Dois-je prendre un cabinet comptable pour une location en meublé ?

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à titre personnel pour le mettre en location ultérieurement ?

Selon le régime fiscal choisi, il se pourrait que vous ayez besoin de faire appel à un spécialiste en fiscalité immobilière pour gérer vos obligations fiscales.

Rentila vous explique quelles sont vos responsabilités comptables et fiscales et dans quel cas avoir recours à un comptable.

Pourquoi tenir une comptabilité pour votre location en meublé ?

Quand on loue un meublé, il est essentiel de rester attentif au moment de la déclaration d’impôt, car les particularités fiscales sont nombreuses. Il convient de les respecter.

Si vous vous sentez dépassé par cette complexité ou si vous manquez de temps, envisager l’assistance d’un expert-comptable pourrait être pertinent. Toutefois, est-il indispensable de recourir à ce professionnel dès lors que vous louez un meublé, y compris sur des plateformes telles qu’Airbnb ?

Aujourd’hui, de plus en plus de propriétaires-bailleurs décident de louer leur bien en meublé. Mais ce type de location implique une gestion de plus en plus compliquée.

À la différence d’une location nue, une location meublée est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal.

Et la durée de la location n’entre pas en compte. Que ce soit à la nuitée, à la semaine (comme c’est le cas pour un meublé de tourisme) ou encore à l’année (meublé d’habitation), il n’y a pas de différence.

Dès lors, les revenus que vous percevez issus de la location meublée sont plus imposables en revenus fonciers, mais en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En tant que bailleur, vous aurez alors le choix du régime d’imposition de vos revenus : BIC au réel ou micro-BIC.

Vous ne serez concerné par une comptabilité de votre location meublée que si vous choisissez le BIC au réel, c’est-à-dire le régime fiscal le plus avantageux pour un meublé.

Concrètement, en choisissant d’être imposé au BIC au réel (à la place du micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 %), vous pouvez déduire jusqu’à 100 % de vos charges.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Dans le cas où vous optez pour le régime Réel, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier.

Son appui vous apportera plusieurs avantages.

Une gestion comptable et fiscale pointilleuse

L’activité immobilière présente de nombreuses spécificités sur le plan fiscal et comptable. Et elle relève d’un cadre législatif qui évolue constamment.

Face à des enjeux financiers conséquents, faire appel à un spécialiste en fiscalité immobilière s’avère une option judicieuse.

Un savoir-faire pertinent

En contactant un spécialiste en fiscalité immobilière pour la gestion de votre location meublée, vous avez l’assurance que ce professionnel va travailler dans votre intérêt.
Il cherchera constamment à optimiser votre investissement sur le plan économique et fiscal.

Une vraie expérience du terrain

Le cabinet comptable spécialisé dans l’immobilier vous permet de bénéficier d’une expertise dans le secteur de la location immobilière.

L’expert-comptable, au gré de ses expériences passées auprès de bailleurs et d’investisseurs aux profils variés, va pouvoir vous proposer la solution la plus adéquate selon votre profil.

Des risques minimisés

Enfin, faire appel à un professionnel comme un expert-comptable pour l’immobilier, c’est la meilleure solution pour réduire les risques et minimiser les éventuels redressements fiscaux.

Immatriculation SIRET et Déclaration de la CFE

En louant votre bien en meublé, que vous soyez en tant que LMP ou en LMNP, vous avez l’obligation de déclarer la création de votre activité commerciale auprès de l’INPI — rappelons que la location d’un meublé relève d’une activité commerciale pour les impôts.

Vous devez aussi effectuer une déclaration de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) avant le 1er janvier de l’année suivant la création de votre entreprise, à l’aide du formulaire 1447 mis à disposition sur le site impots.gouv.fr.

Là encore, cette déclaration comme la gestion qui s’en suivre peut être réalisée par vous-même ou être effectuée par un spécialiste en fiscalité immobilière.

LMP/LMNP ?

En tant que LMNP (Loueur Meublée Non Professionnel), le choix de l’option fiscale est possible selon ces conditions :

Jusqu’au seuil de 15 000 ou 77 700 €/an de revenus locatifs (selon zone géographique et mode de location saisonnier ou habitation), vous relevez automatiquement du régime de micro-BIC. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30%, de 50 % ou de 71% sur vos recettes selon la localité et selon le type de location (saisonnier, tourisme ou habitation).

Si les revenus annuels locatifs dépassent ces seuils, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.

Avec ce régime, vous pouvez déduire les charges et les frais qui sont supportés dans le cadre de votre activité locative, y compris des frais d’acquisition comme les frais d’agence ou les frais de notaire.

Attention, il est toujours possible (et même recommandé) de faire le choix du régime Réel même si vos revenus locatifs sont inférieurs aux plafonds de revenus du Micro-BIC.

En tant que LMP (loueur en meublé professionnel), vous avez intérêt à vous entourer d’un expert en fiscalité immobilière, car ce statut implique des spécificités complexes et la tenue d’une comptabilité rigoureuse.

En LMP, les recettes annuelles issues de votre activité de bailleur pour une location meublée doivent dépasser 23 000 € ET dépasser les autres revenus du travail du foyer.

En conclusion, c’est votre régime d’imposition, à savoir micro-BIC ou Bic au réel qui vient déterminer l’étendue de vos obligations comptables et fiscales.

Même si le régime Micro-BIC s’applique automatiquement sous le seuil de 77 700€/an, le bailleur peut choisir le régime BIC Réel, plus intéressant dans la majorité des cas.

En tant que LMP (loueur en meublé professionnel), vous avez intérêt à vous entourer d’un spécialiste de la fiscalité immobilière car ce statut implique des cotisation sociales ajoutant de la complexité.

FAQ’s

Pourquoi prendre un spécialiste de la fiscalité immobilière en LMNP ?

Vous gagnez en sérénité sur la gestion de vos documents administratifs et vous optimisez votre déclaration fiscale.

Quand passez-vous du statut LMNP au statut LMP ?

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, vous êtes LMNP.

Si elles sont supérieures à 23 000€ et représentent la majorité de vos revenus, vous devenez LMP au 1er janvier de l’année.

Si vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000€ mais ne représentent moins de 50% de vos revenus totaux, alors vous êtes toujours LMNP.

Quel est l’amortissement en LMNP ?

La durée de l’amortissement en LMNP est un calcul complexe réservé à un spécialiste de la fiscalité immobilière. Il se calcule en ôtant la quote-part terrain, puis en découpant le bâti en composants. Chaque composant s’amorti sur des durées allant de 5 ans à 50 ans.

Cela représente en moyenne entre 2,4 et 4 % par an du prix d’achat. Les frais d’acquisition sont déductibles en charges sous conditions, ou peuvent être amortis (l’un ou l’autre).

Prendre un spécialiste en fiscalité immobilière pour une location en meublé : ce qu’il faut retenir

• Faire appel à un spécialiste en fiscalité immobilière permet au loueur meublé de naviguer avec assurance dans la complexité des obligations fiscales. Il peut offrir des conseils personnalisés pour optimiser la déclaration des revenus, assurer la conformité et éviter les erreurs coûteuses.
• L’expert-comptable spécialisé en immobilier apporte son expertise pour définir la meilleure stratégie patrimoniale (détention directe, SCI, SARL de famille…) Il veille au respect scrupuleux de la législation en vigueur.
• La déclaration au CFE est une étape obligatoire pour débuter une activité de location meublée. Elle permet d’immatriculer l’activité, de choisir le régime fiscal adéquat et d’être en règle avec les administrations.
• Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) détermine le cadre fiscal de l’activité de location. C’est le niveau de revenus locatifs comparé à vos autres revenus du travail qui détermine le statut LMP ou LMNP. Les incidences sont fortes et en cours de discussion au niveau législatif pour la Loi de Finance 2024. Nous suivons ces évolutions jour par jour.