Comment maximiser la rentabilité d’une location en colocation ?

Quand il s’agit d’investissement immobilier, plusieurs choix s’offrent à vous. Et la colocation fait partie des options les plus intéressantes et les plus rentables.

Comment optimiser la rentabilité d’une colocation ? Quels éléments mettre en avant ?

Voici quelques clés pour bien choisir votre bien immobilier et maximiser sa rentabilité locative en vue d’une colocation.

L’emplacement

Sans aucune surprise, et il essentiel de le rappeler, la situation géographique est le critère numéro un en matière d’investissement locatif.

La colocation s’adresse à des jeunes actifs et à des étudiants qui peinent à trouver un logement ou qui recherchent une location avec un loyer adapté à leurs ressources.

C’est pourquoi la colocation fonctionne très bien dans les grandes villes où le prix au m² est élevé et que la location est tendue.

Pour maximiser la rentabilité de votre bien à louer en colocation, nous vous recommandons pour des villes où la demande locative est particulièrement forte, des villes étudiantes ou qui attirent les jeunes actifs. On pense notamment à Paris, mais aussi Nantes, Lyon, Lille ou encore Rennes.

Quand votre choix de la ville est arrêté, il s’agit de choisir le type de bien à louer en colocation.
Que ce soit un appartement ou une maison, restez toujours proches des universités ou des grands pôles d’activité.

Choisir un logement à fort potentiel

Il est essentiel que votre bien à louer en colocation puisse offrir de beaux espaces — décoration épurée, logement fonctionnel, bel agencement — et soit surtout facile à rénover.

Avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) D au minimum, vous maximisez les chances que les locataires choisissent votre location par rapport à un bien avec un DPE plus mauvais.

Proposer des prestations qualitatives

Pour la colocation, les prestations doivent répondre exactement aux besoins des colocataires.
Même si les locataires apprécient de partager la cuisine ou le salon, chacun va notamment aimer avoir son propre espace pour se reposer et travailler.

Proposer une salle de bain privative pour chaque locataire et, si possible, 2 WC (pour une colocation de plus de 3 personnes), sont des petits plus qui créent la différence.

L’appartement ou la maison en colocation doit être à la fois confortable et fonctionnel. La location associe des parties privatives comme le fait d’avoir une chambre par locataire et des parties communes afin de créer cette expérience unique qu’est la vie communautaire en colocation.

Il est très important de créer des espaces communs accueillants, comme:

• un espace de vie spacieux et bien meublé (investir dans des meubles modulables et de qualité) ;
• une cuisine bien équipée (prévoir suffisamment de plans de travail et d’espaces de rangement) ;
• un extérieur aménagé (meubles de jardin et aménagement paysagé).

Sélectionner avec soin les locataires

Le profil des futurs locataires est une donnée essentielle.
Si vous ne passez pas par une agence de gestion locative, vous devez choisir vos locataires avec diligence.

Qu’il soit jeune actif ou étudiant, le profil de chaque candidat doit être solide. Son dossier locataire doit être complet.

Nous vous recommandons de privilégier ceux qui pensent faire de longues études dans votre ville. Cela aide à réduire le taux de turnover, donc moins de travaux de rénovation à envisager.

Gérer des travaux de rénovation

Faire des travaux de rénovation pour une colocation a 2 avantages :

• Vous agencez le logement pour optimiser l’espace : vous pouvez créer une chambre supplémentaire, installer des nouveaux WC séparés, etc.
• Vous améliorez le confort de vie des futurs colocataires : vous installez de nouveaux équipements qui ajoutent une plus-value au logement ou vous refaites les travaux de peinture, vous changez les sols, etc.

Opter pour une location meublée

Cela semble évident, mais les colocataires veulent avoir tout ce dont ils ont besoin sur place pour un confort au quotidien.

Des équipements comme un grand réfrigérateur (avec plusieurs clayettes pour que chacun dépose son alimentation), un grand placard, un canapé et une machine à laver sont des détails qui assurent de maximiser le taux de remplissage de votre colocation.

N’oubliez pas que les colocataires sont des jeunes actifs ou des étudiants qui changent souvent de villes ou qui ont un bail de location de courte durée. La solution de location meublée est tout à fait pertinente pour une colocation.

Pensez aussi à ne pas sacrifier la pièce de vie commune. Cet espace central où se retrouvent les colocataires doit garantir la convivialité.

Évaluer ou réévaluer le loyer

Une autre action simple à mettre en place et qui permet de maximiser la rentabilité de la colocation est de réévaluer le loyer. Celui-ci peut se réviser au même titre qu’un loyer traditionnel.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez placer une clause de révision de loyer dans votre contrat de bail. Cela vous permet d’augmenter votre loyer tous les ans.

Cette hausse s’appuie sur l’indice de révision des loyers (IRL).

Il est important de noter la date de révision dans le contrat de location ou à la date anniversaire du début du bail.

Vous pouvez aussi réévaluer le montant du loyer si vous considérez que celui-ci est sous-évalué par rapport au marché immobilier locatif actuel.

Dès lors, vous avez le devoir d’informer les colocataires de cette augmentation de loyer dans un délai de 6 mois avant la fin du bail.

Vos colocataires peuvent l’accepter ou la refuser. En cas de conflit entre bailleur et locataire, c’est la Commission départementale de conciliation qui gère le litige.

Opter pour le régime LMNP

Le statut du LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut qui apporte des avantages sur le plan fiscal.

Concrètement, vous déduisez les charges de vos revenus locatifs et amortissez votre bien pour réduire votre imposition.

La location en colocation ouvre le droit au statut LMNP. Cela permet de prendre en considération de manière fictive l’usure normale des équipements et de votre bien en général.
Vous pouvez donc amortir le logement lui-même.

Vous pouvez amortir également les 2 éléments suivants:

1.Le mobilier

Si le mobilier coûte plus de 600 €, vous pouvez l’amortir pendant 10 ans.

2.Les travaux de rénovation

Les travaux qui portent sur l’électricité pendant 20 ans, les travaux de peinture pendant 10 ans, les parquets pendant 15 ans, etc.

Voici un aperçu des autres travaux amortissables et leur durée d’amortissement:

• Façade et gros œuvre – 75 ans
• Installation électrique – 30 ans
• Étanchéité des fenêtres et toiture – 25 ans
• chauffage et plomberie – 20 ans
• Aménagements intérieurs – 12 ans
• Cuisine équipée – 10 ans
• Remplacement de mobilier, électroménager et petits équipements – 5 ans

Pourquoi investir en colocation

Pour rappel, voici quelques avantages d’investir en colocation :

• Une meilleure rentabilité locative : même si celle-ci dépend du type de bien et de la ville où votre bien se situe, il est envisageable d’atteindre un taux de rendement de 10 %. L’addition des loyers est toujours plus importante que le loyer pour une seule famille.
• Une faible vacance locative : surtout dans les grandes villes où la situation locative est particulièrement tendue et difficile.
• Un risque d’impayé réduit : si un des colocataires ne paie pas, le risque financier reste limité contrairement à un loyer isolé.
• Des démarches admiratives simplifiées : une seule annonce peut faire venir plusieurs locataires.

FAQ’s

Est-ce rentable de louer en colocation ?

La rentabilité locative avec la colocation est meilleure qu’avec une location classique. Chaque locataire verse un loyer mensuel.

Quel type de location rapporte le plus ?

C’est la location meublée qui offre le meilleur rendement.
Un loyer appliqué à un meublé peut être jusqu’à 30 % supérieur à celui d’une location nue. Une moyenne de 2 % de rendement locatif supérieur en moyenne.

Comment fixer le prix d’un loyer en colocation ?

S’il y a un bail unique sur lequel ne figure que le montant global du loyer, ce montant est divisé entre tous les colocataires. Soit à parts égales, soit en tenant compte de la taille des chambres et en appliquant alors une règle proportionnelle.

En vous référant à l’Indice de Révision des Loyers, vous pouvez aussi agir sur les charges.
Déterminez le montant des charges sur une année complète.
Divisez cette somme par 12 pour obtenir une provision des charges à régler chaque mois.

Maximiser la rentabilité d’une location en colocation ?: Ce qu’il faut retenir

• Emplacement stratégique: Choisissez des grandes villes avec une forte demande locative, comme Paris, Lyon ou Nantes. Priorisez les zones proches des universités ou des pôles d’activité pour attirer étudiants et jeunes actifs.
• Logement attrayant: Sélectionnez un bien avec de beaux espaces, une décoration épurée et fonctionnelle, et un DPE minimum de D pour attirer les locataires.
• Prestations de qualité: Offrez des chambres individuelles avec éventuellement des salles de bains privatives et des WC séparés pour créer un environnement confortable et fonctionnel.
• Sélection des locataires: Privilégiez les jeunes actifs ou étudiants avec des dossiers solides, réduisant le taux de turnover et les coûts de rénovation fréquents.
• Régime LMNP et révision du loyer: Optez pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour bénéficier d’avantages fiscaux. Insérez une clause de révision de loyer pour ajuster annuellement selon l’IRL et réévaluez le loyer si nécessaire.