compte les revenus générés, les travaux d’amélioration, la gestion locative et les autres opérations pécuniaires en lien avec votre investissement locatif.

Vous disposerez alors d’une vision claire de ce que peut rapporter votre investissement locatif (ou vous coûter) chaque mois.

Pourquoi évaluer le montant de votre flux de trésorerie ?

En plus de vous apporter une image précise de vos flux financiers en rapport avec votre investissement locatif, le calcul de ce cashflow présente d’autres intérêts.

Une meilleure visibilité de vos flux

Calculer le montant de votre flux de trésorerie vous assure une bonne visibilité de votre flux de liquidité entrant et sortant.
Vous allez mieux gérer vos dépenses sur la durée tout en ayant des informations concrètes sur la rentabilité locative.

Une mise à jour de vos données

Le calcul du montant de votre flux de trésorerie vous aide à mettre à jour vos flux immobiliers.
En effet, les revenus comme les dépenses peuvent changer sur la durée en raison de l’augmentation des loyers, des impôts ou encore des charges sur les travaux par exemple.

Une meilleure revente de votre bien

Très utile en cas de revente de votre bien immobilier, le calcul du flux de trésorerie permet d’établir une analyse fine de vos finances.
Vous allez identifier rapidement les flux entrants et les flux sortants en lien avec votre investissement, ce qui vous permettra d’agir pour améliorer ou remettre ces derniers à jour.

Une amélioration de la performance de votre investissement

En prenant en compte le type et l’état de votre location, la ville où elle se situe, le taux et la durée de votre crédit, le régime fiscal concernant vos recettes locatives et le statut sous lequel vous exercez votre activité en tant que loueur, vous obtiendrez une meilleure visibilité des leviers à actionner pour booster le rendement de votre investissement.

Procéder au calcul du montant du flux de trésorerie

Calcul relativement simple à exécuter, le montant de votre flux de trésorerie doit intégrer un certain nombre de données pour un résultat exhaustif.

Dans les charges, vous retrouvez les éléments suivants:

• Le taux d’emprunt ;
• Les frais relatifs d’acquisition ;
• Les charges de copropriété ;
• Le montant des travaux de rénovation ou d’amélioration ;
• La rémunération du personnel ;
• Les frais éventuels de gestion locative ;
• Les opérations en rapport avec l’assurance comme l’assurance Garantie des Loyers Impayés.

Quelles sont les valeurs du flux de trésorerie ?

1. Un flux positif ;
2. Un flux négatif ;
3. Un flux nul.

En cas de flux financier positif

Cela survient quand vos entrées financières sont supérieures à vos sorties.
Un résultat très profitable pour vous en tant qu’investisseur, car il crée de la richesse sous la forme de liquidité.

Un flux de trésorerie positif indique une bonne santé de votre projet d’immobilier locatif.
Concrètement, la somme de soyers que vous percevez dépasse celles des mouvements sortants.

Votre investissement immobilier locatif ne génère aucun déficit ni d’effort d’épargne.
La banque est rassurée de votre investissement.

En cas de flux financier négatif

Ce calcul apparaît quand les entrées financières sont inférieures au montant des sorties. Cela indique vous devez réaliser un effort d’épargne pour rester dans le positif.
Dans les faits, vos revenus mensuels ne permettent pas de couvrir vos frais et vos charges.

Cependant, un flux de trésorerie n’est pas très grave s’il s’avère temporaire et si vous êtes assuré de récupérer ce cashflow au moment de la cession de votre bien.

En cas de flux financier nul

Enfin, en cas de flux de trésorerie nul, cela signifie que votre investissement locatif s’autofinance sans rapporter quoi que ce soit. Il témoigne d’un bon équilibre entre charges induites et bénéfices fonciers.

Un résultat nul du calcul de votre flux de trésorerie produit un résultat satisfaisant qui rassure aussi les banques.

FAQ’s

Quelle différence entre flux de trésorerie et rentabilité ?

Si la rentabilité renseigne sur les recettes annuelles et les frais d’acquisition de votre bien, le flux de trésorerie livre des données plus précises qui serviront d’effets de levier pour votre crédit immobilier.

Comment optimiser le flux de trésorerie ?

Plusieurs options sont possibles comme:

• Négocier l’apport pour plus de rentabilité.
• Renégocier votre crédit immobilier : quand le taux d’intérêt est élevé, vous pouvez écourter la durée de votre crédit.
• Surveiller la fiscalité : réfléchissez à la fiscalité adéquate pour diminuer l’impôt.
• Changer le type de location : la différence entre une location saisonnière et une location classique dépend du prix du loyer sur le marché.

Un exemple?

Dans le cadre d’un investissement locatif, voici un exemple pour comprendre le calcul du cashflow ou flux de trésorerie.

Tandis que vous louez un appartement à 1000 €/mois, vous devez aussi rembourser en parallèle une mensualité de 750 € (crédit bancaire). L’ensemble de vos charges est de 150 €/mois, ce qui fait un ensemble de 900 € de charges.

Le calcul du flux de trésorerie est le suivant :
1000 — (750 + 150) = 1000 – 900 = 100 €.
Le flux est ici positif et représente une bonne rente immobilière.

Montant idéal de flux de trésorerie pour un investissement locatif ?: ce qu’il faut retenir

• Fonctionnement d’un flux de trésorerie: Le flux de trésorerie en immobilier correspond à la différence entre les revenus encaissés et les dépenses payées liées à un investissement immobilier. Cela inclut les loyers perçus moins les coûts tels que les prêts hypothécaires, les taxes, l’entretien, et les frais de gestion.
• Avantages du calcul de flux de trésorerie: Calculer le flux de trésorerie permet d’évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. Il aide à anticiper la capacité de l’investissement à générer des bénéfices, à maintenir la liquidité pour couvrir les dépenses, et à prendre des décisions éclairées sur la gestion ou l’expansion du portefeuille immobilier.
• Éléments du calcul du cashflow: Les éléments clés du calcul du cashflow comprennent les revenus locatifs, les dépenses opérationnelles (maintenance, taxes, assurances), les frais de gestion, les intérêts des prêts, et les provisions pour vacance ou travaux futurs.
• Les 3 types de résultats de flux de trésorerie: Les résultats peuvent être positifs, négatifs, ou neutres. Un cashflow positif signifie que les revenus sont supérieurs aux dépenses, indiquant un investissement rentable. Un cashflow négatif nécessite un apport de fonds externes pour couvrir les déficits. Un cashflow neutre indique que les revenus et les dépenses s’équilibrent.